房屋融資如何挑選？認識原屋融資優缺點與利率比較

原屋融資意思是什麼？額度高嗎？利率是多少？有資金需求時，除了申辦信貸、車貸，還可以拿名下房屋來貸款，除了用沒貸款過的房子申請原屋融資，也有其他的房屋融資選擇，本文就來比較各種房屋融資貸款額度及利率，幫你挑選出最適合自己的房屋融資貸款。

 

一、原屋融資是什麼？

原屋融資就是拿名下沒有貸款的房屋做擔保，向銀行或融資公司申請一筆貸款，這筆錢可用來修繕房屋、投資理財、資金周轉甚至當買第二間房子的頭期款。

1. 原屋融資跟房屋貸款的差別

原屋融資是先有房、再貸款，是名下已經有房產，但可能從未辦過貸款，或是房貸已經清償完，再用這間房子來申請一筆資金做運用，較常見於屋齡較大或自地自建的房屋。

而房屋貸款是名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋，因此也稱作購屋貸款。

2. 原屋融資跟房屋融資一樣嗎？

房屋融資泛指用房子來作擔保的房屋抵押貸款，因此原屋融資也算是房屋融資貸款的一種，但原屋融資特別是指沒有貸款的房屋。

 

二、原屋融資利率及額度

辦原屋融資划算嗎？我們整理了大多數人最關心的各銀行原屋融資利率、額度及貸款年限，供你作參考。

1. 原屋融資利率

銀行的原屋融資利率與一般購屋貸款差不多，甚至高一點，大約1.76%~3.14%起，實際上仍依房屋現況、貸款人財務及信用狀況作調整。

假設原屋融資貸款200萬元、利率3.14%、分20年本息攤還，每個月應繳金額，也就是月付金為11,233元。

2. 原屋融資額度

原屋融資貸款額度是依房屋現值來決定，可貸成數為鑑價金額70%~85%之間。舉例來說，如果銀行房屋鑑價金額為500萬元，原屋融資額度上限就是500萬×80%＝400萬。

要注意的是，因為大多數沒有貸款的房屋屋齡較高，房屋鑑價金額可能也不會太高。此外，貸款人財務狀況及信用分數也會列入考量。

3. 原屋融資貸款年限

原屋融資貸款年限比一般房屋貸款短一些，大部分都是20年本息攤還，只有少部分銀行有選擇30年本息攤還。

銀行	額度	利率	年限
王道銀行原屋融資	鑑價金額80%	1.85%~2.90%	30年
渣打轉動幸福房貸	未說明	1.76%~1.83%起	20年
富邦理財家分期型房貸	鑑價金額80%	2.25%起	20年
中國信託i適貸	鑑價金額85%	前六個月1.88%、第七個月起2.31%起	未說明
星展好家貸	未說明	1.70%起	未說明
兆豐優利房貸	鑑價金額80%	1.81%起	20年

 

三、原屋融資管道有哪些？

不同的房屋融資管道關係到可貸款額度跟利率，也會影響你的貸款過件率，以下幫你分析比較各管道的差異。

1. 銀行

銀行為政府高度管理的特許行業，經營的業務項目都須遵守規範，對借款人來說較安全有保障，且貸款利率較低，是最常見的融資管道。但也因為受到主管機關的嚴格監管，銀行辦理融資貸款業務時，也比較保守，如果條件較差的借款人或房屋，恐怕就無法通過銀行審核。

銀行房屋融資項目：原屋融資、房屋抵押貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸。

2. 融資公司

融資公司是依據《公司法》設立的法人，提供個人或企業消費性融資、商業性融資、融資性租賃、應收帳款收買等服務，是除了銀行之外，最安全、可靠的融資管道。而且，融資公司的審核較為寬鬆、貸款額度也較高，如果不滿意銀行的貸款條件、或無法申請銀行貸款的客戶，建議可透過向融資公司申請二胎房貸，以解決資金問題。

融資公司房屋融資項目：原屋融資、二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸。

3. 民間借貸

民間借貸的範圍非常廣，包含代書、當鋪、資產管理公司及地下錢莊，大部分都不需審核借款人及房屋的條件，最快24小時就可以撥款，但相對利率也較高，甚至有部分業者會收取高額手續費、服務費，建議有資金需求者應審慎評估。

民間房屋融資項目：原屋融資、房屋抵押貸款、二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸、三胎房貸。

房屋融資管道	融資公司	銀行	民間借貸
優點	額度較高、審核較寬鬆、撥款快速、安全性高	利率較低、安全性高	額度較高、審核寬鬆、撥款快速
缺點	利率較高	額度較少、審核較嚴、撥款較慢	利率極高、安全性低

 

四、其他的房屋融資選擇

1. 房屋融資種類

需要資金的時候，如何選擇適合自己的方案？我們幫你整理了5種常見的房屋融資類型供你做評估。

  •  原屋融資

原屋融資就是拿沒有貸款的房子來抵押借貸，通常只有屋齡較大、或者自地自建的房屋才沒有貸過款。

  •  理財型房貸

理財型房貸是一種可以把還掉的房貸本金，再借出來使用的房貸產品，銀行會給一個可循環動用的額度，借款人可以隨時提領、隨時清償，根據動用的天數來計算利息，沒有動用就不會計息。

  •  房屋增貸

房屋增貸就是當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時，再向原貸款銀行申請增加貸款，這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件，來決定可增貸的額度。

  •  房屋轉增貸

若您不滿意原房貸銀行的貸款條件，也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸，房屋轉增貸有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率，但由於房貸轉增貸等於重辦房貸，成本會比較高。

  •  二胎房貸

又稱作二順位房貸、次順位貸款，二胎房貸是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。

2. 房屋融資優缺點

申請房屋融資好嗎？有哪些需要注意的地方？以下為我們整理的各類房屋融資優缺點。

房貸類型	優點	缺點	適用情形
二胎房貸	額度較高、申請流程簡單	利率較高	資金需求較大者
房屋轉增貸	額度較高、可延長還款期限	轉貸成本高、申請流程繁雜	新房貸條件較優
房屋增貸	利率較低、還款期限較長	審核較嚴、額度較少	原房貸成數低
理財型房貸	隨借隨還、有動用才計息	一年一約、剛申辦沒有額度	短期周轉
原屋融資	利率較低、還款期限較長	審核較嚴、額度較少	房屋沒有貸款

3. 房屋融資申請流程

原屋融資的申請流程大致上跟一般房貸流程一樣，而其他類型的房屋融資則會有些許差異，以下針對各房屋融資種類說明流程差異。

房屋融資類型	辦理流程
原屋融資	申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定抵押→撥款
理財型房貸	申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定抵押→設定額度
房屋增貸	申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定抵押→撥款
房屋轉增貸	申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定第二順位抵押→代償原房貸→塗銷原房貸設定
二胎房貸	申請→房屋鑑價→審核→簽約對保→設定第二順位抵押→撥款

 

五、房屋融資Q&A

Q1原屋融資申請條件是什麼？

A1原屋融資申請條件很簡單，你必須是房屋所有權人，同時擁有良好的信用狀況及穩定的收入，最重要的是這間房屋目前是沒有任何房屋貸款的，這樣子才可以申辦原屋融資。

Q2原屋融資有寬限期嗎？

A2不一定，有些銀行有提供2~3年的寬限期，有些則為提供，建議可以直接詢問銀行專員。

Q3沒有工作可以申請原屋融資嗎？

A3申請銀行任何貸款，都需要有一份穩定的工作，且須提供正式的工作收入證明，如薪資轉帳明細、薪資單或勞保明細；但如果是像融資公司申請房屋融資，只要有固定的收入來源即可申辦。

 

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