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為遏止炒房亂象,近年政府打房動作頻頻!除央行隨聯準會多次升息,並搭配各項打房政策成功降溫房市外,行政院自今年4月拍板通過、延宕8個月的《平均地權條例》修正案,終於在2022年12月21日通過立法院初審,並可望2023年1月13日立院休會前完成三讀程序。究竟眾所矚目、支持與反對聲浪相當的《平均地權條例》修正案,修訂重點有哪些?又會對現行房市產生什麼樣的影響?真的能夠落實居住正義嗎?
一、什麼是《平均地權條例》?
現行的《平均地權條例》包含規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公和土地使用等5大項目,前4項為平均地權的4大綱領,剛好能夠達成一個均衡的土地交易循環。
1.規定地價
當土地未經定價時,政府可以調查、參考分區內近一年土地買賣或收益價格,為其制定公平交易價格。定價每2年執行一次,以確保價格合理性。
2.照價徵稅
地價既經規定,就代表土地已具有一定價值,並隱含潛在收益能力。因此,土地持有人應按照土地規定地價,如實申報、繳納「地價稅」。
3.照價收買
照價收買旨在維護土地自由,並均衡地價水準。政府可基於「公益用途」、「修正低報現值」及「均衡私人土地持有數量」等目的,照價收買土地。
4.漲價歸公
規定地價後,土地價值可能因自然因素而上漲,當中產生的價值差,不應由土地持有人獨有。政府會據此徵收「土地增值稅」,將利益收歸公眾享有。
由此可見,《平均地權條例》的存在,就是為了避免在自由經濟制度的運作下,土地過度集中於少數人手中。為穩定市場,政府將有限度地介入、控管土地交易行為,以達成供需價格的平衡,以及公眾的利益。
二、《平均地權條例》修正案5大重點
房屋和土地一樣,同屬不可替代的剛性需求,供需與價格應當也要受到合理的管控,以達成人民居住的適足基本權利。然而近年來,住宅普遍存在商品化、私有化及金融化的問題,有心人士炒房,讓「買房」成為一般民眾遙不可及的願望。
《平均地權條例》修正案的目的,就在阻斷特定人士以浮報實價登錄價格、哄抬價格轉售契約牟利,或其他投機方式惡意炒作房市。本次修法的五大重點,包括「限制換約轉售」、「明訂炒房相關罰則」、「管制私法人購宅」、「建立檢舉獎金制度」,以及「納管解約申報登錄」等事項,期能遏止不當炒作,維護消費者的基本權益。
1.(增)限制預售屋及新成屋的換約、讓與及轉售
早在2020年12月,立法院就已三讀通過禁止市場交易預售屋紅單。本次《平均地權條例》修正草案,更將契約轉讓對象限縮至買受人配偶、直系或二親等內旁系血親,建商也不能同意或協助契約的炒作、轉讓,違者將按棟處罰50~300萬元。
2.(增)明訂房市炒作定義,並制定相關罰則
未來不論是以線上或線下方式,散布不動產交易相關不實資訊,或是透過違規不實交易,以影響市場秩序或壟斷牟利,都會被視為惡意操縱行為。行為人將遭每筆交易100~5,000萬元的重罰,限期未改正更能連續處罰。
3.(增)管制私法人購入自用住宅行為
未來私法人購入自住房屋,必須向中央主管機關提出使用計畫並取得許可。登記完畢後的5年內,除因強制執行、徵收或因其他法律因素外,都不能移轉、讓與房屋所有權,也不得進行預告登記。
4.(增)針對違規行為建立檢舉獎金制度
民眾如果發現不動產買賣過程中,或是申報實價登錄時有違規行為(例如AB約),都可以檢具證明向縣市政府檢舉。若經查證屬實,民眾將可取得罰鍰中的部分金額,作為檢舉獎金。
5.(修)納管預售屋及新成屋買賣契約之解除行為
原本的《平均地權條例》只有針對預售屋買賣契約的「簽訂」進行管控,本次修訂草案亦將「解除」行為納入,規定若有解約情形,建商就要在30天內申報登錄,否則將按棟處罰3~15萬元。
三、《平均地權條例》修正案,真能實現居住正義嗎?
自2020年起,政府就打炒房動作頻頻,總計亮出7道金牌試圖降溫過熱房市。然而直到2022年央行隨聯準會連續升息,才讓房屋交易移轉數量減少近半,直到年底,房價才出現微幅的下跌趨勢。如今再祭《平均地權條例》修正案,真的能夠平抑房價、落實居住正義嗎?
先來看看打炒房的7道金牌,內容究竟有哪些?
時間 | 內容 |
2020.12 | ◆法人購宅貸款限制 ◆自然人第三戶以上購宅貸款限制 ◆住宅區及商業區土地貸款限制 ◆餘屋貸款限制 |
2021.03 | ◆法人購宅貸款成數下修、無寬限期 ◆自然人第三戶及第四戶以上貸款成數下修、無寬限期 ◆無貸或持多戶,購高價住宅貸款成數下修、無寬限期 ◆調降工業區閒置土地可貸成數 |
2021.09 | ◆六都與新竹縣市,購屋貸款不得有寬限期 ◆調降購地貸款最高成數 ◆再次調降工業區閒置土地可貸成數 |
2021.10 | 訂定「房貸利率三級制」,依據申貸筆數執行利率差別化訂價 |
2021.12 | ◆自然人購第三戶以上及高價住宅貸款成數下修 ◆再次調降購地貸款最高成數,並要求一定期間內動工興建 ◆調降餘屋貸款最高成數 ◆再次調降工業區閒置土地可貸成數 |
2022.2 | 調整法人購宅、自然人3戶以上、購地、餘屋貸款、工業區閒置土地等五種抵押貸款的風險權數 |
2022.03~2022.09 | 央行3度宣布升息,共計調升2碼(0.5%) |
延伸閱讀政府出重手打炒房,2022央行宣布升息「房市新措施」一次看!
其實不難發現,政府打炒房的重點,大多著眼於「抑制短期房價炒作」,增加房屋及土地的持有、轉售成本,讓投機客難再透過短期的加價交易獲利。綜觀而言,《平均地權條例》修正案,仍可視作政府打短線炒房的餘波,減少房市壟斷、不動產被當作融資槓桿的情形,以期恢復應有的房價水準。
但以實現居住正義的層面而言,《平均地權條例》修正案仍擔負著「健全房市市場」的長期性任務──本修正案或許並非全為實質性用途,帶來的更多是指標性的平權象徵。本修正案不僅對「惡意炒房行為」做出了明確的定義,制定相應罰則,更建立了吹哨人制度,無疑是刻下了居住正義的全新里程碑。
《平均地權條例》修正案,預計將在2022年12月21日登上立法院談判桌,是否能完成九大版本攻防、順利通過三讀,仍待各方充分討論後方能定奪,值得拭目以待。
本文引用來自︰《平均地權條例》修正案再出五大重拳,是否真能落實居住正義?
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