房屋貸款申請技巧看這篇！買房時必看5大申貸攻略

隨著房價不斷的攀升，讓許多人離買房的夢想越來越遠。不過在房屋貸款的幫助下，可以用分期攤還的方式來實現買房的願望。只是房屋貸款在申請上，需要注意的地方有很多。本文以深入淺出的敘述，並搭配圖文解說的方式，幫助有買房需求的人，在申請過程中避免不必要的錯誤，讓你輕鬆實現買房成家的夢想。

攻略一、房屋貸款申請，誰來辦最划算？

房屋所有權人與房貸申請人，可以是不同一人。因此假如你是夫妻共同買房、家人合資買房，就可以由條件較好的人來申請房屋貸款。如果符合以下條件，就適合作為房屋貸款的申請人：

１．年紀較輕，有工作能力的家庭成員

２．擁有特殊身分者，例如軍公教、四師，或是百大企業人員

３．近期沒有其他貸款紀錄的人，避免銀行認定有近期增貸情形

綜歸以上的條件來看，銀行注重的不外乎2點，財力與信用條件都具有一定的水準，表示日後的還款能力沒問題，銀行才會願意提供較為優惠的房貸方案給你。

攻略二、如何挑選適合的房屋貸款申請銀行？

當人、房的條件都差不多，房貸方案其實也不會相差太多。但畢竟房屋貸款的額度大、年限長，能省一些是一些。銀行都有屬於自己的房貸商品，如何從中挑選適合的貸款方案，建議可以由3個方向來考慮：

1.向時常往來的銀行詢問

因為時常往來的銀行，最熟悉你的財務與信用狀況，所以平時與銀行關係良好，如為固定存款銀行、信用卡優良用戶等，都是銀行樂意放貸的對象。建議可以先向其詢問房貸條件，除了有審核速度快的優點外，也有很高的機會可以爭取到，較為優惠的房貸方案。

• 房屋貸款申請的議價技巧
• 如果有平時較常往來的銀行，可以先詢問他們所能給予的方案，再用這個利率去諮詢其他銀行。有時其他銀行為了拚業績，就可能會給出更為優惠的房貸申請方案。

2.可考慮建商配合的銀行

如果是購買預售屋，可以考慮向建商配合的銀行申請房屋貸款，不僅能夠省去自己找銀行所花費的時間，也因為是整批申請房屋貸款，所以也有房屋鑑價高，可貸成數較多的優點。
但要注意的是，透過建商申請房屋貸款，利率可能會比自找的銀行要差，畢竟建商與銀行都要抽成，這個成本自然會從購屋者身上而來。此外，配合的房貸方案因為不是客製化商品，所以對購屋者的限制較多，可能會有銀行說什麼，房貸申請人就要做什麼的情形發生。

3.向房屋所在地銀行申請

申請房屋貸款時需要記住一項原則，就是要找房屋所在地的銀行申請。畢竟銀行在為房屋鑑價時，對於同區域的房價會較為熟悉。因此若是向不同區域的銀行申請房屋貸款，銀行大多的承作意願不高，或者提供貸款條件較差的方案，建議在申請房屋貸款前要特別注意。

房貸銀行挑選方式比較

房貸銀行類型	時常往來銀行	建商配合銀行	房屋同區銀行
優點	審核的速度較快、房貸條件較優惠	較為省事省時、可貸成數較高	對同區房價較熟悉
限制	需與銀行關係良好	房貸利率較差、申請限制較多	通常婉拒跨區申請

攻略三、房屋貸款申請條件有哪些？

房屋貸款的申請條件，可以分為申請人與房屋條件2個方向來看：

1.房貸申請人的條件

房貸申請人的條件，依每個人的狀況而有所不同。若是依照有無薪轉證明的條件來看，可以分為以下2種情況：

（1）有薪轉證明的房貸申請條件

房貸銀行注重申請人是否有足夠的還款能力，因此有薪轉證明的人在申請房屋貸款前，可以事先審視自己是否符合以下條件：

• 年齡限制
  雖然房屋貸款申請的年齡區間是18歲~65歲，但是一旦超過65歲，銀行就會要求需增加一位連帶保證人，為的是降低年長者退休後，無法繳交房屋貸款的風險。
• 信用分數
  銀行會透過聯徵查詢的方式，得知房貸申請人的信用狀況。建議申請房屋貸款時，至少要維持600分以上的信用報告分數，才會提高銀行過件的機率。

（2）無薪轉證明的房貸申請條件

沒有辦法提供薪轉證明的人，如領現族、自營商等族群，在申請房貸上會比較困難些，不過只要按照以下的建議事項補強條件，還是有機會申請到房屋貸款。

• 長時間固定存款
  銀行注重的是申請人還款能力，因此只要有固定存款的習慣，而且時間至少維持一年以上；存款金額達到6位數者，將會提高銀行審核過件的意願。
• 增加優秀保證人
  如果有信用與財力條件具佳的2等親（如本人或配偶父母、兄弟姊妹及其配偶、子女及其配偶等），願意擔任房屋貸款的保證人，也可以提高申請過件的機率。
• 提供財力證明
  除了以上的條件外，也可以提供不動產所有權狀、房屋稅單、地價稅單、定期存款單、基金證明與股票持股明細等，補強自身的財力條件，也可以為房屋貸款的申請加分不少。

2.房貸申請房屋條件

房屋貸款除了個人的申請條件外，房屋本身的條件也很重要。包含屋齡過高、海砂屋、輻射屋或凶宅、房屋附近嫌惡設施太多等，都會影響銀行放貸的意願。

（1）房屋狀況

房貸金額與屋齡之間的關係是呈反比的，屋齡越高、房貸可貸金額越少，中古屋申請房屋貸款時，貸款成數大約都只能到6~7成。另外，結構有問題（如海砂屋、輻射屋）或是凶宅，考量到安全性及轉手不易的情形，銀行放貸的意願都不會太高。

（2）房屋位置

蛋黃區（市中心）的房價最高，其次依序為蛋白區與蛋殼區（郊外）。畢竟生活機能方便與否，與房價息息相關，也連帶影響銀行的房貸條件。相對地，如果房屋附近有高壓電塔、殯儀館、焚化爐、特種行業等，也都是影響銀行評估房貸條件的因素。

攻略四、房屋貸款申請方案怎麼選？

房屋貸款的利率計算方式、還款年限的長短，都會影響日後的房貸總額，以及月付金的多寡，其說明如下：

1.利率計算方式如何選擇

房貸利率計算方式，可以分為一段式與多段式2種。二者都是由指標利率（銀行隨央行升降息調整）與加碼利率（個人條件利率）所組成。最大的差別處在於，加碼利率的變動幅度，多段式高出一段式不少。

因為一段式房貸利率較低，假如房貸期限較長，建議選擇一段式利率，適合收入穩定與購屋自住的族群；二段式前期利率較低，隨著繳款時間拉長，後期的利率會逐漸調高，適合初期資金不足或短期不動產投資等族群。

2.房貸還款年限選長或短

房貸還款年限隨著時間拉長，每個月的還款金額就越低；但相對而言還款年限越長，還款總額就越多。

房貸試算

以房貸500萬，利率2%為例，分別試算20年與30年的貸款期限需要還多少錢。

房貸20年 → 總計240期，每個月付金為25,294元，還款本金與利息總額約6,070,600元。
房貸30年 → 總計360期，每個月付金為18,481元，還款本金與利息總額約6,653,151元。

由以上試算例子可以看出，貸款期限越長，月付金負擔越輕；但是還款總額，卻相對高出不少。

3.本息與本金攤還怎麼選

房屋貸款償還方式，可以分為本息攤還與本金攤還2種，二者最大的區別在於，房貸本金每期償還的多寡。本息攤還的本金每期償還較少，不過月付金較固定，適合收入穩定的人申請；本金攤還每期償還的本金較多，貸款前期需繳交較多的月付金，還款的壓力較大，適合資金寬裕與想早點還完貸款的人。

本息與本金攤還都可以選擇是否設定寬限期。假如申請寬限期，在期間內只需繳交房貸利息，因此還款壓力較輕。提醒你一旦寬限期結束，每期的月付金，將加計寬限期未還的本金，因此還款壓力將大增。

攻略五、房屋貸款申請時的注意事項

經過以上的說明後，相信對於房屋貸款有進一步的瞭解。以下將說明房貸其他應該注意的事項，讓你在申請時可以更加順利。

1.不可多家銀行同時作申請

申請房屋貸款，銀行必定會調閱申請人的聯徵報告，而銀行的調閱紀錄也會一併載明於聯徵報告上。當聯徵調閱紀錄，三個月內超過3次以上，會形成聯徵多查的情形，讓銀行對申請人產生財務狀況不佳的印象，反而不利於房屋貸款的申請。

2.房屋貸款申請時間大不同

如果是購買新古屋或中古屋，因為銀行需要較長的審核、鑑價時間，建議在交屋前兩週就要完成房貸申請流程；而預售屋則在付訂金時，就可以開始向銀行諮詢房貸申請的相關方案。

3.先做申貸鑑價再簽約購屋

房貸額度是以銀行房屋鑑價為依據，而不是以成交價為標準。因此務必在確定銀行可以撥款的額度後，再來決定是否進行簽約購屋的動作，以避免貸款額度與購屋金額有落差的情形發生。

4.但書條款為自己加道防線

買房子時最怕發生貸款成數不足的情形，為預防此一情況，可以在簽訂契約時要求加入但書條款，如「房貸成數不足X成，買賣合約自動解除」等敘述。不過但書條款簽定前需徵求賣方同意，否則將無法成立。

5.房貸壽險並不一定要購買

申請房屋貸款時，一定要保的保險只有火險和地震險，房貸壽險則可自由選擇是否購買。房貸壽險是在房貸申請人，發生死亡或失能的情形時，將由保險公司償還剩餘的房屋貸款，為家人增加一道保障。不過其特色是不可拿回保險本金，因此在申辦前須謹慎考慮。

6.履約保證讓交易過程安心

履約保證是指，在買方完成房貸申請、銀行將款項撥付後，價金不會直接進入賣方的戶頭，而是先由中立第三方（如銀行）進行保管。待一切流程完成、雙方確任沒有問題後，中立第三方才會進行價金撥付的動作，以免房屋交易過程中，有損及雙方權益的情事發生，可以有效降低買賣的風險。

六、房貸申請常見Q&A

• Q股票獲利可以作為收入來源嗎？
• 不可以。有些人會以股票獲利為收入來源，不過銀行拒絕以股利，當作房貸審核的收入證明，這是因為股票投資風險高。因此建議，可以將股利資金轉存至銀行帳戶中，並持續一年以上反而會是比較好的方法。

• Q簽約對保時還可以臨時提供其他財力證明嗎？
• 可以。假如有另外的財力證明，可以在簽約對保時提出，此時銀行將會重新審視申請條件，並給予相對應的貸款方案，只不過這也會延長撥款的時間。

• Q突然有一筆額外資金，可以提前償還房貸本金嗎？
• 要看有沒有過綁約期。在房貸綁約期內，只能依照合約上所載的方式還款；若是過了綁約期，有多餘的資金則可以拿來償還本金，進而達到減輕還款壓力的目的。

• Q共同繼承的房子在還有房貸的情形下，會不會影響日後自己的房貸條件？
• 會影響。銀行在審核貸款時，都會調查申請人的財力與信用狀況。若是名下房子的產權非單純擁有，加上房貸也還未繳清，這些因素對銀行來說都是風險。因此日後想再申請一筆房屋貸款，將會影響貸款方案的條件。

經過本文的說明，相信大家對於房屋貸款有了更深一層的認識。建議在購屋前，必須審慎評估自己的財務狀況；並加強自身的貸款條件後；慎選適合的銀行申請房貸，如此才能安心實現買房成家的願望。

 

本文引用來自：房屋貸款申請技巧看這篇！買房時必看5大申貸攻略，一次取得好房貸

水平儀