買法拍屋好嗎？法拍流程與投標前必看的4大重點

1.什麼是法拍屋？

法拍屋就是被法院拍賣的房子。當債務人無法依約償還債務、或繳交欠款時，債權人就會依據《強制執行法》向法院聲請查封、拍賣債務人名下的不動產，再將拍賣所得扣除強制執行的費用、稅金後，分配給債權人。

 

 

(1) 法拍屋的來源？房子被法拍的原因？

銀行債務未還（信用卡費、房屋貸款、信用貸款）

不管是跟銀行申辦其他房屋抵押貸款、無擔保貸款（如信用貸款）、甚至是信用卡，只要債務超過3個月沒還，且銀行以電話、書面催繳後仍未還款，銀行便會透過法院聲請支付命令。銀行取得執行名義之後，就能透過法院執行債務人名下財產，包括強制扣薪、拍賣動產及不動產。

 

民間債務未還

即使是跟個人、民間借貸，如果沒有在約定時間內還清債務，持有本票的債權人，可直接向法院聲請本票裁定，向法院聲請強制執行對方財產；若債權人只有借據，也可以向法院提起請求清償借款的民事訴訟，獲勝訴判決確定後，一樣可聲請強制執行。

 

積欠稅捐

如果土地增值稅、地價稅、房屋稅或使用牌照稅等稅捐逾期未繳，政府可依《稅捐稽徵法》第39條規定：「納稅義務人應納稅捐，於繳納期間屆滿三十日後仍未繳納者，由稅捐稽徵機關移送強制執行。」將納稅義務人名下不動產拍賣。

 

積欠管理費

社區大樓管理費不繳，管委會可依據《公寓大廈管理條例》第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」向法院聲請法拍。

 

(2) 法拍屋、金拍屋、銀拍屋有什麼差別？

法拍屋與金拍屋、銀拍屋最大的差別，就是執行拍賣的單位不同。

 

法拍屋：

就是由法院來進行拍賣的房子，也是一般民眾較熟悉的法拍屋購買途徑。

 

金拍屋：

就是由台灣金融資產服務股份有限公司（簡稱台灣金服TFASC）進行拍賣的房子，而台灣金服公司是由國內三十四家銀行與票券公司出資共同成立，並獲財政部核發公正第三人認可的單位，主要協助法院處理法拍屋。

 

銀拍屋：

就是由各家銀行自行拍賣的房子，當法拍屋多次流標時，身為債權人的銀行會將法拍屋買回來，經過簡單的裝修後，再拿出來拍賣。由於銀拍屋的所有權人為銀行，不會有無法點交的問題，且可實際進入屋內查看。

 

 

2.買法拍屋好嗎？法拍屋的優點有哪些？

 

(1) 拍定價格低於市價

(2) 產權較有保障

(3) 節省印花稅、契稅

 

3.法拍屋可以買嗎？缺點和風險是什麼？

 

 

(1) 法院不負瑕疵擔保責任

海砂屋

輻射屋

火災受損

建物內有非自然死亡（凶宅）

因此如果搬進去後，才發現房子有問題，也沒辦法請求賠償。

 

(2) 不點交的法拍屋問題多

雖說購買法拍屋，產權較有保障，但並不代表可以同時取得房屋的「所有權」和「使用權」，這是什麼意思？

 

拍賣公告上會註明法拍屋的點交情形，若標示「點交」，那麼法院就會保障您的房產所有權和使用權，屆時如果屋主未搬離，導致法院無法點交，就會進入強制點交程序。

 

(3) 恐有隱形成本

法拍屋雖然價格便宜，但如果沒有事前做好功課、或者運氣較差的話，也可能會產生一些額外的成本。例如：

買到屋況較差的法拍屋，需額外花費修繕費，還可能遇到惡意破壞屋內設施之情形（如水管灌水泥）。

買到不點交的法拍屋，可能需支付溝通費、搬遷費給佔用人，還可能遇到法拍海蟑螂漫天喊價。

除了之外，還可能會多一筆管理費的支出，不過這是可以提前預防的，法院的拍賣公告上若載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」，則代表得標人需支付債務人積欠的管理費，若公告未載明則無須繳納，因此投標前記得詳讀拍賣公告。

 

4.法拍屋可以貸款嗎？

可以。如果資金不夠，您可以向銀行申請貸款，但由於得標人未繳清尾款前，還不算是房屋所有權人，因此銀行借給你的這筆款項會稱作「代墊款」，等到完成過戶後，才會協助你將這筆款項轉成房屋貸款。

 

法拍屋貸款的利率，通常會比一般房貸來得高，約4%~12%左右，且並不是每一間銀行都有提供代墊服務，因此建議投標前就先確認好。

 

 

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