預售屋履約保證是什麼？比較5種預售屋履保機制，建商

 

預售屋因自備款低、貸款成數高，是不少人入手房產時會考慮的選項；然而，新聞上也經常出現預售屋建案因建商倒閉、違約產生的購屋糾紛，不想讓自己辛苦存下的買房基金「打水漂」，善用預售屋履約保證機制，能讓你的預售屋交易過程更有保障。那麼預售屋履保方式有哪些？有履約保證就一定能避免建商跑路帶來的損失嗎？本文將一一為你解析。
 

一、預售屋履約保證是什麼？

預售屋履約保證（簡稱預售屋履保），可以簡單理解成一種保護買賣雙方的「房到付款」機制。由於預售屋通常會邊蓋邊收取工程款，為了避免賣房子的建商收了錢，卻沒有「履約」蓋出房子，政府強制建商在銷售預售屋時，必須於契約中加入履保機制，讓公正第三方（通常是銀行或建經公司）監管買房者所提供的資金被用於何處，確認未違約才會撥款給建商。

不過需要注意，預售屋履保類型有非常多，除了上述的「專款專用」模式外，也存在能讓建商自由運用資金的履保方式；考量到履保機制並非萬能，若想讓履約保證適時發揮效用，建議你接續以下段落，充分了解常見的5種預售屋履保機制，才能有效降低你的預售屋交易風險。
 

二、5種預售屋履保機制比較

常見的預售屋履保機制有5種，依照建商動用資金的自由度，大致可以分為規範建商須「專款專用」的價金返還、價金信託、不動產開發信託，與建商「可自由運用」資金的同業連帶擔保、公會連帶保證兩大類，以下將依序為你講解不同履保機制間的差異。

1.價金返還

在建案完工前，「價金返還」的履保方式會將你所支付的買房資金，交由第三方機構（銀行）保管；直到完工交屋後，房子的所有權過戶給你，建商才可以動用這筆款項。若建商未依約完成建案，價金返還能確保你拿回你所支出的全部價金，可說是最有利預售屋買方的履保類型；但實務上，價金返還會讓建商承擔過大的資金壓力，極少有建商願意選擇這個履保方式。

2.價金信託

價金信託則是透過設立「專款專用」帳戶，將買方的錢交由銀行、信託機構保管，再依照信託契約，分批核撥給建商，避免建商擅自挪用款項，用於推進工程以外的目的。然而，價金信託雖然看似能有效管控建商將錢花在刀口上，實務上卻仍會出現建商倒閉，履保帳戶內的錢要不回來的案例；這是因為倒閉的建商可能不只你一個債主，如果同時有多個債權人追討債務，預收屋買方能否拿回履保帳戶內的錢就很難說。

3.不動產開發信託

不動產開發信託與價金信託非常類似，同樣也是專款專用、由第三方分段撥款，不過不動產開發多了「建經公司」擔任查核工程進度的角色，且信託的範圍除了預售屋買方支付的錢外，還包含建商的土地與整個建案的興建資金。此種履保方式同樣有錢拿不回來的風險，儘管可以於信託時加入「續建機制」作為建商倒閉的應對方案，但建案能否續建，決定權在建經公司手上，評估後若續建風險過高，房子仍可能淪為爛尾樓。

4.同業連帶擔保

顧名思義就是建商會找規模、資本額差不多的同業擔任建案的「救援投手」；如果原本的建商A未依約完成交屋，消費者便可以拿著契約去找擔保的建商B請求完成建案，登板救援的建設公司不得額外要求買方支付任何費用。同業連帶擔保最大的問題在於，若擔保建商也是原建商的關係企業，在集團營運出現問題的情況下，很難保證仍有餘力履約完成建案；且建商可以自由運用購屋款的特色，也讓人存在一定擔憂。

5.公會辦理連帶保證協定

舊稱公會連帶保證，與同業連帶擔保的差別在於它有「一整隊的救援投手」；有提供此履保選項的建商，通常有加入「不動產開發商業同業公會」並參與「連帶保證協定」。若身為公會成員的建商履約困難，房子蓋不出來，消費者便可向其他參加協定的建設公司，提出完成建案的請求。整體來說，風險低於同業連帶擔保，但仍無專款專用的規範，對於預售屋買家的保障有一定瑕疵。
 

5種預售屋履約保證比較表

履保方式	說明	資金運用限制	未履約保障
價金返還	消費者將價金匯至履保帳戶，由金融機構保管	專款專用	價金全額退還
價金信託	價金交付信託機構保管，機構按契約分階段撥款給建商	專款專用	不保證價金全額退還
不動產開發信託	價金、興建資金交付信託機構保管，建經公司查核工程進度後，機構分階段撥款給建商	專款專用	多有續建機制，但決定權在建經公司手上
同業連帶擔保	由同業同級公司相互連帶擔保	建商自由運用	由擔保公司接續完成建案
公會辦理連帶保證協定	由加入連帶保證協定的公會成員來擔保	建商自由運用	由公會協定公司接續完成建案

 

三、預售屋履保哪個最有保障？

雖然預售屋履保方式通常是由建商決定，消費者無法自行選擇，但我們還是可以透過評估建商提供的履保方案，決定是否要簽約，不讓自己的權益有受損風險。

綜合來看，能全額退款的「價金返還」最有保障；接著是有設立專款專用帳戶，能避免建商任意挪用款項的「價金信託」與「不動產開發信託」；雖有第三方擔保，但建商可以自由運用價金的「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」相對來說風險較高，若建商選定這兩者之一為履保機制，簽約前需三思。審酌各履保方式的保障程度，我們給出的推薦排序為：

1. 價金返還
2. 不動產開發信託（有續建機制）
3. 價金信託
4. 公會辦理連帶保證協定（擔保公司較多）
5. 同業連帶擔保
    

四、有預售屋履保，就不怕建商倒閉嗎？

從前面的內容可以知道，預售屋履約保證並不是萬靈丹，在許多比較極端的情況下，有簽約履保還是會因建商跑路受到影響；想自根本降低預售屋交易風險，避免買到爛尾樓，從「慎選建商」做起可能更直接有效。以下提供你挑選預售屋建商的2個避雷小訣竅，搭配上預售屋履保更安心！

• 一案建商要留意：過去作品少，甚至沒有推案紀錄的預售屋建商，因無法驗證施工品質與信用，潛在的交易風險較大；反過來說，已經做出口碑的大建商通常不希望因為一個建案，砸了自家招牌，違約風險自然會降低許多。
• 有判決紀錄要小心：買預售屋前，可以先上公平交易委員會、司法院的網站，查詢建設公司是否有損害消費者權益、捲入交易糾紛的紀錄，這些資訊也都可以作為評估建築品質、建商售後服務態度的參考。
   

五、其他關於預售屋履保的常見Q&A

• Q預售屋履保的費用誰付？
• 通常會由買賣雙方一起負擔，金額為房屋成交總價的萬分之六。舉例來說，總價1,000萬的房子，履保費用6,000元，買賣雙方須各負擔3,000元。

• Q建商提供的預售屋契約沒有履約保證怎麼辦？
• 可以撥打1950或上消費者保護會網站提出檢舉，違法未提供預售屋履保機制的建商，將面臨3萬元以上、30萬元以下的罰鍰。

• Q預售屋可以轉售換約嗎？
• 須看房屋取得日期。自2021年7月開始，「實價登錄2.0」明令規定預售屋紅單禁止轉售，建商也不得有保留出售等合約事項；2023年7月1日實施「平均地權條例修正文」，則是禁止預售屋換約轉售，但不溯及既往。意思是在2023年6月30日前取得的預售屋，在7月1日以後一樣可以轉售。

預收屋履約保證作為平衡買賣雙方權力結構的良善機制，雖然無法完全規避交易風險，仍能一定程度發揮保障消費者權益的作用；也再次提醒你，簽約入手預售屋時，一定要特別留意建商所提供的履保方式，才能更有餘裕面對各種突發狀況，遠離交易糾紛。

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