超實用房貸額度公式！掌握銀行房貸評估關鍵推算購屋力

買房是一筆龐大的支出，因此許多人都會選擇向銀行申請房貸，來分攤付款壓力。作為買房最重要的資金來源，房屋貸款額度的評估與計算，自然就成為買房族最關心的議題。本文將帶你深入了解影響房貸額度的三大評估面向，以及如何以購屋能力來回推合理的房貸額度，讓你無論是申貸或還款，都能更加游刃有餘。

一、銀行是怎麼評估房貸額度的？三大關鍵因素一次看

申請房屋貸款時，你所要購買的房子，就是要提供給銀行的擔保品，房屋所能提供的擔保價值越高，房貸額度就會越高。因此銀行在考量房屋貸款額度時，一定會將擔保品鑑價、評估申請人條件，以及比較實價與鑑價等方式，列為重要審核指標。

1.擔保品鑑價：確認房屋價值

擔保品鑑價可說是房貸額度審核流程中，最重要的一個環節。銀行會委託專業房屋鑑價團隊，來對房屋進行下列項目的鑑定，以評估房屋的實際價值。

• 房屋所在地條件：位於黃金地段、交通便利，或是生活機能完善、未來發展性高的房屋，由於具備明顯的成交甜蜜點，往往能取得較高的房貸額度。
• 房屋類型：受主流市場歡迎的標準物件，如電梯大樓新成屋，房屋貸款額度一定會比脫手難度較高的老房、套房或凶宅等，各種地雷房型來得要更漂亮一些。
• 房屋產權完整性：同樣考量到未來脫手難易度的問題，若是產權完整性存在疑慮的持分房屋，或是地上權住宅，其所能取得的房貸額度也會相對較低。

2.申請人條件：確保還款能力

除了我們常聽到的職收條件以外，銀行還會從其他細節，來判斷申請人的還款能力。

• 每月負債比：負債比越高，代表申請人每個月要支付的貸款越多，能用來還新房貸的資金越少。為了避開風險，銀行所會核貸的額度當然就不會太高。
• 每月帳戶餘額：很多高收入的申請人，條件雖不錯，但每月都賺多花多、帳戶餘額極少，也會被銀行判定為高風險族群，拿不到原本應有的房貸額度。

3.鑑價與實價比較：評估合理價值

銀行在評估房貸額度時，除了委託鑑價外，也會參考實價登錄，來評估房屋的合理價值。當房屋的成交價格越接近銀行鑑價與實價登錄的平均值，代表這個金額越合理，就越機會取得標準的貸款成數和額度。相反地，當房屋的成交價格，與鑑價或實價登錄相去甚遠，銀行也會懷疑這個金額的合理性，自兩者取其低、下修房貸額度。

從實價登錄看房屋貸款額度準嗎？

實價登錄雖是銀行審核額度的重要依據，但由於存在許多操作造假的空間，並非百分百準確，僅能作為參考之用。此外，房貸額度評估的關鍵因素，除了實價登錄外，更注重房屋本身的條件變因，即便鄰近區域實價登錄較高，物件本身貸款條件較差，或是鑑價結果遠低於實價登錄，都可能讓房貸額度產生變化。

二、房貸額度怎麼抓？自備款＋收入，輕鬆試算購屋能力

在開始評估購屋能力前，讓我們先來了解一下房價預算的結構組成吧！在計算房價預算時，主要的兩大考量因素，就是「自備款」和「房屋貸款額度」。這兩個因素決定了你可以買得起多少錢的房子，因此事前的能力評估和房貸試算，都是相當重要的。

1.自備款和房貸成數，與房價預算的關係

房價預算＝自備款＋房屋貸款額度

自備款指的是買房時，房貸申請人所必須自負的部分款項。自備款越多，代表你需要向銀行申請的貸款額度越少，不僅還款壓力較低，房價預算也可以拉得較高，能選擇的物件也比較多。但如果自備款少，你的房貸額度就會相對提高，不僅會影響月付金的多寡，也會因為預算較少、購屋能力偏低，導致物件選擇有限。

2.自備款回推法：從成數推估可負擔額度

自備款回推法是先假設一個自備款金額，再根據可能的房貸成數，推估出可負擔的房價預算。由於銀行的房貸成數落差極大，從5～8成不等，同樣額度的自備款，在不同的物件中可能佔有不同的房貸成數比例。因此，若能從心儀物件的房貸成數，去回推自備款和房貸額度，較能精準劃出目標價格區間。

自備款回推法實際試算

假如準備300萬元的自備款，根據房屋種類的不同，可能的購屋能力評估大致如下：

預售屋
房貸成數通常可貸8成，自備款額度佔全款2成，可考慮總價約1,500萬元的房屋，房貸額度約會落在1,200萬元。
新成屋
房貸成數通常可貸7成，自備款額度佔全款3成，可考慮總價約1,000萬元的房屋，房貸額度約會落在700萬元。
中古屋
房貸成數通常可貸5～6成，自備款額度佔全款4～5成，可考慮總價約600～750萬元的房屋，房貸額度約會落在300～450萬元。

3.月收入回推法：從負債比推估可負擔額度

銀行一般會建議，房貸勿超過家庭總收入的3成，較能保有資金彈性空間。因此，申請房屋貸款前，一定要將現有貸款和固定支出全數列出，計算申貸後的負債比變化，再利用月收入回推法來估算合理的房貸額度範圍，後面才不會繳得很吃力。

月收入回推法實際試算

我們以家庭月收入10萬元來進行房屋貸款額度試算，若要將房貸負債比控制在30%以內，每個月的合理房貸支出，就是3萬元左右。接著，我們再以房貸利率2%，來推估這個家庭的購屋能力為：

若分為20年期，可負擔房貸額度為
月付金×（1＋利率）^還款年期/（1＋利率） ^還款年數－1
→30,000×（1＋0.02）^20/（1＋0.02） ^20－1≒735.8萬元

若分為30年期，可負擔房貸額度為
月付金×（1＋利率）^還款年期/（1＋利率） ^還款年數－1
→30,000×（1＋0.02）^30/（1＋0.02） ^30－1 ≒1071.8萬元

將上述的房貸額度，加上自備款的額度後，就是實際可考慮的房價區間了。

三、要怎麼增加房貸額度預算？

就算推估出大致的購屋能力，想要順利買房，自備款和房貸的額度分配，還是相當重要的！在自備款有限的情形下，如果貸不到理想的成數，或是房貸額度不足，就可能讓你與心目中的理想好房擦肩而過！因此，我們整理了幾個提高房貸額度預算的方法，希望能幫助你順利買到喜歡的房子。

房貸成數和房貸額度之間的關聯

房貸額度和房貸成數，是兩個密切相關，但又存在一定區別的概念。房貸額度指的是「銀行願意核准的最高金額」，而房貸成數則是指「銀行願意核准的最高鑑價比例」。也就是說，房貸額度的多寡，其實是取決於房貸成數與鑑價額度相乘的結果。即便房貸成數很高，如果鑑價不佳，額度一樣不會太理想。

1.用時間換取空間，均攤房屋貸款額度

以時間換取空間，是提高房貸額度的常見作法。用更長的貸款年期，來均攤更多的貸款額度，讓月付金維持在一定範圍內，就可以在還款能力不變的情況下，提升整體的購屋預算。然而，延長還款年限也會增加總利息支出，因此在選擇房貸額度和期數時，應綜合考量自身財務狀況和資金需求，並留意總利息支出的差異。

2.換家銀行申請，嘗試提高房屋貸款額度

若做完房貸試算後，發現整體購屋預算已緊繃，只能靠提升房貸成數來拉近你與心儀房屋的距離，那麼不妨試試換家銀行申請，或許有機會取得更好的貸款額度。有些銀行會特別針對往來戶或特定職業，提供相對優惠的房貸方案；而房屋所在地附近的銀行，也較有機會給出理想房貸額度，都是申請人可以嘗試的目標。

3.申請其他貸款，來擴充房屋貸款額度

有時候因為房屋本身條件的限制，導致貸款成數沒辦法達到預期，銀行可能就會提供房貸搭配信貸的方案，幫助申請人擴充房貸額度，順利買到喜歡的房子。然而，跟房屋貸款相比，信用貸款利率會稍微高出一些，而且貸款年期會比房貸短很多，可能會出現前期繳款吃緊的狀況，申請人一定要好好評估自身的還款能力。

房屋貸款是場長期抗戰，不管你想用哪種方式來增加房貸額度預算，都要記得「養得起」比「買得起」重要許多。如果只一心想要追高預算，卻忽略房貸額度超過自身負擔能力太多，就可能會因為房貸繳不出來淪法拍屋，反而得不償失！

四、其他關於房貸額度的Q&A

• Q如何確認房貸額度是否過高？

• 房貸額度是否過高，可從「房屋貸款月負債比」和「計入房貸後的月負債比」兩個面向來考量。如果房貸月負債比超過30%、計入房貸後的月負債比超過60%，就是房貸壓力過大，應該考慮降低房屋貸款額度。

• Q信用瑕疵清償後，房貸額度會提高嗎？

• 信用瑕疵清償後，房貸額度是否會提高，取決於信用瑕疵的嚴重程度高低。如果信用瑕疵較不嚴重，例如僅有幾次遲繳紀錄，那麼在清償後，房貸額度可能會略微提高；但如果信用瑕疵的嚴重程度較高，例如有呆帳紀錄，那麼在清償後，房貸額度仍可能會受到較大的影響。

買房是人生重大決定，房貸額度的多寡，不僅決定你是否能買到喜歡的物件，還會直接影響到長期的貸款支出金額，因此在評估房貸額度時，一定要仔細計算自身的負擔能力，以免貸款超過可承擔的範圍，產生風險。希望這篇文章能讓你更充分了解房屋貸款額度的計算方式，並掌握房貸額度的操作彈性，順利買到心儀好房。

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