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一、房屋二胎貸款是什麼？完整解析二胎房貸的運作原理
房屋二胎貸款（又稱 二胎房貸 或 二順位房貸），是指在房屋已經設定第一順位抵押貸款的情況下，借款人再次將同一物件抵押給其他具有放貸資格的機構（如銀行、融資租賃公司、合法民間貸款業者）以取得資金。由於第二順位貸款的抵押權排序在第一順位之後，因此在不動產發生拍賣時，二胎貸款的債權人需在第一順位債權人全額受償後，才可獲得清償。
二、為什麼房屋二胎貸款利率較高？
由於二胎房貸的債權順位較低，放款機構承擔的風險相對更高。假設借款人發生還款困難，導致房產被法拍，第二順位債權人有可能面臨本金無法全數收回的情況。為了反映這種風險，二胎房貸的利率通常高於一胎房貸，在市場上甚至可能高出數倍。
三、已經有貸款還可以貸嗎？
當然可以！
如果房屋的第一筆房貸還沒還完，有資金的需求想要用同一間房屋作為擔保品再次貸款是沒問題的。
首先會建議先與原來辦理房貸的銀行做增貸，或是向他行辦理轉增貸。
| 增貸 | 轉增貸 | 房屋二胎 | |
| 定義 | 在原來辦理房貸的銀行繳納一段時間的貸款後，在房屋上有殘值及空間的情況下，向同一間銀行申請增加貸款額度取得資金。 | 將原來的貸款轉到另外一間銀行，並且同時利用房屋所剩餘的殘值及空間，向該他行申請增加貸款額度以取得資金。 | 將原本在銀行貸款中的房子再一次作為擔保品，抵押給其他金融機構或是融資公司貸款以取得資金。 |
| 貸款對象 | 原來的銀行。 | 非原來承辦房貸的其他銀行。 | 非原來承辦房貸的其他銀行或融資公司。 |
| 適合對象 | 房屋上有殘值可增貸者。 | 原來銀行房貸利率比其他銀行較高者。 | 1. 房價下跌，房屋現值比當初買的價格還低，無法辦理增貸。2. 房貸還在寬限期中，尚未還到本金，無法辦理增貸或轉增貸。如有以下情況，銀行一定拒貸，因此須由融資公司辦理。1. 負債比過高。2. 使用信用卡循環、預借現金，信用狀況不佳。
3. 一年內有辦理並取得其他貸款。 |
| 優點 | 無須再做一次貸款流程，申請速度及審核速度快。 | 降低還款利率、延長還款年限、增加貸款額度。 | 貸款額度高、可取得較高額的大筆資金、辦理速度比銀行轉增貸快。 |
| 缺點 | 若是房屋價值不高、自身信用狀況較差、或是曾經有房貸遲繳紀錄，成功機率都會較低。 | 需要重新做一次貸款申請流程、並會有額外費用需要支付，申請時間會較長。 | 利率較高、還款年限比一般房貸短。 |
若增貸或是轉增貸皆無法辦理，也可透過申請房屋二胎，來解決手中資金問題。
四、房屋二胎貸款申請條件和流程
房屋二胎貸款申請條件
銀行
- 申請人年滿18歲，名下有房產，且房屋有殘值。
- 房貸需正常繳納，並提供近半年至一年的繳款記錄。
- 申請人須具備還款能力、需提供財力證明、勞保證明、薪資證明、房屋所有權影本。
- 信評需良好、負債比低、無卡循、無卡債、
融資公司（e.g. 國峯厝好貸各大上市櫃融資公司二胎房貸）
- 申請人年滿18歲，名下或保人有房產，且房屋上有殘值。
- 無需繳交半年以上房貸，剛辦理房貸也可申請。
- 負債比高、信評較差、有卡循卡債皆可申辦。
房屋二胎貸款申請流程
- 申請：提出房屋二胎申請，並且依據申辦單位規定交付資料。
- 估價：根据屋齡、屋型、屋況鑑定價值，估算房屋殘值。
- 審核：承辦單位根據申請人信用狀況、財力狀況、以及上述估價結果，核定房屋二胎的額度、利率、期數及每月還款金額…等。
- 對保：房屋二胎的貸款核准後，承辦單位與申請人約定時間、地點，核對申請人身分及雙方確認合約內容，確認無誤後雙方簽訂合約。
- 設定：至地政機關設定第二順位的抵押權為房屋二胎的承貸單位。
- 撥款：設定完成後，旋即進入撥款流程。
五、房屋二胎貸款承辦單位有哪些？
| 陽信銀行（他行二順位房貸） | 玉山銀行 | 台新銀行 |
| 利率：前3個月固定利率1.99%，第4個月起依本行定儲利率指數加計年息3.14%~5.39%起，浮動計息。額度：上限600萬元條件：
1. 20歲~70歲 2. 不動產已於他行辦理房屋抵押貸款六個月(含)以上且可供本行設定次順位抵押權者。 3. 信用條件良好、負債比低、無卡債卡循。 年限： 3~10年，無寬限期 |
利率：年百分率約3.24%~10.20%起。額度：新臺幣 50 萬元以上，依據顧客個別財資力及信用狀況而定。條件：
信用條件良好、負債比低、無卡債卡循。 年限： 7年。 |
利率：利率 3.33% 起額度：最低 NT50 萬元，最高 NT300 萬元。條件：
1. 在其他銀行有房貸。 2. 信用條件良好、負債比低、無卡債卡循。 年限： 最長7年。 |
| 兆豐銀行 | 國泰世華銀行 | 凱基銀行 |
| 利率：3.253% 起，每月定期浮動計息。額度：最高200萬元。條件：
1. 年齡25~60歲具有還款能力之本國國民。 2. 貸款期間加計申請人年齡合計不得超過70歲。 3. 本行既有房貸戶。 4. 信用條件良好、負債比低、無卡債卡循。 年限： 最短2年，最長10年。 |
利率：3.62%~15.35%。額度：新台幣20萬~150萬條件：
1. 20歲~64歲，銀行往來信用紀錄正常。 2. 信用條件良好、負債比低、無卡債卡循。 年限： 最長10年。 |
利率：3.74%起。額度：50萬。條件：
1. 20歲以上至60歲之本國國民。 2. 信用條件良好、負債比低、無卡債卡循。 年限： 最常10年。 |
| 新光銀行 | 各大上市櫃融資公司二胎房貸 | 民間二胎房貸 |
| 利率：2.56%起。額度：最高600萬。條件：
1. 已有他行房屋貸款者，向本行進行二次貸款。 2. 信用條件良好、負債比低、無卡債卡循。 年限： 最長7年。 |
利率：7%~16% 固定利率。額度：最高500萬。條件：
1. 18~70歲本國國民。 2. 無屋齡、屋型、屋況限制。 3. 無負債比、信用評比、卡債卡循限制。 年限： 最長10年。 |
利率：不透明，無上限。額度：無額度限制。條件：
18歲以上。 年限： 繳息不還本，隨借隨還。 |
六、房屋二胎貸款申請常見問題
銀行申請房屋二胎貸款有什麼限制？
- 年齡限制要為嚴格，通常需要年滿20歲以上，且合併貸款期間加計申請人年齡合計不得超過70歲。
- 須具備還款能力，因此資料必須提供財力證明、薪資證明、勞保證明…等。
- 在意信用評分，因此負債比高、收支比低、有卡債卡循、有其他貸款都會被拒貸。
- 屋齡、屋型、屋況會直接影響估價殘值，進而影響貸款額度或是審核結果。
各大上市櫃融資公司房屋二胎貸款優勢有哪些？
- 審核寬鬆，過件率高：即便有債務協商的情形、或是負債比高、有卡債卡循等信用瑕疵問題都能申辦。
- 申辦門檻比銀行低：即便無收入證明、無固定收入、在職期間短、房屋可貸空間不足、近期有其他貸款都能夠辦理。
- 貸款成數及額度高：最高貸款成數120%、貸款額度最高500萬，即便房屋殘值較低也能比其他銀行取得更高的額度。
- 申辦流程簡便：除非有信用異常、年齡較大或是需補強財力，申請時才需附加保證人，不然在有抵押品的情況下，部需要保人，只要準備好雙證件正反面影本、存摺影本及房屋所有權影本即可申辦。
- 還款期限長：還款年限最長可達10年，且採取本利均攤，固定利率，因此每月還款金額攤負下來能夠減輕還款壓力。
- 撥款比銀行快：各大上市櫃融資公司房屋二胎貸款核貸時間短，相較於銀行需要一至兩週的時間，各大上市櫃融資公司公司最快3~5天就可完成撥款。
七、如何申請各大上市櫃融資公司房屋二胎貸款？
民眾並無法直接向各大上市櫃融資公司公司申辦各大上市櫃融資公司二胎，申請皆需透過各大上市櫃融資公司公司全台合法授權的經銷商辦理。
國峯厝好貸為各大上市櫃融資公司公司全台合法授權經銷商，亦為全台唯一布局六都的最大授權經銷商，如有申辦各大上市櫃融資公司二胎房貸需求，請聯繫國峯厝好貸。
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