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第二戶限貸是什麼?中央銀行於 2024年 9月 19日提出最新打房措施,自然人購置第二間房屋(不論任何地區),申辦房貸最高貸款成數將降為 50%,也就是購屋人的自備款要準備得更多,本篇將詳細介紹第二戶限貸的用途、影響族群以及最新政策。
一、第二戶限貸是什麼?
第二戶限貸,指的是當自然人名下已經有一戶房貸紀錄,再購買第二間房屋時,銀行貸款成數將會受到限制。這項政策是中央銀行為打擊囤房、抑制房價、維持金融市場穩定性所推出的打房措施之一。藉由壓縮多屋族、投資客的資金槓桿,避免炒作帶動不動產價格過快上漲。
在一般購屋流程中,買方會向銀行申辦購屋貸款來支付部分或大部分房價,並按期繳交月付金還款。若是名下已經有一戶房貸,再購第二間房屋時就會受到第二戶限貸規範限制,銀行可提供的貸款成數降低,購屋人必須自備更多頭期款。
二、自然人第二戶認定方式
依中央銀行規範,金融機構會向聯徵中心查詢借款人是否已有其他房貸紀錄,判斷其是否屬於「自然人第二戶」。
只要借款人名下已有任何房屋貸款(包含持分、與親人共同持有等),新購房屋即被視為第二戶。當申請新一筆貸款時,銀行會依據聯徵結果與房屋權狀用途判斷是否適用限貸規定。
舉例來說:
-
如果申請人名下已有一戶房貸尚未繳清,新購屋貸款即為第二戶。
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如果名下雖有房屋,但無任何貸款紀錄,則不適用第二戶限貸限制。
三、第二戶限貸對購屋人的影響
購屋貸款時,銀行通常會評估以下幾個面向:
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貸款成數:是指銀行願意借出的比例。政策調整會直接壓縮可貸金額,讓購屋人需準備更多自備款。
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貸款利率:影響每月需償還的金額。
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還款年限:多在20~30年不等,期限越長每月壓力較小。
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寬限期:某些房貸提供前1~3年僅還利息的優惠期,有助降低初期繳款負擔。
房貸成數試算舉例:
若購屋價格為500萬元:
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原本貸款成數為70%,可貸350萬元;
-
第二戶限貸下調至50%,僅能貸250萬元;
等同需自備款從150萬增加至250萬元。
四、第二戶限貸最新政策規範與時程
時程 | 規範內容 |
---|---|
2024年6月 | 針對8大都會區(如北市、新北、桃園等)實施第二戶貸款限縮,成數上限60%。 |
2024年9月 | 限貸政策擴大至全國範圍,第二戶成數統一下調至50%。 |
此外,購屋用途只要權狀上含有「住」字樣(如:住家用、住辦、住商)都會被納入限貸範圍。
針對高價住宅、第三戶購屋者與公司法人購屋貸款者,貸款成數進一步壓縮至最高30%。
五、第二戶限貸無寬限期規定
自2021年起,央行規定自然人購置第二戶、高價住宅或第三戶以上房屋,不得享有房貸寬限期。也就是說:
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一開始就須繳交本息,無法享受先繳利息的優惠。
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每月償還金額提高,對購屋族群財務壓力明顯增大。
這項措施,對自住型換屋族造成影響最明顯。
六、第二戶限貸的例外情況
並非所有購屋者都會被限貸:
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名下第一戶無房貸:即便已有房屋,只要未申請房貸,即不受限貸影響。
-
房屋用途非住家:如工業用地、商辦用途建物,則不適用此規定。
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申請青年安心成家貸款者:青安貸款購屋屬政策鼓勵對象,不納入限貸規範。
第二戶限貸衝擊兩大族群
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換屋族: 多數換屋流程是「先買後賣」,但名下未清償的房貸就會觸發限貸條件。若不先處理掉第一戶房貸,第二戶僅能貸五成資金,將造成財務壓力倍增。
建議:可提前清償原有房貸、或登記新屋於無房產家人名下。
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投資客、多屋族: 此政策主要針對囤房與炒房行為,當購屋人名下已有兩間以上房產時,不僅成數被壓縮,連貸款條件、利率、審核標準都會趨嚴。
七、首購族在限貸政策下的優勢
為保障真正有購屋需求的族群,中央銀行鼓勵銀行將資源優先分配給:
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首購族(首次購屋者)
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自住住宅貸款
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已簽約但尚未撥款的案件
但需注意:若名下已有持有房產(如繼承房屋),即便是第一次貸款也不享有寬限期優惠。
如何因應第二戶限貸政策?
-
提前做好財務規劃:預留更多自備款,計算月繳金額承擔能力。
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諮詢專業貸款顧問:掌握各家銀行最新規範與房貸專案,挑選最合適方案。
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考慮名下資產重整:若名下已有一戶,考慮清償或轉移名義。
八、換屋或投資前,務必了解政策紅線
中央銀行的第二戶限貸政策,是打房策略的重要一環。對於投資人與換屋族來說,影響尤為深遠。想降低被限貸影響,最有效的方式是事前規劃、自備資金充足,並選擇合適時機購屋。若您正面臨房貸門檻或有購屋資金安排需求,建議尋求合法金融機構協助,確保權益與資金安全。
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