房貸貸不到毀約怎麼辦？5招挽救貸款成數不足的危機

房貸不足毀約？買房貸款沒過算違約嗎？房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：沒收或加倍賠償斡旋金、賠要約書3%房價違約金、簽約後反悔可能吃官司。不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。
 

一、房屋貸款成數的影響原因

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。

1.銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子，銀行給你的貸款額度是1,000萬元，這代表什麼意思？

房屋鑑價評估試算

根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算，台中市西區的房屋可貸款成數為70% ~ 75%。 我們就用這個例子，來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢：1,000萬元（可貸額度） ÷ 0.75（貸款成數）=　1,333萬元（鑑估淨值）

為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

2.不同類型的房子會影響貸款成數

因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。依使用及完工狀況，貸款成數差異如下表所示（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

房屋新舊貸款成數

房屋類型	預售屋	新成屋	中古屋
貸款成數	8成	7~8成	5~7成

此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。 依建物類別分類，貸款成數差異如下表所示（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

房屋類型貸款成數

房屋類型	電梯大樓	公寓	透天厝	別墅	套房
貸款成數	7~8成	7~7成5	6~7成5	6~7成	5~7成

根據聯徵中心的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型。銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-6成，因此想買套房，反而需要更多的自備款。

3.屋齡會影響貸款成數

房屋的屋齡也會影響貸款成數，根據聯徵中心2的統計，屋齡在3-15年的房子，價格是最高的，屋齡越老，房子價格越低，屋齡30年左右的屋子價格最低，超過30年卻又谷底反彈，價格稍稍回升，推測是綜合了其他因素產生的結果。

4. 房子的所在區域會影響貸款成數

基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。 以銀行潛規則來說，房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。 除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。

5. 收入高低會影響貸款成數

收入高低會影響貸款成數，而且非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。

房貸月付金試算

假設小明月收4萬，想要購買1,000萬元的房子，如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%，並採本息平均攤還，那麼小明的房貸月付金額是27,610元。 27,610元（房貸月付金） ÷ 40,000元（月收入）× 100% = 69%（收支負債比）

如果小明名下的負債只有這筆房貸，那麼小明的負債比就是69%，其實已經算危險了，萬一名下再多一筆負債（信用卡、信貸、車貸都算），貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。

6. 工作性質會影響貸款成數

收入很高，但是工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。 相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。

7. 信用評分會影響貸款成數

當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。 如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：

• 信用卡或貸款遲繳
• 動用信用卡循環利息
• 使用信用卡預借現金
• 聯徵被查詢次數超過3次
• 無授信往來紀錄（信用空白）
• 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）

想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

8. 央行打房會影響貸款成數嗎？

不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策，央行已經祭出房市信用管制措施，其中針對自然人（也就是一般民眾）購屋貸款的貸款成數規範為：

• 全國第3戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為3成，且無寬限期。
• 全國購置高價住宅貸款，最高貸款成數為3成，且無寬限期。
• 特定地區第2戶購屋貸款最高成數六成：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區，無寬限期。

也就是說，只要您是首購族、且不是購買高價住宅（台北市6千萬、新北市4千萬、四都加新竹3千萬），基本上不受央行打房影響。

二、房貸成數不足毀約會怎樣？

房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：

1.沒收或加倍賠償斡旋金

對於有興趣的房子想要出價時，須先拿出一筆斡旋金，請房仲與屋主議價。不過，只要有任何一方反悔，導致房屋買賣的流程中斷，其後果將會有2種情況發生：買方反悔時斡旋金將被沒收；賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。

2.賠要約書3%房價違約金

假如不想以斡旋金的形式，則須使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方，有一方反悔時，違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額，通常會高出斡旋金不少，所以要約書的議價方式較少人使用。

3.簽約後反悔可能吃官司

斡旋金與要約書二者，都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔，只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失；一旦在正式簽約後反悔，無法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。 不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。 

三、房貸成數不足怎麼辦？如何避免？

如何預防因房貸成數不足，而毀約的情況發生？可以利用下列3種方法來避免。

1.預作解約條款

因為房屋鑑價與成交價落差太大，導致銀行貸款成數不足，讓買賣雙方對簿公堂的例子時有所聞。其實上述這種情況，可以利用「但書條款」來避免。 「但書條款」簡單來說，是在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁，加註若是房貸成數不足時，買賣雙方該如何處理的文字敘述。其範例如以下所列：

1. ◯◯銀行房屋貸款需達「成交價」X成，若房屋貸款成數不足X成者，買方得主張無條件解除本契約。（有指定銀行時的範例）
2. 房貸成數不足「成交價」X成時，排除以個人信用貸款，補足房屋貸款成數不足的條件。若無法達成上述條件者，買賣雙方即可無條件解約。（無指定銀行範例）

2.利用房貸試算

目前房屋價格透明而且方便易查，除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外，還可以利用各家銀行，所提供的房貸試算網站，算出大概的貸款額度，就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。

3.銀行事先估價

可以直接請銀行，幫有興趣的房子進行鑑價，由銀行方所作的房貸估算，在房貸成數上則會更為準確。在此提醒，並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請，因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦，反而會浪費一次聯徵查詢的機會。 以上3種方法可以有效預防，房貸成數不足而毀約的情形發生，建議在買房簽約前可以多加利用。

四、房貸不足的解決方式

若是非常喜歡某一間房子，但銀行貸款成數就是差臨門一腳，此時可以參考以下3種方式來提高房貸成數。

1.增加擔保品

假如名下還有其他沒有貸過款的不動產，也可以拿來作擔保品抵押給銀行。這樣的作法，可以有效地提高你的房屋貸款成數。

2.提供保證人

增加一位財力與信用條件俱佳的保證人，也能讓銀行放心地將房屋貸款成數提高。不過要提醒的是，保證人只限於父母、配偶、子女與兄弟姊妹，其他關係則不被銀行所接受。

3.申請其他貸款

房貸成數不足時，可以嘗試申請其他種類的貸款來補足。如房貸附加信貸、個人信用貸款、汽車貸款等。 提高貸款成數的方法並不困難，只不過都需要有一定的條件來支撐。而且每一種方法的背後，都會讓每月還款的負擔加重，因此建議在使用前須謹慎衡量。

買房對許多人來說，是人生的頭等大事。如何順利申請房屋貸款，避免房屋貸款成數不足的窘境，其實是有方法的。只要在申請貸款前審慎評估，檢視自身貸款條件是否有不足之處，然後善用銀行試算與鑑價的功能，相信是可以避免，因為房貸成數不足而造成毀約的情況。

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