房屋貸款要提早還完嗎 提前結清房貸的優缺點評比

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大多數買房子的人，通常都會遇到貸款的問題。而在繳了一段時間的房貸後，假如手邊多出了一筆錢，該不該先拿去償還房貸呢？房貸提前清償這個問題在許多房貸族群的心中，應該都有思考與糾結過。當然每個人的條件與狀況不同，適合的答案也不會一樣，本文幫你分析提前結清房貸的優缺點，您可依自身規劃，選擇最適合自己的方式。

 

1.房屋貸款是什麼？較常見的有哪幾種類型？

我們名下有房子時，會面臨的房屋貸款類型大概可以分為以下三種：

(1)購屋貸款（一順位房貸）

買房子時向銀行申請購屋金額分期，用分期付款的方式，每個月繳交一筆錢，來逐漸償還向銀行貸款買屋的錢。

(2)原屋融資

名下的房子本來沒有貸款，因投資規劃，向銀行申請一筆貸款，這一筆貸款就是：原屋融資。

(3)二順位房貸

房屋還有貸款的情形下，向銀行或融資公司再申請一筆貸款，申貸所得資金即可拿來運用，這筆貸款即稱為：二順位房貸，或稱：二胎房貸。

 

2.房貸提前還款方式有哪幾種？

若是要提早結清房屋貸款，有兩種方式可以還款。

 

(1)償還全部貸款本金

意思是將貸款的全部本金一次還完。而會這樣做的主要目的在於，要節省利息的支出。不過通常銀行會在合約內註明，要貸滿一定的時間後，才能要求提前清償本金，否則就是屬於違約的狀況。

 

提前清償全部本金的特色：

清償條件：須繳滿規定期數
優點：節省大筆利息支出，房子也能再申請抵押貸款
還款方式：一次結清
適合對象：手頭寬裕

舉例來說：小陳房貸500萬，利率1.3％，貸款期限20年，每個月的月付金需付$23,670元，貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元，剛好手邊有一筆錢，結清了剩下的貸款餘額，剩下的15年他總共可以省下$391,574元的房貸利息。

 

(2)償還部份貸款本金

償還部份貸款本金就是：手頭上有一筆多餘資金用不到，拿來償還貸款的部分本金，以降低貸款利息支出。

償還部份貸款本金後，剩餘的貸款繳款方式，有2種方式可以選擇：

 

1.每月繳款金額隨著本金降低後，月付金額也隨著降低：優點在於降低每月還款金額，減輕還款壓力。

舉例來說：小林房貸500萬，利率1.3％，貸款期限20年，每個月的月付金需付$23,670元

貸款還到第5年的時候還剩$3,869,048元，因有年終獎金50萬，所以先將這50萬拿去償還部分房貸，房貸餘額剩下$3,369,048元，未來月付金降為$20,611元

房貸利息部分，與未部分本金提前清償相比，省下了$50,604元。

 

2.每月繳款金額維持不變，但因為貸款本金減少，繳款金額不變的情況下，每月的月付金當中，償還欠款本金的金額變多了，還本速度就變得更快，貸款繳清的時間就會比合約期限早：優點在於節省每個月的利息，也可以縮短貸款期限。

舉例來說：小林以相同的貸款條件，先償還50萬後，向銀行申請變更貸款合約(需支付變更費用)，依自身條件評估縮短的貸款期限，如此既能節省每個月的利息，也可以縮短背貸款的時間。

以維持差不多月付金為例，小林的房貸時間縮短至13年，月付金變為$23,484，而與未部分本金提前清償相比，省下了$97,054元。

 

提前清償部份本金的特色：

清償條件：繳交的貸款還未超過本金的1/3
優點：減少貸款利息，減輕還款壓力
還款方式：還款年限可選擇不變或縮短
適合對象：手頭還算寬裕，想減輕壓力的人

	提前清償全部本金	提前清償部分本金（貸款期限不變）	提前清償部分本金（貸款期限縮短）
清償條件	須繳滿規定期數	繳交的貸款還未超過本金的1/3	繳交的貸款還未超過本金的1/3
優點	節省大筆利息支出，房子也能再申請抵押貸款	降低每月還款金額，減輕還款壓力	節省每個月的利息，縮短貸款期限
還款方式	一次結清	還款年限選擇不變	還款年限選擇縮短

　

3.房貸提前清償的優缺點

房貸是否需要提前償還，有正反兩面的支持者，以下我們可以參考兩派的說法：

 

【支持提前清償貸款的理由】

減輕整體的還款負擔

減少房貸利息總額支出

最終目的早日擺脫負債人生

支持提前結清貸款的人，最終的目的就是不要再揹債過日子，省下來的利息錢還可以拿來作其他用途，何樂而不為？

 

【反對提前清償貸款的理由】

(1)須額外支出銀行違約金註1

於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：

①提前清償全部或部份本金：如臺灣銀行，加收提前償還本金0.6％~1％違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權：如合作金庫，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1％。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權：如永豐銀行，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1.5％。

(2)結清貸款後可用資金少

房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕， 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。

(3)可以省下來的利息不多

若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。

 

註1：違約金是有方法可以避免的，假如你不是投資客，是首購房屋來自住，在清償完剩下的房貸餘額後，不要急著向銀行索取清償證明，來辦理塗銷抵押權登記，等綁約期過後再辦理塗銷，就沒有違約金的問題。

另外還有一種方式，就是本金償還到只剩下$100元或$1元，讓房貸還有些許的餘額存在，這樣就不構成違約，也是可以利用的方式之一。不過這個條件有二個限制：

只針對台灣的銀行有效，不適用於外商銀行。

若是銀行在合約內已經有特別註明：「自借款日起算X年內，於下列期間內，『提前償還部分或全部借款者』，依提前清償之借款本金，按下列規定計付提前清償違約金」上述文字意思是，只要在合約規定的時間內提前償還本金，就算故意留下極小額的貸款本金，還是屬於違約，一樣要付出一筆違約金。因此是否屬於違約的狀況，還是要以各家銀行的合約內容為主。

 

4.提早清償房貸可以省多少？舉例試算給你看

舉例來說：假設小趙與小李貸款條件相同，房貸各自有500萬，房貸利率1.3％，房貸期限20年，都以本息均攤來計算。因第6年小趙領到50萬的年終獎金，他將這筆錢拿來償還房貸，我們就以上情境，試算兩人的房貸情況。

	小趙	小李	二人差距
前5年每月月付金	$23,670元	$23,670元	0
第6年	還50萬本金	本金不變
剩餘貸款本金	$3,369,048元	$3,869,048元	50萬
第6年每月月付金	$20,611元	$23,670元	$3,059元
20年房貸總利息	$630,224元	$680,828元	$5,0604元

5.房貸提前還款的流程有哪些程序？

通知銀行：主動通知銀行，要申請提前償還房貸。

銀行清算房貸：銀行收到申請後，清算名下房子的貸款餘額。

銀行通知繳款：銀行通知你需要繳交多少的金額。

申請塗銷抵押權，取得清償文件：繳完剩餘房貸款項後，須向銀行申請抵押權塗銷，在提出申請後3個工作天內，銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。

備妥文件，辦理抵押權塗銷：攜帶身分證、印章與上述文件，到地政機關辦理塗銷，就完成房貸清償的所有程序。

 

本文引用來自︰好事貸｜房屋貸款要提早還完嗎? 提前結清房貸的優缺點評比

 

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