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有二胎房貸的房子,想要買賣過戶需要先塗銷嗎?其實不管對賣方或買方來說,將二胎房貸抵押權塗銷,再做後續的所有權移轉,會是最清楚也最安全的作法;但在實務上,還是有很多其他的處理方式。本文將為你說明,有二胎房貸的房屋,在過戶和所有權移轉時有哪些細節和風險需要留意?
一、過戶沒做二胎房貸塗銷,會有什麼風險?
有二胎的房屋,一共會掛有兩筆貸款,一筆可能是購屋貸款(一順位貸款),一筆則是二胎房貸(二順位貸款)。在申辦這兩筆貸款時,銀行會分別進行兩次抵押權設定,以保障自身的債權。而抵押權設定在債務清償前,或是債務清償後未主動申請塗銷的情況下,都會一直存續。
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(1)買方風險
可能被迫清償二胎房貸外債務,甚至失去辛苦買下的房屋
抵押權設定在沒有塗銷的情況下,也是可以隨同過戶給他人的。這意味著當房屋被銀行設定了最高限額抵押權,賣方又積欠該行除了二胎房貸外的信貸或其他債務,銀行是有權要求接手的買方,為賣方清償債務,甚至法拍房屋抵債的。
(2)賣方風險
未來可能接獲銀行催討債務,被迫清償已售出房屋的貸款
二胎房貸抵押權設定未塗銷,就代表銀行的債權對象仍然是賣方,買方如果在若干年後不再支付貸款,銀行仍會找上原賣方追討債務。就算房屋遭法拍,價金如不夠清償房貸,還款責任還是會再度落回賣家頭上。
因此,買賣標的物若仍有二胎房貸,買賣雙方都一定要審慎釐清後續的債權與抵押權歸屬,仔細評估後再作所有的決定。
二、有二胎房貸的房屋,過戶有哪些處理方式?
有二胎房貸的房屋,在辦理過戶及所有權移轉時,可能會有哪些作法呢?下面這張表格,可以快速幫你看懂每種處理方式的詳細作法,以及所有人在二胎過戶塗銷中,所產生的關係。
項目 |
清償方式 |
債權變化 |
抵押權變化 |
清償、塗銷再過戶 |
賣方自行籌款清償 |
清償前:賣方一、二胎銀行 |
抵押權直接塗銷 |
先過戶再代償、塗銷 |
買方申請新貸代償 |
代償前:賣方一、二胎銀行 |
賣方銀行第一、二順位,買方銀行第三順位 |
不塗銷直接過戶 |
買方承接原有貸款 |
債權人不變,債務人可能變更 |
抵押權不變 |
1.賣方清償、塗銷設定後再過戶
最簡單也最單純的方法,當然就是由賣方自行籌資清償原有貸款,確實塗銷設定後再將房屋移轉給買方,債權債務兩清,以免後續衍生各種法律問題與糾紛。
但許多仍在背負二胎房貸的賣方,就是因為急需資金或無力還款才將房屋脫售,自然也無法快速籌措到大筆資金,解決二胎房貸的問題。因此,這雖然是對買方最好的方法,卻也是對賣方最壞的方法,在實務上是有難度的,可行性不高。
2.先過戶,買方再代償、塗銷設定
第二種方式,也是實務上最常見的方式,是賣方先將仍有二胎房貸的房屋過戶給買方,再進行後續所有代償、塗銷設定,與抵押權順位遞補的動作。
賣方在完成過戶、所有權移轉後,買方的貸款銀行才會核貸、設定最末位抵押權(也就是第三順位房貸),並撥款代償賣方的原有貸款。其後買方再持清償證明,塗銷前面的一、二胎房貸設定,並由新貸款銀行遞補抵押權順位為第一位。
※ 小知識
在抵押權未塗銷前過戶,買方如果沒有透過履約保證或房屋價金信託保障自己的權益,就可能會發生債務清償了,賣方卻反悔不賣的糾紛。此外,也建議買方在將自備款存入履保帳戶後,就不要在未過戶的情況下,私下轉出代償賣方的民間二胎貸款或其他私設債務。
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3.直接過戶,由買方承接前貸設定
這樣的方式就是俗稱的「背胎過戶」,意即抵押權未塗銷過戶,直接由買方承接賣方原有的貸款條件與抵押權設定。在「賣方原本的銀行貸款條件較佳」,或是「買方無法取得更優惠的銀行貸款條件」時,就可能會採用這種方式處理。抵押權未塗銷即過戶,又可以分為以下兩個情況:
(1)有進行債務人變更
完成房屋過戶後,買家就可以向地政事務所提出「抵押權內容變更」的申請,將債務人從賣方改為自己,結束賣方與銀行的貸款關係。
(2)未進行債務人變更
這麼做雖可省下抵押權設定變更的費用,但由於債務人並未由賣方改為買方,即便賣方已將房屋售出,與銀行的貸款關係仍會存續,直到房貸清償完畢才會終止。
三、二胎房貸塗銷與過戶怎麼辦理?
在二胎房貸清償完畢,並取得清償證明後,即可持相關資料進行二胎房貸抵押權設定的塗銷了。我們將二胎房貸抵押權設定塗銷所需要準備的文件,以及申辦的流程整理如下。
1.二胎房貸塗銷應備文件
申請所應準備的文件包括:
• 土地登記申請書及登記清冊。
• 債務清償證明書。
• 塗銷登記證明文件。
• 他項權利證明書。
• 抵押權人印鑑證明(銀行免附)。
• 申請人及抵押權人身分證明文件。
2.二胎房貸塗銷與過戶流程
• Step1:備齊資料並持相關證件,由本人或代理人至地政事務所辦理。
• Step2:地政事務所查驗資料,核定並登錄申請。
• Step3:完成申請,成功塗銷二胎房貸抵押權設定。
四、其他關於二胎房貸塗銷與過戶的Q&A
Q有二胎房貸過戶需要先塗銷嗎?
不一定。由於一次拿出大筆現金清償,對賣方來說是有困難的,因此先過戶再塗銷抵押權設定,是比較常見的實務作法。但不管採用什麼方式,買賣雙方都必須對現有貸款的責任歸屬有明確共識,避免後續糾紛產生。
Q二胎房貸塗銷有必要嗎?
二胎房貸塗銷有它存在的必要性,對買方而言是確保房屋不會有其他衍生的債務問題,對賣方而言則是確保與銀行的貸款關係完全解除,因此建議還是要確實完成塗銷,才不會因小失大。
Q買房時如果沒有塗銷二胎房貸,會影響我的權益嗎?
由於二胎房貸是以「房屋」作為貸款的擔保品,債權人只會認抵押用的房屋,而不會認現任屋主是不是原來的債務人(賣方)。如果沒有塗銷二胎房貸,只要賣方拖欠債款,債權人就有權申請查封、扣押、拍賣這棟房子,倒楣的就會是無辜的買方。
看完以上的介紹,相信你已經對二胎房貸抵押權設定塗銷的必要性,有了一定的認知。有二胎貸款的房屋並不可怕,可怕的是沒有做好保護自身權益的措施,不做抵押權設定塗銷或變更,就貿然付款或過戶。買賣房屋畢竟是人生中的頭等大事,一定要多作功課、多問多比較,才不會傻傻當了冤大頭。
本文引用來自︰有二胎的房子,買賣過戶前須先塗銷嗎?兩大風險告訴你為何非辦不可!
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