售後回租、延後交屋是什麼？買房換屋這樣選不吃虧！

買中古屋時，被原屋主詢問可不可以售後回租，讓他有充裕的時間找房子，這樣的要求該答應嗎？如果擔心售後回租隱藏風險，會讓自己吃虧，改選擇延後交屋會比較有保障嗎？若你於買房換屋時有上述困擾，看完本文有關售後回租、延後交屋優缺點的介紹，你的疑惑將順利得到解答。
 

一、售後回租是什麼？

售後回租又稱售後租回，具體作法是「原屋主將房屋賣出後，又向買家支付租金，在租約期限內繼續使用已出售的房子。」多數屋主之所以會有售後回租的需求，不外乎以下兩個原因：

• 有換屋需求：屋主（賣家）因還未找到合適的房子，或新房還在裝潢等因素暫時沒地方住，又不想搬兩次家，只好向買家詢問能否租用欲出售的房子，作為換屋過渡期的居所。
• 有債整需求：屋主曾申請利率較高的民間貸款，或因負債比過高導致週轉不靈，會希望透過售後回租的方式，在保留房屋使用權的情況下，取得債務整合資金，舒緩財務壓力。

小知識：「房屋附買回」是什麼？

房屋附買回是售後回租的其中一種形式，雖然同樣有出售並回租房產的環節，但與取得資金換屋的售後回租不同，房屋附買回的最終目的是「在租約結束時買回房子」，較常應用於債務整合的情境。

1.售後回租的優點

對售後回租的概念有了基礎瞭解後，我們接著來看，售後回租對交易的買賣雙方來說有何優點：

• 買方享受優點：可取得房產所有權，同時獲得屋主繳納的租金收益。
• 賣方享受優點：可保留房產使用權，同時取得換屋、債務整合資金。

2.售後回租的風險

雖然售後回租對買賣雙方都有好處，但也千萬不要忽略以下幾個潛在的風險與影響：

• 買方承擔風險：由於房屋有出租的事實，後續脫手房產可能無法申請土地增值稅重購退稅；且因購入房屋後，房主仍持續使用房內各個空間與設施，實際入住時容易有屋況、房屋保固起算時點的糾紛。
• 賣方承擔風險：考量到原屋主有可能無法如期搬家，買方通常會將租金拉高至接近，甚至超過自身的房貸月付金額；若賣家本身財務狀況比較吃緊，選擇售後回租不一定有舒緩壓力的效果。
   

二、延後交屋是什麼？

延後交屋則是透過「延後點交房屋的時間，待房屋可入住後再由買方支付尾款，完成交易。」一方面留給原屋主充裕的時間找新房，處理換屋的手續；另一方面讓買家不至於因銀行貸款過早撥款，白繳房貸卻無房可住。

1.延後交屋的優點

以下我們同樣從買方與賣方的視角，為你分析延後交屋的優點：

• 買方享受優點：可以確實檢驗房屋狀況再撥款完成交易，避免房屋瑕疵糾紛。
• 賣方享受優點：有更寬裕的時間換屋，且不用支付二次搬家、租屋的成本。

2.延後交屋的風險

不過也需要注意，選擇延後交屋，對買賣雙方來說仍有以下風險：

• 買方承擔風險：若未特別約定分段支付買房價金，已經存入履保專戶的頭期款將無法動用，影響資金使用的靈活度。
• 賣方承擔風險：取得售屋款項的時間也會延後，若當初就是因為週轉不靈選擇賣房，將難以即時填補資金缺口。
   

三、售後回租、延後交屋怎麼選？

如果經過前段的介紹，你仍難以判斷售後回租、延後交屋哪個模式適合自己，不妨參考本段中，我們給買賣雙方的房屋交易選擇建議。

1.給房屋買方的建議

如果你是房屋的買家，我們會建議你與賣方協調是否可採「延後交屋」。因為售後回租雖然讓你獲得租金收益，但你需要同時承擔屋況有瑕疵，與屋主未如期搬走，白繳貸款卻無法入住的風險；權衡下來，僅需與賣方談妥「分段付款方案」的延後交屋更安全，也更有保障。

延後交屋的分段付款要怎麼協調？

如果想避免整筆頭期款因延後交屋無法動用，你可以選擇依照代書手續的辦理階段進行分段付款。已知買賣雙方簽約後，房屋還需等待1～1.5個月才會完成過戶，你可以利用流程中的用印、完稅節點，將20%的頭期款分批支付。以下舉兩種方案供你參考：

1. 約定於簽約付5%、用印付5%、完稅付10%
2. 約定於簽約付5%、用印免付、完稅付15%（更有彈性）

2.給房屋賣方的建議

如果你是房屋的賣家，你應該優先考量自己的資金急迫性，如果急需用錢，能立刻取得資金的「售後回租」會是比較好的選擇；不過需要注意，買家若知道你有售後回租的需求，有一定機率會要求降低房屋售價，或將租金訂得很高，如果雙方無法順利達成共識，可能就要考慮改選延後交屋，或另尋其他買家。
 

四、其他關於售後回租的常見Q&A

• 選擇售後回租前需要考量什麼？
• 如果你是房屋買方，建議考量能否承擔無法驗屋導致的房屋瑕疵風險；同時也需了解，未來脫手房產時可能會因售後回租，無法適用重購退稅的節稅機制。若你是房屋賣方，則需要注意買方要求的租金成本，與殺價後的成交價能否接受。
• 售後回租期間屋況受損該由誰負責？
• 售後回租除了買賣契約外，還會簽定一份獨立的租賃契約，建議在簽約時可以在「買賣契約」與租賃契約的「房屋租賃標的現況確認書」附件中，註記雙方對於「租賃期間屋況受損該由誰負責」的共識。
• 售後回租簽約時需要注意什麼？
• 售後回租與一般租屋一樣，簽約時應於租賃契約中明確訂出租期長短、租金金額與違約金支付規範；也建議買家向賣家（原屋主）收取2個月的租金作為押金，保障自身權益。
• 用售後回租（房屋附買回）整合債務安全嗎？
• 透過售後回租的方式取得資金整合債務，如果後續無力申請貸款買回房產，已經移轉所有權的房子將難以取回；且由於提供房屋附買回服務的管道參差不齊，一不小心很有可能碰上詐騙。若真有資金需求，又想在不賣房的情況下整合負債，建議可以考慮申請僅需作抵押權設定，額度高又安全的好事貸二胎房貸。

在買房換屋的過程中，無論選擇售後回租或延後交屋，都應該綜合考量自己的需求與風險承受能力，搭配上積極充分地溝通，才能在維護自身權益不受損的同時，找到買賣方「雙贏」的最優解。

台北會計師