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預售屋因自備款低、貸款成數高,是不少人入手房產時會考慮的選項;然而,新聞上也經常出現預售屋建案因建商倒閉、違約產生的購屋糾紛,不想讓自己辛苦存下的買房基金「打水漂」,善用預售屋履約保證機制,能讓你的預售屋交易過程更有保障。那麼預售屋履保方式有哪些?有履約保證就一定能避免建商跑路帶來的損失嗎?本文將一一為你解析。
一、預售屋履約保證是什麼?
預售屋履約保證(簡稱預售屋履保),可以簡單理解成一種保護買賣雙方的「房到付款」機制。由於預售屋通常會邊蓋邊收取工程款,為了避免賣房子的建商收了錢,卻沒有「履約」蓋出房子,政府強制建商在銷售預售屋時,必須於契約中加入履保機制,讓公正第三方(通常是銀行或建經公司)監管買房者所提供的資金被用於何處,確認未違約才會撥款給建商。
不過需要注意,預售屋履保類型有非常多,除了上述的「專款專用」模式外,也存在能讓建商自由運用資金的履保方式;考量到履保機制並非萬能,若想讓履約保證適時發揮效用,建議你接續以下段落,充分了解常見的5種預售屋履保機制,才能有效降低你的預售屋交易風險。
二、5種預售屋履保機制比較
常見的預售屋履保機制有5種,依照建商動用資金的自由度,大致可以分為規範建商須「專款專用」的價金返還、價金信託、不動產開發信託,與建商「可自由運用」資金的同業連帶擔保、公會連帶保證兩大類,以下將依序為你講解不同履保機制間的差異。
1.價金返還
在建案完工前,「價金返還」的履保方式會將你所支付的買房資金,交由第三方機構(銀行)保管;直到完工交屋後,房子的所有權過戶給你,建商才可以動用這筆款項。若建商未依約完成建案,價金返還能確保你拿回你所支出的全部價金,可說是最有利預售屋買方的履保類型;但實務上,價金返還會讓建商承擔過大的資金壓力,極少有建商願意選擇這個履保方式。
2.價金信託
價金信託則是透過設立「專款專用」帳戶,將買方的錢交由銀行、信託機構保管,再依照信託契約,分批核撥給建商,避免建商擅自挪用款項,用於推進工程以外的目的。然而,價金信託雖然看似能有效管控建商將錢花在刀口上,實務上卻仍會出現建商倒閉,履保帳戶內的錢要不回來的案例;這是因為倒閉的建商可能不只你一個債主,如果同時有多個債權人追討債務,預收屋買方能否拿回履保帳戶內的錢就很難說。
3.不動產開發信託
不動產開發信託與價金信託非常類似,同樣也是專款專用、由第三方分段撥款,不過不動產開發多了「建經公司」擔任查核工程進度的角色,且信託的範圍除了預售屋買方支付的錢外,還包含建商的土地與整個建案的興建資金。此種履保方式同樣有錢拿不回來的風險,儘管可以於信託時加入「續建機制」作為建商倒閉的應對方案,但建案能否續建,決定權在建經公司手上,評估後若續建風險過高,房子仍可能淪為爛尾樓。
4.同業連帶擔保
顧名思義就是建商會找規模、資本額差不多的同業擔任建案的「救援投手」;如果原本的建商A未依約完成交屋,消費者便可以拿著契約去找擔保的建商B請求完成建案,登板救援的建設公司不得額外要求買方支付任何費用。同業連帶擔保最大的問題在於,若擔保建商也是原建商的關係企業,在集團營運出現問題的情況下,很難保證仍有餘力履約完成建案;且建商可以自由運用購屋款的特色,也讓人存在一定擔憂。
5.公會辦理連帶保證協定
舊稱公會連帶保證,與同業連帶擔保的差別在於它有「一整隊的救援投手」;有提供此履保選項的建商,通常有加入「不動產開發商業同業公會」並參與「連帶保證協定」。若身為公會成員的建商履約困難,房子蓋不出來,消費者便可向其他參加協定的建設公司,提出完成建案的請求。整體來說,風險低於同業連帶擔保,但仍無專款專用的規範,對於預售屋買家的保障有一定瑕疵。
5種預售屋履約保證比較表
履保方式 | 說明 | 資金運用限制 | 未履約保障 |
---|---|---|---|
價金返還 | 消費者將價金匯至履保帳戶,由金融機構保管 | 專款專用 | 價金全額退還 |
價金信託 | 價金交付信託機構保管,機構按契約分階段撥款給建商 | 專款專用 | 不保證價金全額退還 |
不動產開發信託 | 價金、興建資金交付信託機構保管,建經公司查核工程進度後,機構分階段撥款給建商 | 專款專用 | 多有續建機制,但決定權在建經公司手上 |
同業連帶擔保 | 由同業同級公司相互連帶擔保 | 建商自由運用 | 由擔保公司接續完成建案 |
公會辦理連帶保證協定 | 由加入連帶保證協定的公會成員來擔保 | 建商自由運用 | 由公會協定公司接續完成建案 |
三、預售屋履保哪個最有保障?
雖然預售屋履保方式通常是由建商決定,消費者無法自行選擇,但我們還是可以透過評估建商提供的履保方案,決定是否要簽約,不讓自己的權益有受損風險。
綜合來看,能全額退款的「價金返還」最有保障;接著是有設立專款專用帳戶,能避免建商任意挪用款項的「價金信託」與「不動產開發信託」;雖有第三方擔保,但建商可以自由運用價金的「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」相對來說風險較高,若建商選定這兩者之一為履保機制,簽約前需三思。審酌各履保方式的保障程度,我們給出的推薦排序為:
- 價金返還
- 不動產開發信託(有續建機制)
- 價金信託
- 公會辦理連帶保證協定(擔保公司較多)
- 同業連帶擔保
四、有預售屋履保,就不怕建商倒閉嗎?
從前面的內容可以知道,預售屋履約保證並不是萬靈丹,在許多比較極端的情況下,有簽約履保還是會因建商跑路受到影響;想自根本降低預售屋交易風險,避免買到爛尾樓,從「慎選建商」做起可能更直接有效。以下提供你挑選預售屋建商的2個避雷小訣竅,搭配上預售屋履保更安心!
- 一案建商要留意:過去作品少,甚至沒有推案紀錄的預售屋建商,因無法驗證施工品質與信用,潛在的交易風險較大;反過來說,已經做出口碑的大建商通常不希望因為一個建案,砸了自家招牌,違約風險自然會降低許多。
- 有判決紀錄要小心:買預售屋前,可以先上公平交易委員會、司法院的網站,查詢建設公司是否有損害消費者權益、捲入交易糾紛的紀錄,這些資訊也都可以作為評估建築品質、建商售後服務態度的參考。
五、其他關於預售屋履保的常見Q&A
- Q預售屋履保的費用誰付?
- 通常會由買賣雙方一起負擔,金額為房屋成交總價的萬分之六。舉例來說,總價1,000萬的房子,履保費用6,000元,買賣雙方須各負擔3,000元。
- Q建商提供的預售屋契約沒有履約保證怎麼辦?
- 可以撥打1950或上消費者保護會網站提出檢舉,違法未提供預售屋履保機制的建商,將面臨3萬元以上、30萬元以下的罰鍰。
- Q預售屋可以轉售換約嗎?
- 須看房屋取得日期。自2021年7月開始,「實價登錄2.0」明令規定預售屋紅單禁止轉售,建商也不得有保留出售等合約事項;2023年7月1日實施「平均地權條例修正文」,則是禁止預售屋換約轉售,但不溯及既往。意思是在2023年6月30日前取得的預售屋,在7月1日以後一樣可以轉售。
預收屋履約保證作為平衡買賣雙方權力結構的良善機制,雖然無法完全規避交易風險,仍能一定程度發揮保障消費者權益的作用;也再次提醒你,簽約入手預售屋時,一定要特別留意建商所提供的履保方式,才能更有餘裕面對各種突發狀況,遠離交易糾紛。
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