【二胎房貸攻略】銀行與融資公司誰更划算?

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二胎房貸是什麼?

二胎房貸(英文:Second Mortgage),又稱二順位房貸,是指已經有一筆房屋貸款的情況下,再以同一間房屋申請第二順位的抵押貸款。簡單來說就是拿「已經有貸款的房屋」再向銀行、租賃融資公司或民間貸款公司申請一筆貸款。

二胎房貸可以幫助將你的資產活化,適合以下情況的借款人:

  • 名下有房、但需要大筆資金(創業、裝潢、整合負債)
  • 房屋仍有貸款但尚有可貸空間
  • 有正當職業、信用狀況尚可

【2025最新】銀行二胎房貸利率與條件比較表

銀行名稱 最高貸款額度 年利率 最長年限
台新銀行 300 萬元 3.92% 起 7 年
玉山銀行 50萬元起 3.27% 起 15 年
王道銀行 500 萬元 4.31% 起 15 年
國泰世華 150 萬元 3.45% 起 10 年
新光銀行 600 萬元 3.34% 起 15 年
陽信銀行 擔保品95% 2.02% 起 20 年
凱基銀行 500 萬元 3.40% 起 10 年

 

 

 

 

 

 

 

常見銀行婉拒原因(申請前一定要看)

銀行雖然提供低利率,但審核極為嚴格,不是每個人都可以拿到好的貸款條件。以下是銀行常拒絕的6種狀況:

  1. 無薪轉或收入證明(自營商、攤商、領現族)
  2. 信用瑕疵、聯徵多查、遲繳紀錄
  3. 債務協商中、負債比過高(超過月收22倍)
  4. 增貸次數頻繁
  5. 帳戶為警示帳戶
  6. 房屋條件不佳(偏遠地區)

申請二胎房貸管道有哪些?

目前有提供二胎房貸服務的管道除了銀行外,還有融資公司(及其授權經銷商)、民間私人借款公司(如:當鋪、錢莊、資產管理顧問公司、代辦公司、代書公司等),在這麼多的二胎房貸管道中,最有保障的是銀行以及上市櫃融資公司授權的經銷商。

銀行和融資公司借款,這兩個管道受到法規嚴謹規範,透明且公開的流程及貸款資訊,目的就是確保每一位借款人都能在可靠、安全的情況下申請貸款,讓借款人避開詐騙及貸款風險。

民間二胎房貸管道如:錢莊、當鋪,對借款人來說保障程度比較低,借款人一旦把房屋抵押給民間借款機構,就會造成所謂的民間私人設定,不僅還款方法充斥陷阱,未來也很難再把貸款轉回去銀行。

二胎房貸銀行與融資公司比較

銀行二胎房貸申請條件嚴格,限制也比較多,即便借款人信用狀況不錯、工作狀況穩定,也可能會因為其他原因被銀行婉拒貸款,或是最終核貸的條件沒有那麼好。

最常發生的情況像是:房貸還在寬限期、房屋可貸款空間不足、房屋沒有增值、本身屋齡較老、房屋位處偏僻地段等(如:非市區、交通不便或是位於山坡上等)。

如果被銀行婉拒也不用擔心,合法的融資公司跟銀行一樣,有制式和公開透明的貸款流程,並且提供無時無刻的免費諮詢服務。

與銀行不同的地方是,融資公司審核比銀行更加寬鬆,如果你是信用瑕疵、領現族,也有機會在融資公司貸款成功。融資公司的過件率比銀行高出很多,不會像其他民間二胎管道喊「100%保證過件」口號,但會盡力為借款人爭取貸款條件。

最重要的是,融資公司通常是請借款人自行調閱聯徵資料,因此不會有銀行聯徵註記的問題,借款人可以更放心地取得資金。

如何分辨合法二胎房貸融資公司?

由上市櫃融資公司直接撥款的「合法授權經銷商」沒幾間,在網路上做功課時務必要多聽多看,以免掉入民間二胎公司的貸款風險中。借款人應該怎麼辨別合法的融資二胎呢?

  1. 政府合法立案,有公司商業登記證。
  2. 有實體辦公室,並且有內部員工在裡面上班。
  3. 清楚詳細的合約說明,公開且面對面的簽約流程。
  4. 無隱藏收費項目、無代辦費用。
  5. 提供完全免費的諮詢服務。
  6. 正式申請前,不會跟借款人收取任何身分文件及簽署任何契約。
  7. 符合民法205條規範的年利率。(年利率不能高於16%)

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