房貸的關鍵：搞懂普通抵押權與最高限額抵押權的差別

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只要辦房貸，都要辦理抵押權設定。而「抵押權」設定是什麼？為什麼又可以分為普通抵押權與最高限額抵押權？以下將帶你快速瞭解抵押權的意思，用5分鐘搞懂普通抵押權與最高抵押權二者的差別。

1.抵押權是什麼？

房屋抵押貸款是什麼？向銀行申請房屋貸款時，都需要將房子抵押給銀行當作擔保品，銀行才會借出一筆資金給你，此時銀行就擁有這間房屋的抵押權，而要做這個抵押權設定，必須在地政事務所完成。抵押權可以保障銀行的權益，若日後客戶無力繳款時，銀行有權向法院聲請查封與拍賣這件抵押品（貸款房屋），並將拍賣後的資金用於償還剩餘的貸款，剩餘的資金會留給屋主。

2.普通抵押權與最高限額抵押權的差別？

抵押權還可以分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，其二者差異如下表：

抵押權名稱	普通抵押權	最高限額抵押權
擔保內容	只擔保現有，已發生的債權。	過去、現在、未來的債權，都在擔保的範圍。
擔保限制	債權受償後，抵押權雖然沒有塗銷，但也失去效力。	可隨借隨還，不需塗銷後再次重新設定，也可以說：抵押權可以重複使用。
擔保效力	除了原債權外，對於其他債務均不予擔保。	擔保期間內，債務人對所負擔最高限額抵押權的一切債務（含信用抵押、保證等），都在擔保效力內。
擔保期限	債權消滅後，民法規定仍可於5年內實行抵押權；若債權消滅，而且也超過5年，則不得再行使抵押權。	債權消滅後，民法規定仍可於5年內實行抵押權；若債權消失，而且也超過5年，則債權不再屬於最高限額抵押權擔保範圍，但最高限額抵押權仍繼續存在。

總結以上2種抵押權，並舉例說明如下：

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「普通抵押權」：有「債權必須存在」。一次抵押權只適用一個合約，只要完成合約（貸款清償）後，抵押權也失去效力。

舉例來說，有兄弟二人，弟以名下價值1200萬的房子抵押給兄借了1000萬，只要在期限內將所借金額償還，普通抵押權就消滅。

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「最高限額抵押權」：無「債權必須存在」。抵押權可以一直使用(重複使用)，就算沒有債權關係的存在，也不用申請塗銷程序；將來若有債權產生，也能繼續使用這個抵押權，同屬一份合約（銀行、融資公司房貸都屬於「最高限額抵押權」）。

舉例來說，甲已經有一筆銀行房貸，只要在最高限額抵押權的範圍內，申請房屋增貸，都不需要辦理重新設定與塗銷。

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3.抵押權設定、變更、塗銷的流程有哪些？抵押權塗銷重要嗎？

抵押權設定、變更、塗銷的流程如以下說明（以房貸為例）：

抵押權設定流程

（１）申請銀行房貸

（２）銀行審核通過

（３）至地政機關將房屋權利設定給銀行

（４）地政機關核發：他項權利證明 &設定契約書給銀行

（５）房屋權狀交還貸款申請人

抵押權變更流程

（１）銀行申請變更（如房屋增貸）

（２）銀行審核通過

（３）至地政機關辦理原他項權利證明內容變更

（４）地政機關發給變更後他項權利證明&變更申請書副本給銀行

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抵押權塗銷流程

抵押權塗銷重要嗎？答案：很重要。雖然在「普通抵押權」中，只要清償債務後，抵押權就算未作塗銷的動作，它也會自動失效（不過，謄本資料上還是有記載上一次的抵押權設定），而你可能就忽略了塗銷的這個程序。

在過了一段時間後，若是有資金週轉的需求，將名下的不動產再向銀行申請貸款，此時銀行在審核的過程中發現謄本資料上還有抵押權設定，就會婉拒你的貸款申請，因為銀行作風保守，當「第二順位抵押權人」的意願不會很高，但若告知銀行：該抵押權的債務已經清償，且可以將該抵押權塗銷，則銀行就會同意核貸給您。

抵押權要如何塗銷？其流程如下（銀行與融資公司皆相同）：

（１）貸款償還完畢

（２）向銀行或融資公司申請核發：清償證明、抵押權塗銷同意書、他項權利證明與設定契約書副本

（３）至地政機關，拿著上述資料（清償證明&他項權利證明等），辦理抵押權塗銷登記申請。

抵押權塗銷的申請非常簡單，千萬不要因為怕麻煩，而忽略了這個重要的步驟，進而影響將來貸款的申請。

4.抵押權設定常見Q&A

Q未塗銷抵押權的房子還可以買賣嗎？

A可以。未塗銷抵押權就將房子過戶，也稱為「揹胎過戶」(「胎權」即指抵押權)。依我國民法規定，房屋買賣過程中，若是原來的房貸還未繳完，可以由買方背負賣方原來的銀行貸款。

Q最高限額抵押權設定金額該是多少？

A銀行房貸的設定金額，通常為貸款金額1.2倍；民間設定金通常為1.2~1.5倍，若是在此範圍申請增貸，都不需要再次設定抵押權。

Q最高限額抵押權設定費用該是多少？

A為設定金額的千分之一。以向銀行貸款500萬來說，抵押權設定金額為500萬x1.2=600萬，設定規費則為600萬x1‰=$6,000元。

整體來說抵押權設定，既能讓債務人確實地履行償還責任，清楚地規範債務責任的範圍；也可以保障債權人的權利，即使債務人無法償還欠款，也有抵押物可作為債權保障，是一種債權、債務雙贏的法律制度。

 

本文引用來自：房貸的關鍵 5分鐘搞懂普通抵押權與最高限額抵押權的差別

台北會計師