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隨著許多國家開始將居住權納入基本人權,能否滿足基本居住需求的「居住正義」成了近年來台灣人民關注的重要議題;為了回應民意,政府展開興建社會住宅、提供租金和房貸補貼、抑制房價、打擊炒作行為等系列政策,希望透過具體作為,實現「住者適其屋」的理想。這些努力在需求相異的租屋族、買房族和換屋族眼中,成效如何呢?本文將依序為你整理分析!
一、居住正義是什麼?淺談「住者適其屋」的改革理想
居住正義的核心理念是「住者適其屋」,可以理解為「每個人都要有適當的環境可以居住。」不管收入高低,選擇買房或租房,人人應該都要有辦法以合理、可負擔的價格,滿足基本的居住需求,才符合居住正義。
審視現今台灣住居光景,國民所得成長有限,薪資漲幅難與通膨抗衡;投資客的炒作,也使得房地產價格飆升,房價所得比逐年提升。青年與身處低薪循環困境的弱勢族群,想憑己身之力找到棲身之所相當困難;老百姓們只能寄望政府出手干預,以政策導正房市、租屋市場的高房價、高租金亂象,讓居住正義得以實現。
二、租屋族眼中的居住正義
租屋市場最大的亂象,源自供需結構的不平衡,中小坪數的房屋壟斷在少數房東手中,權益不對等、資訊不透明,租金往往佔去薪水、生活費大半,租屋族為儘可能節省居住成本,不得不忍受低落的住居環境與生活品質。為了解決此困境,社會住宅、租屋補助2.0等相關政策因應而生。
1.社會住宅
社會住宅種類比較表
社會住宅種類 | 運作方式 | 可申請對象 | 租金 | 租期 |
---|---|---|---|---|
政府社宅 | 政府自建自租 | 若無優先戶條件,均須抽籤 | 約市場行情8折 | 一般戶:3年1約,最長6年 優先戶:3年1約,最長12年 |
包租代管 | 政府承租空屋 委託業者轉租 |
符合特定條件,不限弱勢族群也能申請 | 約市場行情 5~7折 |
租期1~3年,因包租、代管方案略有不同 |
社會住宅依照運作方式,可以區分為由政府興建房屋,出租給民眾的「政府社宅」,以及由政府承租民間住宅,再轉租給民眾的「包租代管社宅」兩大類;由於有政府出資補貼,兩者的租金皆低於市場行情,還會依照所得、弱勢身分等條件對承租者進行分級設定,提供對應級距的租金補助。
然而在價格上,僅以市場租金7~8折出租的社會住宅,對於身處高房價地區的族群來說,負擔仍有些沉重;在數量上,政府所提的「8年20萬戶」社宅政策理想很豐滿,現實卻很骨感,根據內政部統計,現有的社會住宅仍佔住宅存量不到1%。綜合來看,若無法提高補助額度,解決數量供不應求的問題,現階段的社會住宅政策尚無法實現租屋族眼中的居住正義。
小知識:社會住宅和國民住宅、合宜住宅差在哪?
社會住宅、國民住宅及合宜住宅皆是政府為了舒緩房價所推出的住居產品,但本質上略有不同;國民住宅、合宜住宅屬於出售式住宅,而社會住宅則是只租不賣,期望能重複利用建設完成的住宅資源,照顧到更多有需要的民眾。
2.租屋補助2.0
租屋補助2.0政策
補助對象 | 年滿18歲以上國民,家庭成員無自有住宅,每人平均月所得低於標準,且未享有其他住宅相關補助 |
補貼計算方式 | 依據居住地區、家戶人口數、福利身分別來計算補助金額 |
其他加碼 | 40歲以下單身社青、社會弱勢:加碼1.2倍 新婚2年內家庭:加碼1.3倍 經濟弱勢:加碼1.4倍 養育未成年子女家庭:1子加碼1.4倍, 其後每增1名增加0.2倍,胎兒亦可補助 |
「300億元中央擴大租金補貼」政策(又稱租屋補助2.0)發布於2023年,租屋族只要符合上表內的申請條件,便可備妥申請文件,參考「分級租金補貼金額表」請領2000元至最高8000元的租金補貼。此次租屋補助2.0在擴大補助戶數的同時,加碼提高補貼優惠,還鬆綁須提供房東資料的規定,預計能有感減輕租屋族的租金開銷壓力,降低申辦難度。
不過從施行成效來看,不少租屋族因擔心房東將稅金成本轉嫁至房租上,自主放棄補貼機會,導致租屋補助2.0的申請戶數遠不如預期。或許政府應優先思考如何解決房東報稅意願低,租屋黑市存在的問題,再推行補助政策,較有機會落實「租得起」的居住正義。
延伸閱讀租屋補助2.0爸媽有房也能申請!最詳細補助資格、金額、流程輕鬆辦
三、買房族眼中的居住正義
台灣房價因人為炒作居高不下,買房族期待能以合理價格買到房子,卻苦無管道獲知合理市場行情,購屋後也經常被高額的月付金壓得喘不過氣;有鑑於此,政府陸續推動實價登錄、地上權與使用權住宅、房貸補貼、新青安貸款等政策,希望藉此促使房價透明化,減輕買房族的購屋壓力。
1.實價登錄2.0
實價登錄2.0機制
內容 | 完整揭露地號與門牌,並溯及既往,同時將預售屋資訊全面納管,建立申報、備查機制,禁止預售屋紅單銷售 |
為解決過去房地產交易資訊不足之購屋困境,政府於2012年祭出「不動產成交案件實際資訊申報登錄」政策(實價登錄),公開揭露不動產成交資訊,保障買賣雙方權益。然而,初代實價登錄機制僅能知道「建物門牌號碼區間值」,讓許多不肖業者依舊有操作房價,利用不對等資訊欺騙消費者的空間;有鑑於此,政府再於2021年推出實價登錄2.0,希望透過完整揭露門牌、地號資訊,讓整體交易資訊更透明。
實價登錄2.0上路以後,許多買房族於購屋時都會參考實價行情比價,確實讓建商、仲介較難再利用資訊不對等炒作房價;但市場上也同時出現不少利用「買房送裝潢」手法,對房價進行灌水,墊高成交價格的實登亂象。儘管實價登錄2.0有規範不實申報的罰則,仍有不少人願意鋌而走險,只為從中獲利;若不想影響實價登錄的可信度,讓「交易透明化」的美意打折,政府應建立即時查核的機制,才能避免實價登錄流於表面形式。
延伸閱讀實價登錄是什麼? 實價登錄2.0對於買房有什麼重要性?
2.地上權住宅&使用權住宅
地上權、使用權住宅比較表
住宅種類 | 特色 | 使用年限 | 優點 | 缺點 |
---|---|---|---|---|
地上權住宅 | 有房屋權狀 無土地所有權 |
50~70年 | 房價低於一般住宅,免徵地價稅、土地增值稅 | 無法持有資產,且購屋貸款條件差 |
使用權住宅 | 有房屋使用權 無房屋權狀 無土地所有權 |
50~70年 | 房價低於一般住宅與地上權住宅,免徵地價稅 | 同樣無法持有資產,且貸款更困難,轉手性更差 |
地上權住宅及使用權住宅最大優勢是總價便宜,能讓小資買房族以一般房屋6~8成的價格,入住生活機能佳的精華地段;不過兩種房產皆存在使用年限,時間一到就必須將房子與土地歸還給政府、建商,由於沒有完整擁有房屋和土地的所有權,在貸款、轉手出售時也會受到諸多限制。
政府規劃建設地上權、使用權住宅的目的,是希望能讓經濟能力高於社宅租戶,但又買不起一般住宅的族群,能有更多元的購屋選擇,但兩種住宅「辛苦繳完房屋貸款,卻無法獲得房屋資產」的特性,仍讓不少人在權衡利弊後,選擇繼續租房;且使用權住宅的功能又與「只租不售」的社會住宅部分重疊,政府若想在不壓縮社宅資源的情況下,滿足買房族的購屋需求,勢必得做好政策服務對象的劃分。
3.房貸補貼3萬政策
房貸補貼3萬政策
補貼對象 | 本人及家庭成員名下僅有一戶自用住宅, 且各類所得、購屋貸款金額低於標準 |
補貼方式 | 經審通過者,一次撥付3萬元支持金 |
近幾年受疫情衝擊,央行升息不斷,貸款族群壓力沉重,為了讓中低薪族群減輕還款負擔,內政部於2023年6月推出「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」,只要符合申請條件,即可一次領取新台幣3萬元的房貸補貼。
就數據來看,截至2023年年底,房貸補貼政策的核定案件有近49萬件,核撥金額逾146億元,推估有不少買房族因此受惠;儘管如此,仍有不少人對於「一次性」的補貼形式提出質疑,認為買房壓力源自於持續攀升的高房價,房貸補貼只有短期減壓功效,若不改善「買不起」的高房價環境,仍舊無法實現買房族所追求的居住正義。
4.新青安貸款
新青安貸款方案表
額度 | 最高1000萬 |
利率 | 一段式機動利率:1.775% 兩段式機動利率:前兩年1.565%,第三年後1.865% 混合式固定利率:第一年1.745%, 第二年1.845%,第三年後1.865% |
年限 | 最長40年 |
寬限期 | 5年 |
申請條件 | 年滿 18 歲以上,自身及其配偶、子女名下皆無房產, 且為新貸戶,非轉貸戶、青安房貸舊貸戶 |
新青安貸款政策的本意,是希望透過提高貸款額度、補貼利息與拉長還款年限和寬限期,降低首購族的買房負擔,協助青年購屋自住;自政策上路(2023年8月)以來,已造福5萬多戶順利成家,核貸金額達4000餘億,自表面數據來看,對於實現買房族的居住正義有著莫大的貢獻。
然而,新青安貸款在提供購屋優惠的同時,也讓原先有冷卻跡象的房市再次熱絡起來,進而帶動房價上漲;不少投機份子甚至濫用政府補助購屋的好意,藉由私下轉租、人頭戶買房的方式謀利。政府若不想讓立意良善的新青安貸款淪為投資客的炒房工具,應想辦法在貸款前中後期建立完善的審核、管理機制,才能導正新青安貸款現存的亂象,使政策回歸「協助自住族群買房」的初衷。
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四、換屋族眼中的居住正義
隨著人生進入不同階段,已有房產的有殼一族也會因家庭人數、生涯規劃,或是對居住品質的追求,產生換屋需求。然而,買房自住的換屋族,經常成為政府打炒房政策的「誤傷」對象,買賣房產時不只會被貼上投資客的標籤,還需要負擔高額的稅金。為了避免此種變相的「居住不正義」,政府建立了能減輕換屋負擔的「重購退稅」機制;希望能在精準打房的同時,保障換屋自住者的權益。
1.重購退稅
重購退稅制度整理
稅種 | 退稅額度 |
---|---|
房地合一稅(新制) | 小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋依比例退稅 |
財產交易所得稅(舊制) | 包含與不含財產交易所得的應納稅額相減 |
土地增值稅 | 價低換價高全額退稅、價高換價低則不可退稅 |
善用重購退稅制度,在符合退稅條件的情況下,換屋族能把財產交易、土地增值的稅務成本降到最低,避免成為打炒房政策的錯誤打擊對象。不過需要注意,三個稅種對於房屋使用狀態、設籍、面積、買賣價差、產權等條件,是否符合退稅標準有各自的規範,計算公式也有所差異,換屋族於申請前須多加留意。
重購退稅在協助換屋族節稅的同時,有可能淪為投資客炒房避稅的工具嗎?相信這是不少人心中會有的疑問;現階段來看,嚴格的「自用住宅」判定條件存在一定的篩選效果,相關單位若能確實把關、有效查核,應能確保政策的有效性,打破換房族所面臨的居住不正義困境。
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2.先買先賣的換屋煩惱
換屋時要選擇先買後賣,還是先賣後買?目前政府雖鼓勵自住族群「小屋換大屋」,建立友善換屋族的重購退稅機制,但針對「換房過程」並沒有制定相應的配套政策,換屋族若沒有謹慎考慮買賣順序,可能導致資金出現缺口,甚至面臨無處落腳的問題。建議換屋族在脫手房屋前,可以先參考以下內容,了解兩者的特點再做決定。
(1)先買後賣的特點
適合手頭資金足夠充裕、房貸已繳清的族群。由於已經購入新房,自然沒有尋找臨時租屋處的問題,新房還可以放置舊家的物品,讓清空的舊屋有更好的賣相;不過須注意,若舊屋的貸款未繳清,在房屋賣出前,還款壓力將因新舊房貸疊加,變得無比沉重,若最終因急於脫手降價出售,將帶來不小的損失。
(2)先賣後買的特點
優點是可以將賣房的錢當成換屋資金,也不會因「第二戶限貸令」導致買新房的貸款成數受到影響;但先賣後買會出現沒地方住的「換房空窗期」,需要支出額外的租屋成本與兩次的搬家成本(舊家至租屋處、租屋處至新家)對於財務狀況本就不寬裕的族群來說負擔不小。
五、政府眼中的居住正義
對於政府來說,導致「住者適其屋」難以實現最大的「檻」,是居高不下的房價;為了讓高房價問題得到改善,政府祭出一系列打炒房政策,包括限縮資金的選擇性信用管制措施、影響房貸利率的升息循環,同時修訂號稱打房重拳的《平均地權條例》,希望能藉此讓過熱的房市漲勢趨緩,嚇阻投機炒作行為,使全民的居住正義得以落實。
1.房市選擇性信用管制措施
「選擇性信用管制措施」可以理解為央行規定的「限貸令」,在貸款成數受到限制的情況下,投資客的炒房成本將會增加,進而降低其購屋意願,間接抑制投機資金進入房市,炒作房價。最新(2024年6月)的第六波選擇性信用管制規定,民眾在七都(六都+新竹縣市)購買第二戶房屋時,最高只能貸6成;資本不足的投資客若執意進場炒房,於交易時需承擔更高的資金缺口風險。
2.央行升息循環
為配合打炒房政策,將熱錢引出房市,央行自2022年至2024年3月,升息已達六波。之所以會有升息能抑制房價的說法,是因為升息會讓貸款壓力增加,降低投資客的購屋意願,有助房市冷卻;然而現階段升息打房的效果並不顯著,頻繁升息反而讓自住的房貸族苦不堪言。政府若想利用升息這把雙面刃穩定房市,仍需綜合考量各項因素,才不會本末倒置,讓人民的居住正義更難以伸張。
3.平均地權條例
為了避免投資客短期炒作房價,《平均地權條例》規定除了親屬間的交易外,屋主不可隨意轉售預售屋及新成屋予他人,並且針對私人公司或組織團體可買賣的房屋類型設下限制,同時明確規範炒作行為的罰則、建立檢舉制度,期待藉由公權力來管控市場亂象,回應人民對居住正義的期待。
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六、居住正義問題反思
不論從租屋族、買房族的視角來看,目前台灣離「人人有房住」的居住正義落實還有漫漫長路;居住正義之所以難以達成,是因為其牽涉面向廣大多元,從炒房導致的高房價問題到社宅數量不足、租屋市場權力失衡等現象,想避免居住議題演變成社會結構問題,就必須正視這些現有制度下既存的「不正義」。政府若因害怕選票流失,選擇避重就輕打假球,恐怕只會讓居住正義政策淪為華而不實的政策牛肉與口號。
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