房屋貸款額度比較：4種借款管道哪個最划算？

房屋借款是什麼？

房屋借款，又稱作房屋貸款、房屋抵押貸款，意思是屋主將名下的不動產作為擔保品，透過抵押給承貸單位的方式獲取所需資金。房屋作為高價值擔保品，能獲取比其他貸款商品還要大額的資金，在貸款條件上通常也會比無擔保品貸款來得佳，例如貸款利率較低、貸款額度較高、還款年限較長等。

房屋借款的特點

房屋借款具備哪些特點呢？以下將詳細說明：

貸款利率

合法承貸單位的房屋借款是以年利率計算，與其他貸款商品（如：信用貸款）相較，房屋借款的利率更利於申貸人。因為房屋擔保品價值高，對承貸單位的風險相對較小，通常可以獲得比較低的利率。利率越低，每期的月付金負擔就越小，總利息費用也會比較低，幫助降低整體借貸的成本。

此外，房屋借款利率又分為「固定利率」和「浮動利率」兩種：

• 固定利率

借款期間內利率不變，申貸人能夠預測每月的還款金額，適合長期規劃。

• 浮動利率

利率隨著政策和金融市場變動而調整，申貸人的還款金額會跟著受影響，且總還款金額可能會增加。

貸款額度

房屋的價值比其他抵押物如：手機、汽車、機車等來得高，因此申貸人有機會獲取比較高的貸款額度，承貸單位會根據申貸人條件和擔保品價值來衡量。信用和收入狀況良好、屋況保持良好或是位處精華地段，便更有機會獲得更多的貸款資金。

房屋借款因為有擔保品，因此貸款額度不受DBR22倍限制，若房屋的價值性高、申貸人信用和收入狀況高，核貸金額將大幅提高。同時，因為放款資金普遍較高的關係，房屋借款的用途更加廣泛，申貸人普遍會用在房屋裝潢或修繕、醫療金、子女教育金，或是其他生活周轉等用途。

 

還款年限

房屋借款的還款期限約介於10～30年之間，申貸人可以根據自身需求選擇最適合的方案內容，長期的貸款專案，申貸人還款壓力相對較小，有助於管理財務狀況。合法的承貸單位多採用本利/本息均攤的還款方式，申貸人對於每期要繳的金額清楚明瞭，不僅能了解收支情形，也比較有機會將整筆貸款還完。

綜合各項貸款條件，房屋借款的特點是利率低、額度大、期限長，對於有高額資金需求的申貸人來說，無疑是一個不錯的周轉方式。與其他動產（汽車、機車）相較之下，不動產的價值越放越值錢，若房屋位處市中心或精華區，隨著價值提高，申貸人獲取高額資金的機率也將跟著提高。

但房屋借款的種類眾多，包括一般購屋房貸、房屋增貸、房屋轉貸（轉增貸）和二胎房貸等，不同的借款方式各有優劣，資金額度、利率高低、還款期限長短、貸款成本都會受影響。因此，房屋借款的特色和優勢是推薦的貸款選擇，但申貸人應根據自身需求和市場狀況，選擇合適的貸款方案。

 

房屋借款的概念

房屋借款的核心概念，就是申貸人名下要有不動產，將不動產抵押給承貸單位如：銀行、融資公司和民間公司（當鋪、錢莊、資產管理或債務公司等）。但各承貸單位對不動產種類的要求不同，舉例來說銀行不接受持分房屋借款、有私人設定房屋、小套房貸款等，申貸人在選擇房屋借款方式前務必要留意。

房屋借款不會直接佔有房子

許多第一次接觸房屋借款的民眾，對貸款資格、條件和流程不熟悉，一聽到「抵押」就會畏懼或卻步，其實不用過度擔心。房屋借款是透過設定抵押權的方式，把房屋的抵押權設定給承貸單位，需要經過政府機關地政事務所才能成立，是合法且安全的貸款模式。

房屋的抵押權設定後，申貸人還是可以繼續住在原住處，不會被剝奪「住」的權益，將來有遲繳或無力負擔房貸的情況下，才可能被債權人聲請本票裁定，變成法拍屋導致無法繼續居住。

 

房屋借款設定抵押權目的

為什麼房屋借款要設定抵押權呢？因為房屋是貸款中的擔保品，透過設定抵押權的方式，才可以保障承貸單位的債權，將來如果申貸人有遲繳情形，就可以透過合約內容伸張權利。但申貸人也不需過度擔心，在清償債務前，只要有按時且還款完整，承貸單位（債權人）無法對房屋做出任何處分。

 

申貸人必須了解「抵押權」和「所有權」完全不同，兩者的效力和影響範圍差距大。

抵押權：債權人擁有房屋的抵押權，只有在申貸人違約時才可以對房屋進行處置，如：聲請法拍等。
所有權：買方擁有房屋的所有權，擁有隨時對房屋做出任何處置的權力。

部分民間貸款業者，利用假租賃融資的方式，實際上卻是直接搶佔民眾的房屋所有權，如：售後回租。所有權是房屋的最高權力，擁有房屋所有權可對房屋進行任何處置，不論是轉讓、贈與、過戶、買賣或是出租，房屋所有權人都可以自行決定。若不小心將房屋的所有權移轉給民間個人或單位，將難以再索取回來，造成嚴重的財物損失。

因此，在選擇房屋借款管道時，申貸人對貸款方案、貸款管道必須多做功課，才能避免落入民間貸款業者的風險和手段中，建議應以合法承貸單位如：銀行、融資公司為主。

 

房屋借款額度與差異比較

房屋借款種類多樣，包括購屋房貸、房屋增貸、房屋轉貸（轉增貸）和二胎房屋借款等，以下將分別介紹各貸款商品的貸款額度以及差異。

購屋貸款

一般會出現在剛買房子的時候，因為要支付自備款以外的費用，便向銀行申請購屋貸款，目前台灣大部分銀行都有提供房屋借款的服務，差別在於貸款資格和貸款條件上的不同。

自備款金額舉例
一間房屋鑑價金額為 1,000萬元，銀行如果能提供 75%貸款成數，代表申貸人可以貸款到 750萬元，自備款則僅需準備 250萬元。

貸款成數越高，代表申貸人可以從銀行獲取更高的貸款資金，縮小自備款的準備壓力。申貸人想要提高貸款成數，必須維持良好個人信用、保持穩定工作收入來源，若房屋條件佳則更有機會取得高貸款成數。

 

房屋增貸

房屋增貸，意思是指屋主名下的房屋，已經向銀行辦理過購屋貸款，利用剩餘的可貸款空間或房屋有增值情況，再向原銀行申辦一筆貸款。銀行收到貸款增貸申請書後，將對同一間房屋進行鑑價，確認房屋是否還有可貸款空間，並衡量申貸人的信用和收入狀況，確認撥款後的風險高低。

房屋增貸額度
假設邱小姐在原銀行貸款 500萬元，仍有 300萬元未繳，如果要向原銀行申辦增貸，因為房屋有增值的關係，最新估價金額為 1,000萬元，可提供的貸款成數為 70%。

預計可貸款的金額：1,000萬元×70%＝700萬元
原先貸款未繳餘額：300萬元
最終可增貸的金額：700萬元－300萬元＝400萬元

 

透過上述試算結果，可以瞭解到除了「貸款成數」外，房屋增貸還會有三個影響因素：

1.原購屋貸款未繳餘額

原房貸的剩餘金額會影響增貸額度，繳得越多扣除額金額就越小，越有機會獲得比較高的額度。繳款金額的高低與還款時間有關，因此大多會建議申貸人在房貸已繳一段時間後，再申辦房屋增貸，不只貸款額度、成功核貸率較高，也不會因為近期頻繁增貸而影響聯徵中心的信用紀錄。

2.房屋的增值情況

除了申貸人的信用和收入條件外，擔保品的價值也是估價審核的標準之一，屋況維持良好、屋齡較新都有機會為貸款條件加分。其中最重要的就是「房屋所在地區」，假設房屋位處在市中心、商圈或學區等精華地段，擔保品增值的機會將會提高，有助於增加貸款的額度。

申貸人如果想知道房屋所在地區的市價異動情況，可以至公開性的內政部實價登錄網站，查詢各地區房屋買賣、租賃以及預售屋等資料。

3.銀行的貸款條件

各家銀行的增貸方案包括年利率、貸款成數、還款年限都不同，與額度最相關的是「貸款成數」，因此想要提高增貸額度，不妨選擇貸款成數越高的銀行或金融機構。但需要留意的是，銀行提供的「最高貸款成數」並非是申貸人最後核准的條件，申貸人和擔保品狀況、原房貸繳款狀況都會影響最終審核結果，因此在最終撥款的金額上會有落差。

 

房屋轉貸（轉增貸）

房屋轉貸，意思是將原銀行的房屋借款，完整移轉到另一間銀行或其他金融機構，如果新的承貸單位貸款條件更優，如：貸款成數高、貸款年利率低等，有機會為申貸人取得資金，則稱之為轉增貸。新承貸單位在收到申貸人的貸款需求後，一樣會對擔保品鑑價審核，確認有貸款空間就會通知結果。

如果申貸人確認要申辦轉貸，必須告知原銀行並進行抵押權移轉的流程，其中會產生相關費用包含：塗銷費、地政重新設定規費、開辦費等。申貸人需要提前考量這些成本，避免申辦房屋轉貸後，不只沒有獲取資金還反倒多付出許多成本。

房屋轉貸額度
假設林先生名下有一間房屋，原本在A銀行貸款 400萬，年利率為 2.3%，還款年限 20年，月付金為 20,809元。目前貸款餘額還剩 200萬，剩餘還款年限 10年，沒有其他信貸、車貸等負債，想要申辦轉貸至B銀行，年利率為 2.17%、還款年限延長至 20年。

轉貸後的月付金額：10,279元
與原先月付金相差：10,530元
轉貸後的成本費用：10,279 x 12（月）x 20 （年）= 2,466,960元

 

單從月付金來看，林先生申辦轉貸後可以為其省下 10,530元，縮小每個月的還款壓力，但有兩點必須注意：

1.轉貸後的貸款額度

一般轉貸試算網站如：中國信託，大多只能根據您的房貸餘額、月付金、個人負債情況，和您的預計轉貸年利率、還款年限來計算出轉貸後的月付金差異。使用者在試算中只會看到月付金減少的結果，比較難看出房屋轉貸後有無機會獲取額外資金以及金額範圍，因此沒辦法保證申辦轉貸是個划算的選擇。

申辦房屋轉貸，新承貸銀行一樣會對申貸人條件、房屋價值進行審核，並非所有申貸人都可以如期獲得低利率的轉貸條件，房屋借款成數更是未知數，建議申辦房屋轉貸前須多加評估。

2.轉貸後的總支出費用

由上述舉例可看出，林先生在申辦房屋轉貸後，因為還款年限又延長，等於「重新開始繳一筆新房貸」的概念，因此轉貸後的總支出費用高達 2,466,960元。此外，房屋轉貸（轉增貸）還有許多成本支出，包括：

• 原A銀行的塗銷費、代書費、違約金、手續費等
• 新B銀行的開辦費、地政設定規費、代書費、手續費等

以上這些隱藏的費用加總起來相當可觀，因此建議申貸人多方評估成本、獲益比例後再提出轉貸申請。

 

二胎房屋借款

二胎房屋借款是指在已經有一筆房貸的基礎上，再向銀行或其他承貸單位申請第二筆房貸，通常是用於資金周轉、或其他生活中的大額支出如：醫療金、創業資金、房屋裝潢和維修等。相較於原本銀行的購屋貸款，二胎房屋借款利率通常較高一點，因為承貸單位的貸款風險增加。

二胎房屋借款與房屋增貸、房屋轉貸（轉增貸）的差異在於：承貸單位擁有的是第二順位抵押權，意思是同一間房屋會有兩個債權人，申貸人須同時繳交兩筆月付金。申辦二胎房屋借款可以獲取大額資金，但同時也會加重還款負擔，若有遲繳等情況，債權人有權聲請拍賣抵押物，申貸人務必多加留意這些細節。

二胎房屋借款額度
假設羅先生名下有一間房屋，原本在A銀行貸款 300萬，年利率為 2.2%，還款年限 20年，月付金為 15,462元，剩餘本金還有 150萬元還沒還完。因為有其他資金需求想申辦二胎房屋借款，綜合評估後決定向融資公司辦理，獲取大額資金的機率較高。

融資二胎審核寬鬆，房屋鑑價結果為 400萬元，並可以提供 85%的貸款成數，年利率為 7%，還款年限 15年。

羅先生申辦融資二胎房屋借款後，貸款情況將調整如下：

月付金金額：原銀行貸款 15,462元+融資二胎房屋借款 30,560元= 46,022元。

融資二胎貸款：400萬元 x 85%= 340萬元。

實際獲得資金：需要扣除原本A銀行貸款的剩餘本金， 340萬元－150萬元＝ 190萬元。

 

申辦二胎房屋借款有機會獲取大額的資金，主要會根據房屋市價、申貸人條件，和各承貸單位的審核方式而所差異，即使房屋市價相同，放款制度越嚴格的單位，獲取資金幅度就會比較小。因此，申辦二胎房屋借款須注意以下三點：

1.承貸單位貸款條件

目前有提供二胎房屋借款的承貸單位有銀行、融資公司和民間公司（如：當鋪、錢莊、資產管理公司、整合負債公司等），每一家的貸款條件皆不同，包括年齡限制、屋齡限制、申貸人信用和財力狀況要求等內容，申貸人都必須去評估，才能找到最適合自己的貸款方案。

2.承貸單位審核方式

除了各承貸單位的貸款條件不同外，審核方式也有差異，一般以銀行最為嚴格，受金管會監督導致放款金額通常較低，縱使月付金低也難以滿足申貸人的緊急需求。融資公司比銀行寬鬆許多，申辦二胎有機會獲取更高的資金，透過合理的還款計畫將有助於清償負債、提高個人授信；民間公司則不推薦，因為保障度、安全性和信任度極低，經常出現貸款詐騙等個案。

 

3.提高的月付金繳款壓力

二胎房屋借款雖然有機會獲取大額資金，但申貸人同時需面臨高月付金的壓力，隨著每月的繳款金額上升，申貸人必須要有足夠的收入去支付。若出現遲繳、房貸繳不出來等情形，將直接影響個人信用狀況造成瑕疵紀錄，且可能因此被拍賣房屋，失去居住的地方。

建議申貸人選擇合法且正當的承貸單位如：國峯厝好貸，避免被民間公司誘人話術、可能超貸的金額所吸引，導致最後得不償失。有貸款疑問請直接洽詢銀行專員，或透過線上諮詢服務獲得更詳細貸款資訊。

提高房屋借款成數的方法

想透過房屋借款獲取急用資金嗎？為您整理以下3個秘訣：

一、培養好個人條件

銀行貸款最重視申貸人的信用和收入條件，一般來說信用分數需滿600分以上才比較容易成功核貸，且申貸人需要提供薪資證明、勞保明細等工作和財力證明，讓銀行仔細審核與評估您的還款能力。建議申貸人在提出貸款申請前半年至一年，就要維持好個人貸款、信用卡的繳款紀錄，不能有遲繳、欠繳或是產生信用卡循環利息等瑕疵行為，並維持穩定工作至少半年至一年，才能提高自身貸款條件。

二、維持好房屋狀況

房屋作為擔保品，其屋齡、屋況和所在地區也會被列入審核，如果屋齡比較老舊、屋況沒有維持看起來像倉庫無人居住，或是所在地區附近有嫌惡設施等，就比較能爭取到好的貸款條件。建議申貸人在申辦房屋借款前，就要維持良好屋況，包括壁癌、漏水、環境髒亂等扣分條件，都應儘量去除。

 

三、選擇優良合法管道

房屋借款承貸單位和貸款方案眾多，建議申貸人務必要選擇合法的承貸單位，以及合理的貸款方案，才能保障自身的權益。目前合法的房屋借款管道為銀行和融資公司，具備合法營業登記者，在商工登記網上皆可找到負責人和公司地址等相關資料，官網上的服務內容與業務資訊也清楚註明，提供安全的貸款環境，申貸人最放心。

房屋借款注意事項

房屋借款需要特別留意民間公司的話術與手段，若是向民間公司（如：當鋪、錢莊）申辦房屋借款，一旦將房屋設定在民間個人或公司名下，就會造成私人設定，將無法再將貸款轉回銀行。不僅銀行的低利率無法再享有，也可能因為民間只繳息不還本的還款方式，導致難以償還到本金、長期被高額負債制約。

總結，房屋借款方式多元，其貸款額度和費用成本上有所差異，如果有資金需求建議向審核比銀行寬鬆、合法正派經營的融資公司辦理。國峯厝好貸二胎房貸，由上市櫃公司直接撥款、無手續費，且提供領先業界的合法年利率、貸款額度最高3,000萬，以及最長15年的還款年限，讓申貸人在安全合理的環境下，獲取大額急用資金。

國峯厝好貸榮獲台灣第17屆金炬獎，服務品質與資訊安全獲得國際ISO 9001、ISO 27001雙認證，高品質的服務態度只為讓申貸人快速解決財務困境，透過官方網站上留言洽詢，業務專員將立即回覆。

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