二胎轉貸全解析：成功率高嗎？教你辨識4大常見民間貸

二胎轉貸是什麼？

二胎轉貸，意思是屋主本身已經有申辦二胎房貸，因為額外資金需求、月付金太高難以負擔等因素，希望透過轉貸的方式解決財務現況。如果新的承貸單位貸款條件良好，例如貸款利率低、貸款額度高、還款年限長、可以提供寬限期等，將有助於達到轉貸降息的目標，幫助申貸人減緩繳款壓力，甚至還有機會獲取額外資金。

二胎轉貸可行性

目前二胎轉貸的承貸單位有：銀行、融資公司與民間貸款業者（如：錢莊、當鋪、資產管理公司等），雖然看似承貸管道多、對申貸人好處多，但實際上卻充滿著挑戰。以銀行為例，主要會拆分成兩種狀況：

情況A：一胎是銀行，二胎是銀行，想轉貸至其他家銀行。
情況B：一胎是銀行，二胎是民間公司，想轉貸至其他家銀行。

新承做的銀行會重新鑑價擔保品物件，確認有貸款空間、申貸人條件優良才會受理案件，因此以上兩種情況的可能結果如下：

結果A：通常在二胎就已經貸滿，除非申貸人或擔保品條件非常優異，不然轉其他間銀行成功率低。
結果B：二胎在民間公司申辦，銀行不接受有私人設定的擔保品物件，因此過件機率為0。

從上述舉例可以發現，銀行二胎轉貸實現度非常低，因為審核嚴格的特性，二胎不論是在銀行或是民間公司申辦，對新的承貸單位來說風險度都很高。申貸人無非是繳款困難、想要減緩經濟壓力才想要申辦二胎轉貸，新的承貸銀行需要考量撥款後的風險，基本上成功案例較少。

 

二胎轉貸與房屋轉貸、二胎房貸差異

上網搜尋資料會看到許多民間公司將「二胎轉貸」作為「二胎房貸」，其實兩者是完全不一樣的概念，以下將詳細說明正確資訊：

二胎房貸

二胎房貸意思是，屋主除了原本銀行的購屋貸款外，再向銀行、融資公司或民間公司申辦一筆房屋抵押貸款，與一般購屋貸款、增貸的差異在於：抵押權順序不同。

購屋貸款、原銀行增貸的抵押權都是第一順位；二胎房貸則有抵押權順序上的差異，原本銀行購屋房貸為第一順位債權，二胎的承貸單位則是第二順位債權。抵押權順序影響償還的優先順序，當債務人有無力繳款情況時，債權人可以申請強制執行，拍賣房屋後所得到價金法院將優先償還給第一順位債權單位（銀行），代表越後面順位的承貸單位無法完全清償的風險越高。

 

房屋轉貸

房屋轉貸意思是，屋主原本向銀行申辦的購屋貸款，想要整筆轉去給其他間銀行承做，通常是因為其他間銀行的貸款條件比原先的良好。

如果在新承做銀行沒有取得額外的資金，稱之為轉貸；如果在清償前貸銀行後還有剩餘資金可活用，則稱為轉增貸。不論是申辦轉貸或是轉增貸，都有可能降低月付金、減少每個月還款壓力，但要注意申辦轉貸所產生的相關申辦手續費用。

 

二胎轉貸

二胎轉貸意思是，屋主除了原本銀行的購屋貸款外，還有再向銀行、融資公司或民間公司申辦一筆房屋抵押貸款（二胎房貸）。在已經有二胎房貸的情況下，想要把二胎轉去給別的承貸單位承做，此模式叫做二胎轉貸。

總的來說，二胎轉貸≠二胎房貸
許多民間貸款業者的官方網站內容中，將二胎轉貸敘述成二胎房貸，其實這是錯誤概念，由上述說明可以看出兩者是完全不同的貸款模式。

 

注意民間二胎轉貸話術

網路上的資訊該怎麼分辨正確性呢？民間貸款業者各說各話，請特別注意以下4個話術：

1.民間二胎無法轉銀行

有的債務整合公司主打，被民間貸款業者（如：錢莊、當舖或資產管理公司）高利壓得無法喘息的申貸人，可以向他們尋求債務整合、代墊房屋抵押貸款款項。等到清償完畢辦理塗銷後，就可以重新向銀行申辦貸款再還款給債務整合公司，實務上則無法達成。

首先，所謂的「債務整合公司」其實也一樣是民間貸款業者，只是美其名能幫助申貸人償還高利貸，但實務上仍可能是高利息、只是稍微比較低一些而已；再者，即使二胎借款清償完畢，申貸人欠債務整合公司的紀錄仍留存，等於房屋還是有私人設定，銀行不可能接受有民間公司設定的擔保品。

上方內容提到抵押權順序影響還款順序，如果房屋有私設代表銀行非第一順位，對銀行來說狀況特殊、審核會更加嚴格，申貸人出現遲繳、負債比過高等情況機率提高，自然不予承做。

 

2.二胎增貸不等於二胎房貸

有的民間貸款業者會將二胎增貸與二胎房貸搞混，文字敘述是二胎增貸，但其實通篇都是在講二胎房貸概念，兩著是不同的借貸方式。二胎增貸是指屋主本身就有一筆購屋房貸和二胎貸款，因為有其他資金需求與原來二胎承貸單位辦理增貸；若是在有二胎房貸的情況下，再至民間辦理貸款，則稱作房屋三胎。

二胎增貸代表申貸人會需要繳交更高的月付金，付給承貸單位，不僅債務變多、還款壓力也非常高，通常比較適合需要短期資金週轉且有能力還款者。

 

3.二胎轉貸需要付塗銷費

二胎轉貸因為是將整個二胎借款轉給其他承貸單位承做，需要代償前面的二順位貸款，清償完畢後塗銷二順位的抵押權登記，因此需要支付塗銷費、違約金等費用。有的民間業者只會主打二胎轉貸的好處，例如：降低利息、高貸款成數等，卻隱藏了其中必要的成本支出。

4.二胎轉貸不是只有民間可辦

目前有提供二胎轉貸服務的管道，除了銀行、民間貸款業者外還有融資公司，並不是被銀行婉拒後就沒有其他選擇。提醒申貸人勿掉入民間業者的話術，以為只有銀行、民間業者可以申辦，再加上看到民間業者提供的誘人條件，就迷糊地將房屋設定給民間私人管道。

申辦二胎轉貸注意事項

申辦二胎轉貸需要注意哪些細節呢？以下將分別說明：

 

一、承貸單位

台灣提供二胎轉貸的承貸單位有銀行、融資公司和民間公司，選擇合法且具備規模的承貸單位才能維護貸款安全性。銀行因為受金管會監督，貸款條件、審核制度、撥款流程皆相當嚴謹，屬於最具公平性、權威性的承貸單位，成為大部分申貸人首選。

國峯厝好貸融資公司是銀行以外最大的二胎房貸經銷商，具備合法營業登記證、公司規模遍布全台六都，不僅受經濟部管轄，在工商登記網上也能查詢到清楚資訊，提供和銀行同等級的保障與安全貸款環境。

民間公司品質則不固定，雖然在生活中很常見，包括路邊店面、傳單、放在機車或信箱裡的名片、社群平台上的廣告等，但卻充滿著貸款陷阱與風險。

 

民間公司貸款陷阱
規模：民間公司品質較無保障，可能出現一人公司、貸款專員無金融知識等情況。
制度：民間公司貸款流程與審核方式大多沒有固定標準，不明確的準則安全度低。
還款：民間公司採只繳息不還本的還款方式，將導致申貸人永遠無法償還到本金。

二、貸款條件

根據民法205條規定貸款年利率上限為16%，合法承貸單位如銀行、融資公司均依照政府規範，但民間業者則經常以日息、月息來混淆。舉例來說，月息2分代表月利率是2%，如果以一年來計算年利率（2%×12個月＝24%）就超過民法規定，將導致申貸人無力負擔高額利息費。

貸款額度方面，銀行、融資公司有固定的額度範圍，並將專案內容清楚標註在官方網站上，申貸人可以透過線上工具試算，大概了解可以獲取的額度與月付金金額。民間公司則沒有貸款額度限制，基本上只要擔保品還有可貸款空間就可以申辦，審核方式沒有明確標準，額度上可以超越銀行、融資公司，但背後的風險則會由申貸人來承擔。

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三、收費項目

申辦二胎轉貸從一開始的諮詢、審核、房屋設定到撥款，各項流程在合法承貸單位中都有明確規範。以貸款諮詢為例，銀行、融資公司提供免費的線上或臨櫃洽詢，但部分民間貸款公司（如：錢莊、當鋪、資產管理公司），往往在諮詢階段就會向申貸人收一筆諮詢費，為了抓住客戶更會用威脅、誘騙等方式要求申貸人趕緊簽立契約。

此外，銀行、融資公司在正式撥款前「絕對不會」向申貸人收取任何費用，民間貸款公司卻經常假借估價和審核等名目，多收估價費、代辦費、保證金等非必要的收費項目。許多第一次申辦房屋抵押貸款的申貸人，以為這是貸款的必要支出，整個貸款成本上升導致實際撥款額度降低。

四、轉貸方案

二胎轉貸不如一般房屋轉貸容易，因為本身已經有兩筆抵押貸款，房屋還能再貸款的空間有限，能成功核貸的單位不多，申貸人更要小心。如果房屋已經很明顯超貸，就應量力而為勿聽信民間業者的話術，以免背負更沉重的繳款負擔。

不論是房屋轉貸、轉增貸、二胎轉貸，只要是交由另一個承貸單位承做的方案，都需要經過清償和塗銷流程。新承貸單位會代償原承貸單位的剩餘本金，清償完畢後再辦理塗銷登記，將原承貸單位的順位清除，並移轉抵押權給新承貸單位，此流程會花費比較多的時間，以及需要支付額外費用，如：塗銷費、地政設定規費等。

 

申辦二胎轉貸條件、流程與優缺點

二胎轉貸的貸款條件有哪些？如何申辦？具備哪些優點與缺點？以下將詳細說明：

二胎轉貸條件與貸款內容

不同承貸單位的貸款門檻有所差異，但基本上需符合以下資格：

• 年滿18歲的中華民國國民
• 工作收入穩定、能提供明確財力證明者佳
• 原房貸、二胎貸款皆繳款正常，無遲繳紀錄
• 信用狀況良好，無遲繳等瑕疵紀錄
• 房屋（擔保品）還有可貸款空間
• 負債比符合銀行規定

承貸單位的審核方式會影響貸款資格，越嚴格的審核制度申貸人需要準備的資料越多，最終核准的條件與過件率皆會受影響。二胎轉貸屬於困難度比較高的選擇，每一個案件都需要多方評估，包含申貸人條件、擔保品價值等，看到保證過件、二胎轉貸成功轉銀行、誇大利率與額度等話術，申貸人反而要提高警覺。

二胎轉貸申辦流程與準備資料

二胎轉貸的流程與一般房屋抵押貸款的流程有些微差異，以下將詳細介紹：

步驟一：提出申請

申貸人在比較各家貸款差異後，選擇最適合自己的方案並提出貸款申請，填寫貸款申請書。

步驟二：鑑價審核

承貸單位審核擔保品價值與申貸人條件，並決定貸款利率、額度、還款年限等內容。

步驟三：對保簽約

申貸人與承貸單位約定時間對保，確認最終核准的內容並簽立貸款契約。

步驟四：地政設定

雙方至地政事務所設定房屋抵押權，使新承做的單位成為第三順位。

步驟五：撥款塗銷

正常情況下新承貸單位會協助償還原本二順位的剩餘本金，待清償完畢後雙方再至地政事務所辦理塗銷登記，讓新承貸單位移轉成第二順位。

二胎轉貸準備資料
．申貸人身分證明文件，如雙證件影本
．貸款申請書、個資同意書
．土地與建物登記謄本或所有權狀影本
．財力證明文件影本，如：薪轉證明、定存單等
．近一年原房貸與二胎借款繳款明細影本

 

二胎轉貸優點與缺點

申辦二胎轉貸的優缺點有哪些？以下將分別說明：

• 優點

1.轉貸降息

二胎轉貸是將整筆抵押貸款轉交新承貸單位申辦，申貸人有機會取得更低的利率，降低還緩壓力。

2.取得資金

房屋有升值、申貸人條件良好有助於獲取更高的房屋鑑價，若新承貸單位也能提供比較高的貸款成數，清償完原二順位的剩餘本金後，有機會獲取額外資金。

3.延長年限

房屋抵押貸款的還款年限比信用貸款、汽機車貸款長，能減緩申貸人的繳款壓力，但重新開始計算的還款年限卻也可能造成另一種心理壓力。

• 缺點

1.總利息費高

申辦二胎轉貸代表抵押貸款要重新繳，一順位、二順位已繳交的利息費，再加上新承貸單位的總利息支出，可能加重申貸人負擔。

2.無特殊優惠

二胎轉貸的困難度高，申貸人原有的身分優惠如：上市櫃公司職員、會計師等，新承貸單位可能沒有提供，導致申貸人喪失同等貸款條件。

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3.需額外費用

因為二胎轉貸等於是要提前結束與原先承貸單位的合約，因此會需要支付違約金、塗銷費、開辦費、地政重新設定規費（如：登記費、工本費等）以及代書費等額外支出。

4.申辦較耗時

二胎轉貸是兩個承貸單位之間的抵押權移轉，因此申辦流程與準備資料會比一般房屋抵押貸款複雜，審核時間長、無法快速撥款。

國峯厝好貸二胎轉貸方案與優勢

國峯厝好貸提供專業且全面的二胎房貸服務，品質榮獲國際ISO 9001認證，資訊安全也獲得ISO 27001認證，主要申辦流程如下：

STEP.1 申貸人在官方網站或社群平台上留言貸款諮詢，業務專員將立即回覆

STEP.2 免費房屋鑑價與審核，最快1天內給出評估結果

STEP.3 業務專員至申貸人指定地點面對面對保簽約，克服距離限制、提供優質保障

STEP.4 雙方至地政事務所設定抵押權，可以委託代書辦理（申貸人需支付代書費用）

STEP.5 國峯厝好貸撥款至指定帳戶，並協助清償原二順位借款剩餘本金，清償完畢後多出來的資金申貸人可自由運用

STEP.6 原二順位承貸單位核發清償證明，申貸人與國峯厝好貸再至地政事務所辦理抵押權移轉手續，使國峯厝好貸成為第二順位。

國峯厝好貸二胎借款優勢
．榮獲第17屆金炬獎與雙ISO國際認證
．全台唯一擁有六都實體辦公室經銷商
．上市櫃公司直接撥款無任何代辦費
．審核比銀行寬鬆，最快3日內快速撥款
．貸款方案與費用公開透明安心有保障
．領先業界所有同行貸款條件：二胎利率最低7%起、貸款額度最高3,000萬、還款年限最長15年

誰需要申辦二胎轉貸？

通常選擇二胎轉貸的申貸人，無非是因為原方案利率過高、有其他資金需求，還款壓力大影響財務分配和生活品質等原因。選擇向其他承貸單位申辦二胎轉貸，除了必須留意管道的合法性、貸款方案合理性外，最重要的就是申貸人要評估自身財力狀況。

申辦二胎轉貸並非只有降利、獲取額外資金等好處，提醒申貸人仍需多加評估轉貸的必要性。如果二胎轉貸後利率沒有比較低、無多出額外資金、無法快速解決緊急需求、選擇民間公司需要支付許多不合理成本，導致情況沒有比原先條件好、可能造成經濟負擔則不建議申辦

台北記帳士事務所