服務內容
有二胎房貸的房子,想要買賣過戶需要先塗銷嗎?其實不管對賣方或買方來說,將二胎房貸抵押權塗銷,再做後續的所有權移轉,會是最清楚也最安全的作法;但在實務上,還是有很多其他的處理方式。本文將為你說明,有二胎房貸的房屋,在過戶和所有權移轉時有哪些細節和風險需要留意?
一、過戶沒做二胎房貸塗銷,會有什麼風險?
有二胎的房屋,一共會掛有兩筆貸款,一筆可能是購屋貸款(一順位貸款),一筆則是二胎房貸(二順位貸款)。在申辦這兩筆貸款時,銀行會分別進行兩次抵押權設定,以保障自身的債權。而抵押權設定在債務清償前,或是債務清償後未主動申請塗銷的情況下,都會一直存續。
延伸閱讀我需要辦理清償證明嗎?貸款還完紀錄不會被自動塗銷嗎?
(1)買方風險
可能被迫清償二胎房貸外債務,甚至失去辛苦買下的房屋
抵押權設定在沒有塗銷的情況下,也是可以隨同過戶給他人的。這意味著當房屋被銀行設定了最高限額抵押權,賣方又積欠該行除了二胎房貸外的信貸或其他債務,銀行是有權要求接手的買方,為賣方清償債務,甚至法拍房屋抵債的。
(2)賣方風險
未來可能接獲銀行催討債務,被迫清償已售出房屋的貸款
二胎房貸抵押權設定未塗銷,就代表銀行的債權對象仍然是賣方,買方如果在若干年後不再支付貸款,銀行仍會找上原賣方追討債務。就算房屋遭法拍,價金如不夠清償房貸,還款責任還是會再度落回賣家頭上。
因此,買賣標的物若仍有二胎房貸,買賣雙方都一定要審慎釐清後續的債權與抵押權歸屬,仔細評估後再作所有的決定。
二、有二胎房貸的房屋,過戶有哪些處理方式?
有二胎房貸的房屋,在辦理過戶及所有權移轉時,可能會有哪些作法呢?下面這張表格,可以快速幫你看懂每種處理方式的詳細作法,以及所有人在二胎過戶塗銷中,所產生的關係。
項目 |
清償方式 |
債權變化 |
抵押權變化 |
清償、塗銷再過戶 |
賣方自行籌款清償 |
清償前:賣方一、二胎銀行 |
抵押權直接塗銷 |
先過戶再代償、塗銷 |
買方申請新貸代償 |
代償前:賣方一、二胎銀行 |
賣方銀行第一、二順位,買方銀行第三順位 |
不塗銷直接過戶 |
買方承接原有貸款 |
債權人不變,債務人可能變更 |
抵押權不變 |
1.賣方清償、塗銷設定後再過戶
最簡單也最單純的方法,當然就是由賣方自行籌資清償原有貸款,確實塗銷設定後再將房屋移轉給買方,債權債務兩清,以免後續衍生各種法律問題與糾紛。
但許多仍在背負二胎房貸的賣方,就是因為急需資金或無力還款才將房屋脫售,自然也無法快速籌措到大筆資金,解決二胎房貸的問題。因此,這雖然是對買方最好的方法,卻也是對賣方最壞的方法,在實務上是有難度的,可行性不高。
2.先過戶,買方再代償、塗銷設定
第二種方式,也是實務上最常見的方式,是賣方先將仍有二胎房貸的房屋過戶給買方,再進行後續所有代償、塗銷設定,與抵押權順位遞補的動作。
賣方在完成過戶、所有權移轉後,買方的貸款銀行才會核貸、設定最末位抵押權(也就是第三順位房貸),並撥款代償賣方的原有貸款。其後買方再持清償證明,塗銷前面的一、二胎房貸設定,並由新貸款銀行遞補抵押權順位為第一位。
※ 小知識
在抵押權未塗銷前過戶,買方如果沒有透過履約保證或房屋價金信託保障自己的權益,就可能會發生債務清償了,賣方卻反悔不賣的糾紛。此外,也建議買方在將自備款存入履保帳戶後,就不要在未過戶的情況下,私下轉出代償賣方的民間二胎貸款或其他私設債務。
延伸閱讀被房屋設定還可以辦貸款嗎?被民間私設的房子要怎麼解除設定?
3.直接過戶,由買方承接前貸設定
這樣的方式就是俗稱的「背胎過戶」,意即抵押權未塗銷過戶,直接由買方承接賣方原有的貸款條件與抵押權設定。在「賣方原本的銀行貸款條件較佳」,或是「買方無法取得更優惠的銀行貸款條件」時,就可能會採用這種方式處理。抵押權未塗銷即過戶,又可以分為以下兩個情況:
(1)有進行債務人變更
完成房屋過戶後,買家就可以向地政事務所提出「抵押權內容變更」的申請,將債務人從賣方改為自己,結束賣方與銀行的貸款關係。
(2)未進行債務人變更
這麼做雖可省下抵押權設定變更的費用,但由於債務人並未由賣方改為買方,即便賣方已將房屋售出,與銀行的貸款關係仍會存續,直到房貸清償完畢才會終止。
三、二胎房貸塗銷與過戶怎麼辦理?
在二胎房貸清償完畢,並取得清償證明後,即可持相關資料進行二胎房貸抵押權設定的塗銷了。我們將二胎房貸抵押權設定塗銷所需要準備的文件,以及申辦的流程整理如下。
1.二胎房貸塗銷應備文件
申請所應準備的文件包括:
• 土地登記申請書及登記清冊。
• 債務清償證明書。
• 塗銷登記證明文件。
• 他項權利證明書。
• 抵押權人印鑑證明(銀行免附)。
• 申請人及抵押權人身分證明文件。
2.二胎房貸塗銷與過戶流程
• Step1:備齊資料並持相關證件,由本人或代理人至地政事務所辦理。
• Step2:地政事務所查驗資料,核定並登錄申請。
• Step3:完成申請,成功塗銷二胎房貸抵押權設定。
四、其他關於二胎房貸塗銷與過戶的Q&A
Q有二胎房貸過戶需要先塗銷嗎?
不一定。由於一次拿出大筆現金清償,對賣方來說是有困難的,因此先過戶再塗銷抵押權設定,是比較常見的實務作法。但不管採用什麼方式,買賣雙方都必須對現有貸款的責任歸屬有明確共識,避免後續糾紛產生。
Q二胎房貸塗銷有必要嗎?
二胎房貸塗銷有它存在的必要性,對買方而言是確保房屋不會有其他衍生的債務問題,對賣方而言則是確保與銀行的貸款關係完全解除,因此建議還是要確實完成塗銷,才不會因小失大。
Q買房時如果沒有塗銷二胎房貸,會影響我的權益嗎?
由於二胎房貸是以「房屋」作為貸款的擔保品,債權人只會認抵押用的房屋,而不會認現任屋主是不是原來的債務人(賣方)。如果沒有塗銷二胎房貸,只要賣方拖欠債款,債權人就有權申請查封、扣押、拍賣這棟房子,倒楣的就會是無辜的買方。
看完以上的介紹,相信你已經對二胎房貸抵押權設定塗銷的必要性,有了一定的認知。有二胎貸款的房屋並不可怕,可怕的是沒有做好保護自身權益的措施,不做抵押權設定塗銷或變更,就貿然付款或過戶。買賣房屋畢竟是人生中的頭等大事,一定要多作功課、多問多比較,才不會傻傻當了冤大頭。
本文引用來自︰有二胎的房子,買賣過戶前須先塗銷嗎?兩大風險告訴你為何非辦不可!
舒壓按摩
要在那看你們的商品:我要批發來賣,訊問產品目錄報價費用
你好我這邊是台灣麥德美公司,我司目前想要建置氣送管系統協助生產線送樣,煩請貴司與我聯繫:你好我這邊是台灣麥德美公司,我司目前想要建置氣送管系統協助生產線送樣,煩請貴司與我聯繫
請問醫師,鬱金香拉皮多少錢?:我有木偶紋想做鬱金香拉皮,請問費用是多少錢
食品代工服務諮詢:您好,我們是一家食品公司,目前正在尋找食品代工服務的合作夥伴。我們想了解貴公司提供的食品代工服務範圍和能力,是否可以承接我們的產品生產需求?另外,請問貴公司對於食品安全和品質控制有哪些措施和認證?
到府抽血 有此需求請協助:到府抽血 有此需求請協助報價給我
茶葉檢驗價格範圍與項目:如標題
紙品詢價(紅包袋、春聯、斗方):亮明紙品,您好: 我想要詢問以下紙品 1.炫彩安格31"x43”英吋 SH4302(230gsm):最低量、運費、含不含稅 SH4312(220gsm):最低量、運費、含不含稅 2.美國格紋紙26”x40”英吋 SH366(216gsm):最低量、運費、含不含稅 3.如意卡70x100cm SH0460(270gsm):最低量、運費、含不含稅 SH0480(330gsm):最低量、運費、含不含稅 4.香草紙31"x43”英吋 SH0211(116gsm):最低量、運費、含不含稅 SH0231(209gsm):最低量、運費、含不含稅 5.新丹迪紙31"x43”英吋 SH7660(150gsm):最低量、運費、含不含稅 如果要製作紅包袋、春聯以及斗方,有建議的厚度嗎? 紙張數量達到多少有折扣呢?
請問次氯酸鈉一桶容量多少價錢多少:請問次氯酸鈉一桶容量多少?價錢多少?
塑膠椅租借費用詢價單:您好,我們有舉辦活動的需求,想詢問貴公司的塑膠椅租借費用。請問租借一把塑膠椅的費用是多少?是否有批量租借折扣?另外,請問貴公司提供送貨及取貨服務嗎?感謝!
自排變速箱添加劑 zp-600:是否有門市可以看有沒有自排變速箱添加劑
電動釘書機詢價 請報價:您好,我們單位是食藥署的管制藥品組,想詢價MAX品牌的電動釘書機,型號EH-110FE,順便請問耗材(訂書針的價格),並想要先索取估價單,謝謝您!
脫油機價格:脫油機價格
二手貂皮大衣收購:20多年前到中國大陸買了一件台幣約20萬的貂皮大衣回來要送給媽媽,直到媽媽不在了,一次也沒穿過,因此在丟入回收箱前就看看有沒有機會賣掉,唯一瑕疵的地方是袖口部份脫落,想知道這樣還能賣掉嗎
加藥機 詢價單:您好,我們公司有興趣購買加藥機,希望能夠了解貴公司的產品資訊和價格。請提供以下資訊: 1. 加藥機的規格和功能特點是什麼? 2. 加藥機的售後服務和保固條件是如何?
木工鉅片價格多少:您好,我對貴公司的產品/服務很感興趣,想請問以下問題: 1. 請問中本木工園鋸片445及255外徑的價格是多少? 2. 這個產品/服務有提供批發價格或是量大有折扣嗎?感謝!
造型鋁帶詢價單 以下報價:您好,我們公司有一個項目需要使用造型鋁帶,希望能夠獲得您的報價和相關信息。請問: 1. 造型鋁帶的材質是什麼?具有哪些特性和優勢? 2. 請問您的產品有哪些不同的尺寸和顏色可供選擇?是否可以提供定制服務?感謝!
vivo X200 Pro 詢價費用:租借vivo X200 Pro演唱會錄影 報價費用
關於矽膠板-矽膠發泡片-保溫片-隔熱板的詢問:您好,我對貴公司的矽膠板/矽膠發泡片/保溫片/隔熱板產品很感興趣,想請問以下問題: 1. 貴公司的矽膠發泡板有耐高溫嗎?
巨額工程告示牌及安衛告示牌:各2面
想詢問彩色繪圖機:我們需要購買一台,預算預計是約6萬左右,可以麻煩提供推薦機型嗎?也請提供相關規格資訊謝謝
好事貸有限公司
- 統一編號85020415
- 手 機0968813019
- 更多資訊好事貸有限公司
相關服務
-
二胎房貸申請條件大彙整!快速掌握房屋二胎條件與限制
本文整理了所有管道的二胎房貸申請條件與限制,幫你省下申貸前,評估比較的時間,更快找到適合自己的二胎房貸方案。 -
微型創業貸款 最高500萬元
為協助僅有營業(稅籍)登記的小規模事業取得正常融資順利發展,經濟部今天啟動「企業小頭家 -
台北市汽車借款|免留車|免押車|額度高|利息低|
台北嘉誠當舖|汽車借款|汽車借錢|免留車|免押免保|來就借 -
中森 房屋額度試算 - 民間房屋二胎 銀行房屋貸款
銀行房屋二胎民間二胎房貸中森免費估貸02-25501019 0980-042699洪經 -
寶山當舖,寶山汽車借款,寶山機車借款,寶山土地借款
新竹億鑫當舖汽機車借款公會推薦優良當舖合法經營分期車可借專線