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許多人都有買房子的計畫，但是卻無法一次拿出買房時所需要的資金，這時候利用「房屋貸款」的方式，就能有效減輕在買房子時所背負的資金壓力。但是向銀行申請房屋貸款，有許多眉角需要注意。本文將帶你認識房屋貸款的申請流程，以及需要注意的事項，讓你一次就能成功申請房屋貸款。
一、買房貸款是什麼？
房屋貸款的類型有很多種，以購屋貸款來說，指的是在買房子時，向銀行申請一筆購屋資金，之後再按月分期還款給銀行。對首購族而言，房屋貸款的好處在於，可以減輕在購屋時的資金壓力。
二、買房貸款的申請條件與注意事項？
購屋貸款的申請條件，如以下所列：
1.年齡限制：
年滿20歲以上，不得超過65歲（超過65歲者，須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人）
2.財力條件：
申請人的財務狀況，需有穩定的工作與收入，而且不可以有每個月負債＞60%的情形註1。
3.信用條件：
申請銀行房屋貸款，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形；而且信用報告需有600分以上的水準，才能提高房貸申請成功的機會。
註1：每個月負債＞60%是指，假設月薪4萬，那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限，會被銀行認為有負債比太高，無法收回貸款的風險。
房屋貸款在申請前的注意事項，如以下所列：
1.房子的條件：
通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：
(1)房子屋齡：房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。
(2)房屋坪數：通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
(3)房屋類型：凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。
(4)房屋地段：越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
(5)嫌惡設施：房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
2.自備款準備：
銀行貸款成數約在70%~80%之間，因此在買房子前，需準備一筆資金當作自備款，而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等，所以至少需準備房價20%~30%的資金，以避免貸款成數不足而無法簽約的情形。
三、房貸申辦流程與文件有哪些？
從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為買房貸款流程，也可稱為購屋貸款流程。
申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：
1) 申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
2) 申請人印章
3) 申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
4) 買賣契約書影本
5) 土地與建物登記謄本
準備好上述的文件之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行房屋貸款的申請。
1.選擇銀行貸款方案：
銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。
2.備妥資料遞件申請：
將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。
3.銀行進行房貸審核：
銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。
4.照會結果簽約對保：
貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。
5.進行抵押權的設定：
簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
6.撥款至指定的帳戶：
上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。
四、買房貸款與其他房屋貸款的比較
房屋貸款是一種通稱，除了一般購屋貸款外，還有房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸、理財型房貸等，其差別與比較如下表所列：
| 房貸類型 | 二胎房貸 | 一般房貸 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | 理財型房貸 |
| 申請管道 | 銀行 融資公司 民間貸款公司 |
銀行 | 銀行 | 銀行 | 銀行 |
| 貸款方式 | 將還有貸款的房屋，向貸款機構再申請一次房屋貸款。 | 買房子時向銀行申請貸款，用來支付購屋時需要的資金。 | 將還有貸款的房屋，向原房貸銀行，再申請一筆房屋貸款。 | 將還有貸款的房屋，轉換另一間銀行再申請一筆房屋貸款。 | 將已償還的房貸本金，再借出來運用。 |
| 貸款利率 | 銀行：6%~16% 融資公司：7%~14% 民間二胎：18%~36% |
1.56%~2.4% | 1.37%~3 % | 1.52%~1.81 % | 1.45%~3.02% |
| 貸款額度 | 銀行最高600萬 融資公司最高500萬 民間貸款無一定標準 |
房屋售價70%~80% | 房屋鑑價70%~80% | 房屋鑑價70%~80% | 房屋鑑價 80%~90% |
| 方案優點 | 貸款額度高 撥款速度快 |
貸款利率低 貸款額度高 貸款期限長 |
貸款利率低 貸款期限長 撥款速度快 |
貸款利率低 貸款期限長 房屋增值套現 |
可以隨借隨還 |
| 方案缺點 | 貸款利率高 貸款期限短 |
銀行審核嚴 | 銀行審核嚴 貸款額度小 |
銀行審核嚴 綁約期有違約金 流程費用須重來 |
資金運用上有限制 利率高於一般房貸 增加一筆貸款要還 |
五、房屋貸款流程常見Q&A
Q房貸流程要多久？
依申請流程的時間來說，一般房貸需1~2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需2~4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。
Q房貸清償流程是什麼？
房屋貸款清償完畢後，記得要跟銀行索取「清償證明」，才能至地政事務所辦理房屋抵押權塗銷。而房貸清償流程的辦理方式很簡單，只需向銀行提出申請即可。
Q房貸代償流程是什麼？
申請房屋轉增貸時，有一個步驟稱為房貸代償流程，目的在於代替清償原貸款銀行的房屋貸款餘額。
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