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好不容易存夠一筆錢準備買房置產,但是為什麼銀行給我的房貸成數這麼低?房貸額度到底是怎麼計算的?銀行核貸關鍵是什麼?一篇搞懂8個影響房屋貸款成數的原因。
1. 房屋貸款成數是怎麼計算的?
(1) 房貸成數是什麼?
房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成,那就代表你的可貸額度最高是700萬元。
(2) 房屋貸款可以貸多少?
目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
貸款銀行 | 貸款額度 | 貸款銀行 | 貸款額度 |
台灣銀行 | 鑑價8成 | 兆豐銀行 | 鑑價8成 |
中國信託 | 鑑價85成 | 彰化銀行 | 鑑價85成 |
合作金庫 | 鑑價8成 | 台新銀行 | 鑑價8成 |
華南銀行 | 鑑價8成 | 永豐銀行 | 鑑價85成 |
國泰世華 | 鑑價8成 | 元大銀行 | 鑑價8成 |
富邦銀行 | 鑑價8成 | 玉山銀行 | 鑑價8成 |
這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)
銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。
2. 房屋貸款成數不足的原因?
銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件。
(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大
什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子,銀行給你的貸款額度是1,000萬元,這代表什麼意思?
根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算,台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成,我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢:
1,000萬元(可貸額度) ÷ 0.75(貸款成數)= 1,333萬元(鑑估淨值)
為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。
(2) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎?
會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。
依使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):
房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~7成 |
此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。
依建物類別分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):
房屋類型 | 電梯大樓 | 公寓 | 透天厝 | 別墅 | 套房 |
貸款成數 | 7~8成 | 7~7成5 | 6~7成5 | 6~7成 | 5~7成 |
(3) 屋齡會影響貸款成數嗎?
通常不太會有影響。比起屋齡,房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。
以下提供聯徵中心的統計數據供參考(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):
屋齡 | 0~6年 | 6~12年 | 12~18年 | 18~24年 | 24~30年 | 30~36年 | 36年以上 |
平均貸款成數 | 7成5 | 7成1 | 6成9 | 7成 | 7成1 | 7成 | 7成1 |
(4) 房子的所在區域會影響貸款成數嗎?
會的。基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。
我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數(資料來源:國泰世華銀行):
區域 | 貸款成數 |
台北市 | 7~8成 |
新北市 | 5.5~8成 |
台中市、台南市、高雄市 | 5.5~7.5成 |
桃園市、新竹縣市、彰化縣 | 5.5~7成 |
雲林縣 | 6~6.5成 |
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 | 5.5~6.5成 |
基隆市、澎湖縣、金門縣 | 6成 |
南投縣、嘉義縣 | 5.5~6成 |
除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。
(5) 收入高低會影響貸款成數嗎?
會的,而且非常重要。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。
假設小明月收4萬,想要購買1,000萬元的房子,如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%,並採本息平均攤還,那麼小明的房貸月付金額是27,610元。
27,610元(房貸月付金) ÷ 40,000元(月收入)× 100% = 69%(收支負債比)
如果小明名下的負債只有這筆房貸,那麼小明的負債比就是69%,其實已經算危險了,萬一名下再多一筆負債(信用卡、信貸、車貸都算),貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。
(6) 工作性質會影響貸款成數嗎?
會的。就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。
相反的,如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,以及軍公教人員,都屬於銀行較喜歡的族群,就有機會取得較好的貸款條件。
(7) 信用評分會影響貸款成數嗎?
會的。當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
如果你最近一年有買房的打算,建議避免做這些會影響信用評分的事:
信用卡或貸款遲繳
動用信用卡循環利息
使用信用卡預借現金
聯徵被查詢次數超過3次
無授信往來紀錄(信用空白)
申請貸款(信用貸款或汽車貸款)
想了解自己的信用評分如何,你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告,每年都可以免費查詢一次,查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。
(8) 央行打房會影響貸款成數嗎?
不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策,央行自2020年底已4度祭出房市信用管制措施,其中針對自然人(也就是一般民眾)購屋貸款的貸款成數規範為:
全國第3戶(含)以上購置住宅貸款,最高貸款成數為4成,且無寬限期。
全國購置高價住宅貸款,最高貸款成數為4成,且無寬限期。
特定地區第2戶購屋貸款:台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區,無寬限期。
也就是說,只要您是首購族、且不是購買高價住宅(台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬),基本上不受央行打房影響。
3. 房屋貸款成數不足怎麼辦?可以解約嗎?
如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
※建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!
《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》
圖片來源:內政部
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