銀行二胎好過嗎？銀行審核大公開，看懂額度利率怎麼算

銀行二胎在一般人的印象當中，比起一般房貸，申請門檻似乎更高，所能取得的方案內容，似乎也沒有一順位貸款來得理想，這是為什麼呢？今天就讓我們來全面解析銀行二胎房貸的各種眉角，包括審核標準、額度利率計算方式，以及其他二胎資金的替代方案，一起接著看下去吧！

一、什麼是銀行二胎貸款？

銀行二胎是一種由銀行所提供的房屋融資貸款方案，是以已有貸款的房屋作為擔保品，向原房貸銀行以外的貸款機構，再次申請一筆新的彈性資金來使用。由於二胎房貸的放款風險較高，銀行在審核上就會特別嚴格，且通常會以較低的額度、較高的利率，以及較短的貸款年期來制衡，避免申請人的貸款支出過度擴張。

二、銀行二胎房貸申辦限制有哪些？銀行審核重點一次看！

一般來說，銀行在評估二胎房貸申請時，會比一胎房貸時更為謹慎，過件的難度也會相對較高。這是因為二胎房貸到了銀行這裡，只有第二順位抵押權，代表銀行必須承擔較大的放款風險，對於案件的審核就會更加嚴格。想要順利取得資金，不妨先來了解銀行審核時在意的重點，以及相關的注意事項吧！

1.房屋本身的價值

由於房屋大部分的擔保價值，都會被設定在一順位房貸之下，銀行二胎房貸所能獲得的保障，其實不如購屋貸款來得多。因此，銀行會特別針對房屋本身的價值，作出相對嚴格的評估，必須是屋況良好、地段優勢明顯，且為市場主流、非地雷房型的物件，才有機會順利通過審核。

2.房屋扣除前貸設定的剩餘價值

在申請第一筆房屋貸款時，銀行通常會將貸款額度的1.2倍，作為擔保設定的金額；而二胎房貸的預估可貸額度，必須高過這個設定金額（而非已清償的本金額度），才有核貸撥款的可能。因此，如果銀行將鑑價結果乘上既定的貸款成數後，發現房屋已無增貸空間，就可能不會核准二胎房貸的申請。

3.原貸款剩餘年期與申請人年齡

由於二胎是以一胎為基礎，再往上疊加的第二筆貸款，因此銀行在審核時，也會回頭檢視前貸的剩餘年期，並與申請人的剩餘工作壽命作交互參照，以確保其能長期、穩定的負擔二胎房貸支出。畢竟，同樣的貸款額度，對身處不同年齡階段的申請人來說，負擔也會有所不同，銀行必須將之列為二胎審核的考量重點之一。

4.申請人的收入與信用狀況

另一個銀行二胎的審核重點，就是申請人的收入，以及過往的信用狀況。如果申請人過去常有房貸繳不出來，或是信用卡遲繳，導致信用報告瑕疵的情形，就代表他的負債比可能偏高，就連第一筆貸款都繳得相當辛苦，可能不適合再核准第二筆貸款，增加他的支出負擔。

三、銀行二胎房貸額度、利率怎麼算？

相信你從前文中已經可以發現，銀行在條件審核方面是相當嚴格的，甚至連方案條件都有所控管，那麼，銀行實際上究竟會給出怎樣的二胎條件？通常可以借到多少的額度及利率？接下來就讓我們來介紹銀行對於額度、利率的評估方式，並以實際案例來進行二胎試算吧！

1.銀行二胎額度試算

銀行二胎額度的計算方式，是房屋鑑價×可貸成數−一胎設定金額，因此如果房屋價值不高或貸款成數過低，就可能會發生可貸額度不如預期，或甚至無可貸空間的問題。此外，由於銀行二胎的前貸扣除額，是以一胎設定金額作為基準，無論原房貸本金清償了多少，都無法再提高二胎房貸額度，這點一定要特別留意。

銀行二胎額度試算

假設小美名下有一間購屋鑑價1,000萬元、貸款800萬元，總還款本金為200萬元，目前銀行鑑價為1,300萬元的房屋，小美想用它來申請銀行二胎，可以取得多少的額度呢？

小美認為，在銀行二胎普遍核定8成的情況下，她應該可以取得的二胎額度金額是：
二胎基準額度：1,300萬元×80%＝1040萬元
扣除前貸餘額：1040萬元－（800萬元－200萬元）＝440萬元但銀行卻告訴她，二胎額度不是這樣計算的。實際上，銀行二胎額度應該是要以購屋時的「設定額度」，通常是貸款金額的1.2倍作為扣除基準，也就是：
一胎設定金額：800萬元×1.2倍＝960萬元
扣除前貸設定額度：1040萬元－960萬元＝80萬元

2.銀行二胎利率試算

銀行二胎利率不像房屋增貸，是沿用原貸款利率計息，而是會以高於一胎房貸利率的數字，來進行計算。以一般房貸2～3%的利率區間來看，銀行二胎的平均核貸利率會落在7～8%左右，雖然額度較小、年期較短，還是建議申貸前要先試算一下總貸款成本，大概會落在多少，來評估這筆貸款到底划不划算。

四、銀行二胎找代辦會比較好過嗎？推薦怎麼申請比較好？

既然銀行審核這麼嚴格、方案條件也相對較差，那麼透過「有管道」的民間代辦來申請銀行二胎，能讓過件率提高，或是取得較佳的方案條件嗎？其實，想要申請銀行二胎，我們並不建議找代辦來協助，這是為什麼呢？接下來就讓我們來分析，我們為何不推薦代辦，以及不找代辦協助申請，還有哪些管道可以取得資金吧！

1.不推！找代辦不會讓條件變更好

銀行多會強調與民間二胎並無任何合作關係，不會受理代辦公司的二胎房貸申請，也不會對代辦件放寬審核，因此找代辦申請銀行二胎，並不會提高過件率，也不會讓條件變得更好。此外，民間代辦可能會以各種名義，向申請人收取高額手續費，導致二胎還沒辦成，就得先支付一筆不小的代辦費用，甚至衍生糾紛。

2.想要二胎好方案，建議諮詢大型融資二胎

銀行二胎審核嚴格，如果真的擔心無法取得資金，不妨向審核相對彈性的大型融資公司，諮詢申辦二胎房貸的可能性，或許還是有機會能夠取得理想額度的。合法的融資公司和銀行一樣，都必須經主管機關核定才可合法成立，因此無論是安全性或方案透明度，都相當值得信賴。

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3.融資二胎和銀行二胎有什麼不同？需要透過代辦申請嗎？

銀行二胎和融資二胎在本質上是一樣的，只是在申請對象、方案條件，以及資格審核的彈性上，會有所不同。接下來就讓我們從這些層面，來看看這兩個管道的差異：

• 申請對象：銀行二胎顧名思義，就是向銀行提出申請，而融資二胎則是由融資公司提供相關的方案與服務。
• 方案條件：銀行二胎利率較低，通常為2～3%起，融資則為7～14%。但以額度來說，融資就具備壓倒性優勢，不僅成數較高，前貸扣除的金額也較少。
• 資格審核彈性：銀行二胎對申請人的職收信用，以及房屋本身的條件，要求都非常嚴格；而融資二胎就相對彈性許多，對信用或物件的瑕疵接受度較高。

因此，如果你的信用狀況，以及過往的繳款情形都相當良好，且房屋也沒有太大的瑕疵問題，就不妨先試試申請銀行二胎；但如果你需要較高額度的資金，或是自身條件稍有瑕疵，就建議向融資公司提出申請。但要留意的是，這兩個管道的二胎房貸，都不需要透過代辦送件，只要直接與業務對口諮詢即可申請。

五、其他關於銀行二胎的Q&A

• Q不確定自己適合銀行二胎還是融資二胎怎麼辦？
• 如果你的信用條件良好、收入穩定，就建議你可以優先考慮銀行二胎，因為銀行的利率較低，長期攤下來會比較划算。但若你有些微的信用瑕疵，或是擔保品房屋的狀況不佳，就建議轉向申請融資二胎，但缺點是利率較高，需要謹慎評估自身還款能力。

• Q銀行二胎申請不過融資二胎有機會嗎？
• 銀行二胎和融資二胎的審核標準不同，融資二胎的審核條件通常較為寬鬆，對信用條件不佳，或是地雷房型的接受度都會稍微大一些。因此，如果銀行二胎遭到婉拒，你還是有機會透過融資二胎，來取得資金。

• Q融資二胎可以轉向銀行申請嗎？
• 如果你與銀行的往來信用，一直都維持在良好的狀況下，那麼想將融資二胎轉回銀行，也不是不可能的任務。然而，如果你在銀行還是常有貸款遲繳的問題，銀行就會認為你的信用有瑕疵，因而婉拒你的融資二胎轉貸申請。

銀行二胎房貸的申辦條件嚴格，審核時間也相對較漫長，對於臨時有資金需求或是急需高額周轉金的人而言，銀行二胎房貸難以救急，這時不妨考慮融資二胎。合法的融資公司好事貸利率符合法規、審核條件較寬鬆，且撥款速度相對也較快，適合有緊急資金需求的人，也是絕對能讓你安心申辦二胎房貸的安全管道！

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