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近幾年台灣的房價上漲,房屋的可貸額度大幅增加,而且房貸的利率一直下降,很多人選擇用房屋多貸一筆資金來週轉運用,或是把整筆房貸移轉到利率較低的銀行,房貸再貸的方法有增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸四種方式可以選擇,但是要怎麼選擇比較好?知己知彼,這篇幫助你釐清自己的房貸狀況適合怎樣的房貸再貸方式。
1. 什麼是房屋增貸、房貸轉貸、房屋轉增貸?
(1) 何謂房貸增貸?
房屋增貸就是跟「原房貸銀行申請增貸」、「舊案增貸」,在房子已經申請過房屋貸款的情況下,再向原房貸銀行申請增加貸款,這筆資金不論是拿來投資理財、家庭或公司周轉都很方便。而可增貸額度來自於您已經償還的貸款本金,當然還會參酌當時的房屋價值與申貸人的房貸繳納紀錄、財力條件與信用狀況作為審核的依據,決定核貸金額。
(2) 何謂房屋轉貸?
房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值,如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度,僅減少利息支出,即稱作「房貸轉貸」、「平降轉」。
(3) 何謂房貸轉增貸?
根據上述情形,如果房屋有增值且新銀行的貸款成數較高,即有機會多貸一筆資金出來作運用,即稱作「房貸轉增貸」。
2. 房屋增貸有哪些優缺點?
(1) 房貸增貸有哪些優勢?
貸款利率低
相較於一般常見的信用貸款(約2.66%~15.99%)、汽車貸款(約6%~15%),房貸增貸的貸款利率非常低,大約1.37%~2.52%左右,因此有不少人用房貸增貸來買車,或是其他資金運用。
還款年限長
申請房貸增貸如同申請房屋貸款,可以享有較長的還款期限(最長20年),對於還款的負擔壓力相對較小。
申請簡便
由於原貸款銀行已經有您的資料,申請房屋增貸就不需要再提供相關文件,與房屋轉貸、轉增貸和二胎房貸相比,申辦流程簡單許多、作業時間也較短(約7~14個工作天),撥款前只需要做抵押權不足額的部分「追加設定」即可,自己就可以去地政事務所送件申請,不需要另請代書,可以省下許多花費。
維持原有優惠
如果您原本申請房屋貸款是優惠房貸,您可以繼續享有優惠利率,不像房屋轉貸、轉增貸,需要放棄原有的優惠利率。
(2) 房屋增貸會遇到的問題?
審核嚴格
雖然房貸增貸有這麼多好處,但是也不容易申請,銀行對於房屋增貸的條件審核非常嚴格,基本上只要負債比過高(大於40%)、信用評分低(少於600分)、近期增貸(1年內)或者房屋增值空間少,都是沒辦法通過銀行審核的。
貸款額度較少
如同前面所述,房屋增貸的可貸額度來自於您已償還的貸款本金,因此如果原房貸本金還得少、可增貸額度就少,若您需要的金額已超出已償還的房貸本金,例如:原來的房貸本金已經還了四百萬,增貸額度上限就只有四百萬。此外,以銀行立場來說,房屋貸款的舊案增貸在估價上都趨於保守,所以增貸的額度會比較少。
延伸閱讀:房屋增貸的申請條件及流程
3. 房貸轉貸、房屋轉增貸有哪些優缺點?
(1) 房貸轉貸、轉增貸有哪些優勢?
有機會降息
假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。
多一筆資金
由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。
延長還款期限(降低月付金)
假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。
(2) 房貸轉貸、轉增貸會遇到的問題?
需放棄原房貸優惠
如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。
貸款條件變差
如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。
轉貸成本不划算
辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。
如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?
只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。
(3) 房貸轉貸、轉增貸的費用有哪些?
轉貸銀行的手續費
向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為 5,000~12,000元不等。
抵押設定的作業費
辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的 0.12%、代書費 2,500~6,000 元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約 1,500~2,500 元。
原房貸的提前清償違約金
多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5 %)。
※一般會以一定比例 x 貸款本金(或餘額)來計算
綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。
4. 如何挑選房貸增貸、房貸轉貸與房屋轉增貸?
什麼時候可以選擇房貸增貸?哪些情況較適合房屋轉貸或房屋轉增貸?以下提供評估的方法:
(1) 選擇房屋增貸的時機
資金需求較小
原貸款為優惠房貸
原房貸仍在綁約期間
如果您不想放棄原房貸條件、或者評估過後發現轉貸成本太高,建議您可以先和原貸款銀行談談看,如果還款紀錄都正常,也是有機會爭取到不錯的貸款條件。
(2) 選擇房屋轉貸的時機
房屋增貸申請未過
原房貸銀行不肯調降利率
如果您向原貸款銀行申請房貸增貸未過,或者原貸款銀行不願意幫您降低利率、延長貸款期限、或給予寬限期,您可以先向其他銀行諮詢看看,如果貸款條件比原銀行好,且轉貸成本經計算後確定有比較划算,您就可以申請房屋轉貸。
(3) 選擇房屋轉增貸的時機
資金需求較大
您必須先確認,作為擔保品的房子條件如何?房屋的殘值有多少?銀行鑑價會低於市價的 1~2 成,如果您對於原銀行的增貸額度不滿意,您可以考慮申請房貸轉增貸,不過由於每間銀行對於房屋價值的認定會有一些差異,不一定轉到另一間銀行,就能貸到比較多的資金。建議申請前可以先上實價登錄查詢附近房屋實際成交價、或直接請轉貸銀行幫您作初步的評估。
※提醒您,不要為了比較而同時送件多家銀行,因為每送件一次、銀行就會調一次聯徵,一個月內超過三次聯徵被查詢紀錄,反而會影響到您的貸款過件率。
貸款種類 | 房屋增貸 | 房屋轉貸 | 房屋轉增貸 |
貸款方式 |
原貸款增加額外資金 |
新貸款取代原貸款 |
新貸款取代原貸款、增加額外資金 |
優點 |
多一筆資金可靈活運用 |
降低利率、延長還款年限 |
降低利率、延長還款年限、 |
缺點 |
可貸額度少 |
轉貸成本恐高於利差、 |
轉貸成本恐高於利差、 |
5. 房貸轉貸、房屋轉增貸的額度和利率?
銀行為了吸引新客,有時候會推出相當優惠的方案,以下提供9間銀行的房貸轉貸及房貸轉增貸方案:
銀行 | 額度 | 年利率 | 年限 | 寬限期 | 費用 |
中國信託 | 最高 85% | 1.35% 起 | 最長30年 | 最長3年 | 開辦費6,500元、 代償費2,000元 |
國泰世華 | 最高 80% | 1.37% 起 | 未提供 | 最長2年 | 5,000~ 20,000元 |
永豐銀行 | 最高 85% | 1.33% 起 | 最長30年 | 最長3年 | 5,000~ 12,000元 |
台新銀行 | 最高 80% | 1.60% 起 | 最長20年 | 未提供 | 5,000~ 12,000元 |
王道銀行 | 最高 85% | 1.65% 起 | 最長40年 | 最長2年 | 6000元 |
凱基銀行 | 最高 85% | 1.35% 起 | 最長20年 | 未提供 | 5,000元 |
遠東商銀 | 未提供 | 未提供 | 最長30年 | 未提供 | 5,000元 |
上海商銀 | 未提供 | 前二年1.52%起、 第三年起1.62%~3.80% |
最長30年 | 未提供 | 9,000元 |
渣打銀行 | 最高 85% | 1.31% 起 | 平降轉最長30年、 轉增貸最長20年 |
最長1年 | 5, 600元 |
透過上面的表格可以得知,各家銀行的房貸轉貸、房貸轉貸利率都差不多,建議您與其一間間作比較,不如直接找平常有往來的銀行,除了有機會取得較低的利率之外,也可能會有手續費用上的優惠。
6. 如何申請房貸轉貸、房屋轉增貸?
(1) 房貸轉貸、轉增貸的申請條件
年齡20歲至65歲
有固定收入來源、具還款能力
信用正常、無不良信用紀錄
他行貸款一年以上且繳款紀錄正常(未逾期一個月者)
另外要注意的是,持份房屋如果要辦理轉貸,跟持份土地一樣,需要所有的持份人同意才可以進行轉貸。
(2) 申請房貸轉貸、轉增貸要準備哪些文件?
雙證件影本
個人財力證明(薪資轉帳存摺、扣繳憑單或勞保異動明細)
戶籍謄本影本
土地建物所有權狀影本
原房貸繳款紀錄最近一年明細(扣款存摺封面及明細、繳款收據 、銀行對帳單)
(3) 房貸轉貸、轉增貸的申請流程
房貸轉貸/房貸轉增貸的申請流程,原則上與一般房貸流程一樣,只是多了一個由原銀行改到新銀行的貸款債權轉移的程序。
尋找銀行:尋找適合的轉貸銀行,確認想要轉貸的銀行之後提出轉貸的申請。
承辦評估:提供上述文件後,由承辦轉貸的銀行進行評估。
審核對保:審核通過後,進行簽約對保。
抵押轉貸:將轉貸銀行設定為第二順位抵押權人。
轉貸清償:轉貸銀行代為清償原銀行房貸的餘額。
清償證明:原銀行發還「清償證明」與抵押權塗銷同意書含其他項權利證明書資料。
塗銷完成:申貸人持清償證明與相關文件到地政機關辦理「塗銷」登記,將轉貸銀行從次順位抵押權人改成第一順位抵押權人。
※由於轉貸需要代償與塗銷這兩道手續,加上牽涉到兩家銀行的作業流程,全程所需時間約 2~4 週。若信用良好,原銀行也可能會為了爭取而提供更佳方案。
7. 其他取得資金的方法?
若真的考慮抵押房屋來籌措資金,會建議先申請房屋增貸,若未過件、或對於額度不滿意,再考慮申請房貸轉貸、或房貸轉增貸。畢竟轉貸基本上就是新增一筆房貸,還需要處理原本的房貸,時間成本跟金錢成本合算下來並不划算。因此,若有大額的資金需求時,您也可以考慮申請二胎房貸。
(1) 活化不動產的新選擇:二胎房貸
二胎房貸又稱二順位貸款、次順位房貸,就是在保留原本房貸的情形下,向另一間銀行再借一筆房貸,等於你身上同時有兩筆房貸,只是兩筆房貸的債權人不一樣。相較於房屋增貸、房屋轉貸與房屋轉增貸,有以下優缺點:
貸款額度較大
申請流程較簡單
不需放棄原房貸優惠
貸款利率較高
房屋增貸、房貸轉貸、房貸轉增貸與二胎房貸的比較
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貸款方式 |
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