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有房貸也能申請的房屋增貸,是活化資產價值的好方法,不用賣房就能讓你取得可靈活運用的週轉資金;不過須注意,房貸增貸存在一定的申辦門檻,想順利通過銀行審核,扭轉財務困境,建議跟隨本文,了解房屋增貸的條件、利率方案與優缺點,預先為後續的增貸流程做好萬全準備!
一、房屋增貸是什麼?審核條件有哪些?
房屋增貸又被稱作房貸增貸,是指用還有房貸的房子,向同一間銀行再借一筆資金的貸款方式;若想利用房屋增貸取得資金,必須先確認原房貸的本金已經償還一定程度,銀行才有辦法從「你已經還的錢」和「房屋增加的價值」中騰出貸款額度,把錢借給你。
考量到房屋增貸是用「貸款尚未繳清」的房子擔保借錢,銀行收到增貸申請時,通常會著重審核房屋剩餘貸款空間與貸款人條件;確認房子貸款空間足夠、申請人還款能力無虞後,才會核准過件。
1.房屋增貸4個審核條件
由前段的介紹可知,房屋增貸是否好過件,取決於「房屋貸款空間」與「貸款人條件」兩大要素;若想在原房貸未繳清的情況下,把已經償還的本金,與房屋增加的價值貸款出來運用,需要滿足的審核條件有:
- 原房貸按時還款1年以上:累積一定的還款時長,銀行比較可以判斷你的還款能力與信用;若繳不夠久或是還在寬限期,就申請房屋增貸,可能會影響額度與過件率。
- 房屋價值有成長空間:因為增貸與原房貸的抵押品是同一棟房子,房屋增值幅度若不夠高,銀行多半會因借貸風險考量,婉拒你的房貸增貸申請。
- 借款人有穩定收入:由於增貸後借款人將身負兩筆房貸,若無法提供薪資所得或財力證明,展現自己有足夠的還款能力,高機率無法說服銀行核准增貸。
- 借款人信用狀況良好:如果你原本的房貸就有遲繳、欠繳的狀況,或是信用報告分數低於600分,都會讓銀行增貸資金給你的意願降低。
2.房屋增貸能貸多少?房貸增貸額度試算
房屋增貸額度的天花板,取決於你的房屋鑑價、銀行提供的增貸成數和原本房貸的餘額,經整理的計算公式為:房屋增貸額度=房屋鑑價 × 增貸成數-原房貸餘額。
白話來說,在銀行給的貸款成數不變的情況下,房子變得越值錢,原本的房貸還得越多,可以取得資金額度就越高。以下我們直接舉例試算:
房屋增貸額度試算
收入、信用良好的小明,幾年前貸款8成,買了價值1,000萬的房子;幾年過去,房價上漲至1,200萬,原房貸剩400萬未還。此時小明若有200萬的資金需求,找銀行辦理房屋增貸的過件率高嗎?
房屋增貸額度=房屋鑑價 × 增貸成數-原房貸餘額
小明理論上可增貸額度=1,200萬 × 0.8-400萬=560萬
若小明僅增貸200萬,對銀行來說風險低,核貸率很高。
3.銀行房屋增貸利率方案比較
透過以下表格,可以簡單比較市面上各家銀行提供的房貸增貸利率方案,哪個較為划算:
2025銀行房屋增貸利率方案比較表
銀行 | 利率 | 成數 | 年限 | 費用 |
---|---|---|---|---|
永豐銀行 | 2.31%起 | 最高85成 | 最長20年 | 5,000元起 |
上海商銀 | 2.38%起 | 最高8成 | 最長30年 | 9,000元起 |
兆豐銀行 | 2.435%起 | 最高8成 | 最長30年 | 5,000元起 |
凱基銀行 | 2.55%起 | 最高85成 | 最長30年 | 5,000元起 |
富邦銀行 | 2.55%起 | 最高8成 | 最長20年 | 3,000元起 |
中國信託 | 2.68%起 | 最高85成 | 最長30年 | 8,000元 |
國泰世華 | 2.72%起 | 最高8成 | 最長20年 | 5,000元起 |
玉山銀行 | 2.74%起 | 與原房貸接近 | 最長20年 | 8,000元起 |
台新銀行 | 2.85%起 | 最高8成 | 最長20年 | 8,000元起 |
二、房屋增貸優缺點比較
利用房屋增貸取得資金有著諸多好處,但也有幾個細節需要注意;本段落為你整理了房屋增貸的優缺點,供你作為申辦前的評估指南。
1.房屋增貸優點
房貸增貸相較其他種類貸款的優勢包括:
- 貸款低利年期長:房屋增貸利率約在2%~3%之間,年期20~30年,還款負擔與一般購屋房貸十分接近,且額度不像信貸受DBR22倍限制。
- 申辦方便又快速:由於是向同一間銀行辦理增貸,在銀行內部已經建檔的情況下,審核流程會更加快速,也不用煩惱是否需支付貸款違約金。
2.房屋增貸缺點
房屋增貸好處多,但也並非完美,其所具備的缺點包括:
- 審核嚴格難過件:若沒有償還一定比例的房貸金額、無法滿足銀行所要求的信用條件,或是於鑑價後發現房屋增值空間不大,都可能讓房貸增貸無法取得理想的貸款額度,甚至無法過件。
- 兩筆房貸負擔重:在原房貸尚未清償的情況下,申辦房屋增貸將讓你同時背負兩筆貸款,儘管兩者的利率都不高,月付金疊加起來仍是筆不小的開銷,若未做好還款能力評估,很可能因此影響到生活品質。
三、房屋增貸申請流程整理
整個房貸增貸申請流程約需耗費7~15天,相較購屋房貸的1~3週快了不少,但仍建議你提前做好申辦規劃,取得資金的過程會更加順利。以下為你整理申請銀行房屋增貸會經歷的6大步驟:
- 事前評估:衡量自身財務狀況、收入與信用條件能否通過增貸審核;同時搭配開辦費、利率、成數與還款年期等資訊,比較合適的貸款方案。
- 提出申請:備妥身分證明、財力證明(薪轉存摺、扣繳憑單)、不動產相關文件(土地/建物登記謄本),線上或臨櫃向銀行提出房貸增貸申請。
- 等待審核:銀行會根據你的房屋價值(剩餘可貸空間)、個人條件與前貸的還款紀錄,評估是否核貸,並決定核准增貸的額度、利率與年期。
- 簽約對保:審核完畢,銀行會通知你審核結果與核貸條件;若確定申貸,專人會接著與你約定時間,完成身分與貸款條件的確認後簽約。
- 設定抵押:若房貸增貸的額度,超過原房貸的抵押權設定金額,需要前往地政機關,重新進行房屋抵押權設定(未超過則跳過此步驟)。
- 撥款入帳:等待2~3個工作天,房屋增貸資金就會撥入指定帳戶,供你靈活運用。
四、房屋增貸沒過怎麼辦?
因房屋無增貸空間、信用條件不完美等原因,房屋增貸申請被銀行婉拒,又有迫切的資金需求時,該怎麼辦呢?這邊提供你幾個房屋增貸沒過的資金替代方案。
1.房屋增貸替代方案一:房屋轉增貸
在原房貸銀行不願意增貸的情況下,你可以考慮將整筆房貸轉至其他銀行,重新評估房產價值,若房價有所成長,便有機會在新銀行協助清償原房貸後,獲取一筆額外的轉增貸資金。但須注意,房屋轉增貸因涉及房貸搬家,流程更為繁瑣,且同樣十分看重房屋價值和申請人條件,過件難度並不亞於房貸增貸。
2.房屋增貸替代方案二:二胎房貸
同樣是利用還有貸款的房子申貸,獲取資金,二胎房貸有著比房屋增貸更多元的申辦管道,與更彈性的貸款條件;舉安全性媲美銀行的好事貸二胎為例,只要滿足有房、有收入的簡單資格,就有機會取得最高500萬的貸款資金,及時舒緩你緊繃的週轉壓力,化解增貸困難導致的財務困境。
3.房屋增貸與轉增貸、二胎房貸的比較
透過以下表格,可以清楚比較三種房貸再貸方法的優缺點與適合對象:
房屋增貸、轉增貸、二胎房貸比較表
貸款方案 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | 二胎房貸 |
---|---|---|---|
額度 | 鑑價80~85% | 鑑價80~85% | 鑑價80~100% |
年期 | 20~30年 | 20~30年 | 7~15年 |
優點 | 申辦方便、利率低且年期長 | 取得資金同時降低貸款利率 | 審核彈性 額度高 |
缺點 | 審核嚴格、額度受房屋價值限制 | 審核嚴格、流程繁瑣、額度受限 | 利率稍高 年期短 |
適合對象 | 信用條件好、房屋貸款空間足夠 | 信用條件好、房屋貸款空間足夠 | 信用不完美且有高額資金需求 |
活用房屋增貸,能讓你在不出售房產,不影響原本房貸的情況下取得資金,靈活發揮資產價值;但需要特別注意,申請房屋增貸會讓你同時負擔兩筆房貸,申辦前務必評估自身的還款能力,才不會因疊加的月付金陷入財務困境。
五、其他關於房屋增貸的常見Q&A
- 房屋增貸可以貸多少?
- 房屋增貸的額度取決於「房屋鑑價」、銀行提供的「貸款成數」與「原房貸餘額」。目前銀行的增貸成數為80%~85%,在貸款成數固定的情況下,房屋鑑價越高(房子越值錢),原本房貸還得越多(餘額越少),能取得的資金額度就會越高。
-
房屋增貸利率會比較高嗎?
-
房屋增貸的利率(2.31%起)相較原本購屋貸款的利率會比較高,但與汽車貸款、信用貸款相比利率低很多,是許多有房族籌措資金的首選。
-
房屋增貸需要保證人嗎?
-
視個人情況而定。一般申請銀行房貸(包含房屋增貸)是不需要提供保證人的,但如果你的條件較差,或想要爭取好一點的房屋增貸利率或額度,那你還是可以提供一個條件好的保證人,來提高你的房屋增貸成功率。
-
房屋增貸會影響信用嗎?
-
理論上房屋增貸並不會導致信用不良。儘管申請貸款可能會短暫對信用評分造成影響,但只要你能按時繳款,短時間內不頻繁申貸,信用分數就會逐漸回升,甚至變得比原本還高。
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