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買賣房屋的流程繁瑣,又牽涉到各種法規、稅務問題,因此代為處理這些大小事的代書,是非常需要專業性的工作。然而因未受法律規範,代書資質良莠不齊,近年有許多人都開始採行「雙代書制度」,避免單一代書獨大,導致權益受損。究竟什麼是雙代書?雙代書的好處又有哪些?就讓本文一次說明。
一、代書怎麼找?委託單一代書不行嗎?
房屋買賣時,多數情況是由買方委託代書並支付費用,如果買方沒有熟識的代書,也可能會請仲介推薦合適的人選。代書一個人就要為買賣雙方,處理房屋所有權轉換的一切流程,扮演著極為重要的角色,因此代書的合法、專業與否,都會造成很大的影響。
1.如何判斷合法代書?
雖然近年代書大多已轉型為國考地政士,坊間仍然存在許多不合格的假代書魚目混珠。一位合法的代書,必須符合以下的條件:
具備國考地政士資格,且確實登錄於內政部系統中。
代書事務所有實體營業據點,並備有合法營業登記證。
費用公開透明,且收費方式比照鄰近區域水準。
2.只委託單一代書的風險
即便確認代書資格為真,房屋所有權移轉的重責大任,若只交由單一代書處理,仍可能會存在這些風險:
一般委託人不熟悉相關業務、無從監督,流程如果有誤,也難以即時發現。
代書不夠專業、判斷失準,導致委託人必須多付大筆稅金和費用。
不肖業者與假代書勾結,設下層層圈套詐取高額手續費,甚至房屋所有權。
因此,雖然買方會處理代書委任和付費等相關事宜,但若賣方想要找自己信任的代書協助,也可乾脆以雙代書方式保障自身權益。否則一旦發生糾紛,輕則花錢消災、重則財房兩失,不可不慎!
二、什麼是雙代書制度?有什麼優缺點?
雙代書制度是近年主流的房屋交易保障方式,由買賣雙方各自委託一名代書,來相互確認、監督買賣流程中的所有重要事項,各自保障兩造委託人的權益。我們將雙代書的優缺點整理如下,你可以將這些因素都列入考量,來決定是否要採行雙代書制度。
1.雙代書優點
雙代書制度最大的好處,就在於多一個人為你把關每一個交易環節,不僅不用花費心力處理繁雜事務,也無須擔心落入法律漏洞的陷阱。當仲介或對方代書提出不合理的要求時,我方代書也能第一時間察覺不妥,為委託人提供專業建議,並居中協商作出最有利的決定。
2.雙代書缺點
雙代書制度最大的缺點,就是要再多花一次代書費用。但是這筆費用,等同將交易中的勞務和風險轉嫁給專業代書,讓代書替你跟追銀行貸款進度、保管重要資料、處理所有權移轉細節,並免去發生糾紛、訴訟的可能性。
三、雙代書真的有必要嗎?
很多人會覺得,一個代書就已經可以處理所有流程,再請一個代書又要多花錢,雙代書的必要性真的存在嗎?但其實雙代書的用意,除了原有的「代行」,更多在於「監督」,能避免有心人士鑽漏洞,將交易過程中的風險降到最低。
雖然雙代書制度有其重要性,但卻非必要,如果真的不想以雙代書的模式進行,也可以透過「履約保證」來維護自身權益。履約保證是先將房屋買賣價金交由第三方機構保管,期間所有的必要支出均由此撥付,待交易完成且無重大瑕疵,始可由專戶結清餘款,同樣具有保障。
交易中如能同時走「雙代書」和「履約保證」制度,當然是最好的選擇,但若有其他考量無法併行,建議至少還是兩者擇一進行,比較安全。
四、雙代書的辦理流程
在買賣雙方達成交易共識後,就可各自委託雙代書加入,展開辦理流程。雙代書的辦理流程,詳列如下。
Step 1:簽約
由雙代書檢視不動產買賣合約,確認買賣價金及付款條件等內容無誤,核對雙方身分後見證、陪同簽約。
Step 2:申請文件
簽約後,雙代書就會各自開始申請,並交叉確認所有需求文件,如貸款、產權、報稅、過戶等相關資料。
Step3:用印
這裡的用印,指的是「雙代書用印」。在備齊所有文件,且雙方確認無誤後即可用印,並正式送件至各相關單位。
Step4:完稅
買賣雙方稅單核發後,雙代書會通知委託人繳納稅款。根據法規,用印後的30天內必須完稅。
Step5:過戶
買方完成對保、銀行款項核撥,並代償賣方原有貸款後,雙代書備妥資料至地政事務所辦理過戶,並領取新權狀。
Step6:點交
雙代書陪同檢查屋況。在賣方結清房屋所有餘款(如水電、瓦斯、管理費等),而買方確定匯入尾款後,正式點交移轉。
五、雙代書的費用是多少?由誰來支付?
一般來說,單一代書的情況,都是由買方指定委託,處理雙方交易中的大小事,並由買方付費。若賣方決定採行雙代書模式,就要自行支付第二位代書的費用。
雖然服務費用會因為案件的複雜程度,以及地域平均價格而有所不同,但是合格的代書或地政士事務所,都會明列收費標準及價格區間,金額也不會跟地區公定價差太多。建議委託前,事先網路查詢或電話詢問報價,並多多比較,才不會誤入收費陷阱。
六、其他關於雙代書的Q&A
Q買賣房屋,代書怎麼找?
A找代書的方法有很多,可以直接請信任的房仲介紹熟識代書,也可以上網查詢鄰近的地政士事務所,甚至上各大論壇如ptt等,看看大家的心得推薦。
Q我要如何挑選代書?
A如果沒有特別熟識的代書,建議可以選擇在地的地政士事務所,除了比較熟悉當地的市場情形,也可以省下舟車勞頓的麻煩。
Q如何確認代書真的有開業?
A想確認代書是否真的有開業,民眾可上內政部不動產服務業資訊系統查詢地政士開業資料,或要求代書提供身分證件查驗,確認為本人合法執業。
Q代書可以協助辦理房屋貸款嗎?
A代書雖然可以協助處理銀行房貸送件、跟追進度等工作,但是房貸的成數和利率,都不會因為透過代書送件而取得更好的條件。除了銀行以外,代書也有提供代書貸款的服務,主要是媒合民間金主放款,不僅利率比較高,也可能存在其他風險。
不管是買方或賣方,在監督房屋買賣過戶的流程中,雙代書制度都能起到一定的效用,甚至能夠以專業破解話術,避免被趁機敲竹槓,引起不必要的法律糾紛。但若本身就具備一定經驗與素養,且有時間處理繁雜事宜,也不一定非採行雙代書制度不可。這筆費用究竟值不值得?見仁見智。但是多一層把關,總是好事。
本文引用來自:什麼是雙代書?保障房屋交易安全,告訴你為什麼這筆錢值得花!
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