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銀行房貸辦不過、房貸利率拉高,以及房貸要排隊撥款等現象,都在2024下半年一併出現,這是因為號稱史上最嚴格的「限貸令」來了!各家銀行為了避免踩到《銀行法》72–2條的紅線,所以將房貸撥款的水龍頭拴緊甚至關上。這對購屋族將會有何影響?就讓本文帶你用3分鐘來快速瞭解房貸限貸令。
一、限貸令是什麼?快速瞭解限貸令懶人包
「限貸令」並不是財政部或是中央銀行所頒布的命令,而是早在《銀行法》72–2的規範中就有明文規定:「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額,及金融債券發售額加總的30%。」
因為新青安貸款的推波助瀾下,讓原本因為打炒房政策,逐漸降溫的房市又再度熱絡起來。根據金管會統計,截至2024年7月底,國銀房貸餘額已連續3個月,每個月都增加千億以上,連帶炒熱民營銀行不動產放款占比,也即將逼近30%的法規上限。
中央銀行為了穩定金融秩序,以「道德勸說」的角度,邀請各大銀行主事者喝咖啡,並且提醒切勿踩到30%的放款紅線。因此在各銀行的共同默契下,紛紛緊縮房貸的放款業務。此一消息經過媒體批露後,為方便形容各大銀行房貸放款緊縮的現象,才會以「限貸令」來定義。
二、限貸令形成的原因以及實行機構
限貸令簡單來說,就是銀行自主管理貸款資源,不可過度流向不動產貸款。那麼限貸令形成的原因為何?跟哪些部會機構有關?請跟著本文的說明一起來瞭解:
1.限貸令原由
各家銀行紛紛祭出限貸令,主要的原因有2:
- 新青安貸款
史上最優惠的新青安房貸,因為低利率、長達5年的寬限期、可分40年償還,月付金大幅降低,促使許多人蜂擁進入房地產市場中。根據央行統計,截至2024年5月為止,5大行庫(台銀、土銀、合庫、華南銀、第一銀)房貸放款金額已達約1162億,其中新青安房貸占比約為41%,已創歷史新高,可見房市因為新青安帶動,確實炒熱一波買氣。 - 即將踩到30%放款紅線
近幾年來各縣市房地產成交金額漲幅驚人,讓平均申貸的金額跟著增加,導致每一家銀行整體房貸放款金額也大增。根據金管會統計,計有13家銀行的房貸占比已經超過27%,即將逼近《銀行法》所規定的30%上限。為避免觸範銀行法的天條,因此國內多家銀行紛紛祭出限貸令。
2.限貸令實行機構:財政部、金管會、央行、銀行
依目前來說,限貸令相關的實行機構,由上到下會有4個角色分層把關:
- 財政部:嚴格審查新青安貸款違規的情形(轉租、人頭戶)。
- 中央銀行:提醒各家銀行自主控管不動產貸款量,以避免資源過度集中不動產貸款。
- 金管會:做為銀行的監督機構,職責是確保各家銀行皆遵守銀行法的規範。而房貸撥款審核變嚴格、撥款變慢,是銀行端的作業,並非金管會的命令。不過,只要踩到30%的放款紅線,金管會將對銀行處以鉅額罰款。
- 銀行:作為末端的放款機構,遵守銀行法的規範,自主控管不動產貸款總量,目前各家銀行房貸審核及撥款以價制量,利率調升、成數下降。
三、限貸令實行後的影響
限貸令實行後,對於房市立即造成巨大的震撼,影響主要體現在以下幾個方面:
1.影響房屋3大族群
限貸令將會影響首購族、換屋族,以及租屋族等3大族群。詳細說明如以下所列:
- 首購族:限貸令將會降低房貸成數並提高貸款利率,這會讓口袋較淺的首購族群,在短時間內難以籌措出足夠的自備款差額,將導致首購族捨棄成屋轉向預售屋,反而讓預售屋的買氣更旺盛。
- 換屋族:這類族群大多會將舊屋賣出後,才有能力買新屋。因此限貸令一出,將面臨舊屋的買氣下降、換屋的計劃要延後。
- 租屋族:限貸令後的房貸利率提高,將連帶影響房東將利率轉嫁到房租上,這對租屋族群來說,無疑將負擔更沉重的租金成本。
2.影響房屋貸款
限貸令對於房屋貸款的影響,主要會呈現在利率、撥款時間與購屋違約等3方面:
- 房貸利率:自2024年七月起,一般房貸利率普遍已拉高3%左右。即使有2.185%地板價的銀行也不多見了,而且就算提出申請,能拿到低利率房貸的機會也是極低。
- 撥款時間:自限貸令開始,各大銀行紛紛採取總量管制,分行所收的房貸案件,必須向總行進行登記,購屋者須等到有房貸的缺額才有機會輪到,因此申請房貸的時間將越拖越長。
- 購屋違約:因為上述2項原因,使得買家申請房貸的難度大增,可能讓購屋違約的情形增加。
3.限貸令的長短期影響
限貸令影響的結果,可以由短期與長期2方面來觀察:
- 短期影響:通過嚴格限制的手段,有可能因為房屋成交量減少,讓一些口袋不深的投資客退場,促使房價短時間內有下跌的機會。
- 長期影響:因為房價下跌,一些房東可能會將成本反映在租金上,讓廣大的租屋群眾增加生活負擔,反而造成社會不穩定的隱憂。
四、購屋族如何突破限貸令?
限貸令來勢洶洶,對於房市造成巨大的震撼,但是對於購屋族來說,真的就束手無策了嗎?其實還是有方法可以尋求突破的,你可以試著從以下幾個方法來著手:
- 多問多比較,除了比較各家銀行外,銀行本身的分行也可以多問。
- 願意購買銀行提供的房貸壽險,或是理財方案,提高過件的機率。
- 銀行之外,農漁會以及信用合作社,也是有機會突破的貸款方式。
- 協調屋主以「期約交易」方式,將交屋時間延長盡量避開限貸令。
- 購買預售屋,在完工後以分戶貸款的方式,盡量減少限貸令影響。
限貸令是銀行與政府之間的默契!一方面可以避免踩到30%的放款紅線,另一方面也能針對過熱的房市進行降溫。雖然對於房市造成了一定的衝擊與影響,但是購屋族並非只能「望貸興嘆」。只要參考本文所提供的突破方法,並勤勞的對各家銀行房貸方案多加比較,還是有機會可以申請到合適的房屋貸款。
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