房貸貸不到毀約怎麼辦?5招挽救貸款成數不足的危機

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房貸不足毀約買房貸款沒過算違約嗎?房貸成數不足毀約的後果,可能會有以下3種的情況發生:沒收或加倍賠償斡旋金、賠要約書3%房價違約金、簽約後反悔可能吃官司。不論是斡旋金或是要約書的形式,都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後,千萬不可輕率地簽屬任何文件,以避免違約的情事發生。
 

一、房屋貸款成數的影響原因

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件

1.銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子,銀行給你的貸款額度是1,000萬元,這代表什麼意思?

房屋鑑價評估試算

根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算,台中市西區的房屋可貸款成數為70% ~ 75%。 我們就用這個例子,來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢:1,000萬元(可貸額度) ÷ 0.75(貸款成數)= 1,333萬元(鑑估淨值)

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

2.不同類型的房子會影響貸款成數

因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。依使用及完工狀況,貸款成數差異如下表所示(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋新舊貸款成數

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。 依建物類別分類,貸款成數差異如下表所示(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型貸款成數

房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房
貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成

根據聯徵中心的統計資料可以看出,別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的,套房則是成交金額最低的房型。銀行對套房的估價很保守,大部分銀行是不承作套房貸款的,如果有承作的銀行,最後的貸款成數也僅5-6成,因此想買套房,反而需要更多的自備款。

3.屋齡會影響貸款成數

房屋的屋齡也會影響貸款成數,根據聯徵中心2的統計,屋齡在3-15年的房子,價格是最高的,屋齡越老,房子價格越低,屋齡30年左右的屋子價格最低,超過30年卻又谷底反彈,價格稍稍回升,推測是綜合了其他因素產生的結果。

4. 房子的所在區域會影響貸款成數

基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。 以銀行潛規則來說,房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。 除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

5. 收入高低會影響貸款成數

收入高低會影響貸款成數,而且非常重要。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

房貸月付金試算

假設小明月收4萬,想要購買1,000萬元的房子,如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%,並採本息平均攤還,那麼小明的房貸月付金額是27,610元。 27,610元(房貸月付金) ÷ 40,000元(月收入)× 100% = 69%(收支負債比)

如果小明名下的負債只有這筆房貸,那麼小明的負債比就是69%,其實已經算危險了,萬一名下再多一筆負債(信用卡、信貸、車貸都算),貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。

6. 工作性質會影響貸款成數

收入很高,但是工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。 相反的,如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,以及軍公教人員,都屬於銀行較喜歡的族群,就有機會取得較好的貸款條件。

7. 信用評分會影響貸款成數

當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。 如果你最近一年有買房的打算,建議避免做這些會影響信用評分的事:

  • 信用卡或貸款遲繳
  • 動用信用卡循環利息
  • 使用信用卡預借現金
  • 聯徵被查詢次數超過3次
  • 無授信往來紀錄(信用空白)
  • 申請貸款(信用貸款或汽車貸款)

想了解自己的信用評分如何,你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告,每年都可以免費查詢一次,查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

8. 央行打房會影響貸款成數嗎?

不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策,央行已經祭出房市信用管制措施,其中針對自然人(也就是一般民眾)購屋貸款的貸款成數規範為:

  • 全國第3戶(含)以上購置住宅貸款,最高貸款成數為3成,且無寬限期。
  • 全國購置高價住宅貸款,最高貸款成數為3成,且無寬限期。
  • 特定地區第2戶購屋貸款最高成數六成:台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區,無寬限期。

也就是說,只要您是首購族、且不是購買高價住宅(台北市6千萬、新北市4千萬、四都加新竹3千萬),基本上不受央行打房影響。

二、房貸成數不足毀約會怎樣?

房貸成數不足毀約的後果,可能會有以下3種的情況發生:

1.沒收或加倍賠償斡旋金

對於有興趣的房子想要出價時,須先拿出一筆斡旋金,請房仲與屋主議價。不過,只要有任何一方反悔,導致房屋買賣的流程中斷,其後果將會有2種情況發生:買方反悔時斡旋金將被沒收;賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。

2.賠要約書3%房價違約金

假如不想以斡旋金的形式,則須使用「要約書」的方式,請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方,有一方反悔時,違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額,通常會高出斡旋金不少,所以要約書的議價方式較少人使用。

3.簽約後反悔可能吃官司

斡旋金與要約書二者,都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔,只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失;一旦在正式簽約後反悔,無法完成房屋買賣的流程,除了違約金的賠償外,還有可能會被房仲或屋主提起告訴。 不論是斡旋金或是要約書的形式,都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後,千萬不可輕率地簽屬任何文件,以避免違約的情事發生。 為避毀約,謹記預做但書條款、多方實際試算、銀行事項估價,即可避免房貸不足的風險。

三、房貸成數不足怎麼辦?如何避免?

如何預防因房貸成數不足,而毀約的情況發生?可以利用下列3種方法來避免。

1.預作解約條款

因為房屋鑑價與成交價落差太大,導致銀行貸款成數不足,讓買賣雙方對簿公堂的例子時有所聞。其實上述這種情況,可以利用「但書條款」來避免。 「但書條款」簡單來說,是在「要約書」與「斡旋金」的書面契約旁,加註若是房貸成數不足時,買賣雙方該如何處理的文字敘述。其範例如以下所列:

  1. ◯◯銀行房屋貸款需達「成交價」X成,若房屋貸款成數不足X成者,買方得主張無條件解除本契約。(有指定銀行時的範例)
  2. 房貸成數不足「成交價」X成時,排除以個人信用貸款,補足房屋貸款成數不足的條件。若無法達成上述條件者,買賣雙方即可無條件解約。(無指定銀行範例)

2.利用房貸試算

目前房屋價格透明而且方便易查,除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外,還可以利用各家銀行,所提供的房貸試算網站,算出大概的貸款額度,就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。

3.銀行事先估價

可以直接請銀行,幫有興趣的房子進行鑑價,由銀行方所作的房貸估算,在房貸成數上則會更為準確。在此提醒,並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請,因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦,反而會浪費一次聯徵查詢的機會。 以上3種方法可以有效預防,房貸成數不足而毀約的情形發生,建議在買房簽約前可以多加利用。

四、房貸不足的解決方式

若是非常喜歡某一間房子,但銀行貸款成數就是差臨門一腳,此時可以參考以下3種方式來提高房貸成數

1.增加擔保品

假如名下還有其他沒有貸過款的不動產,也可以拿來作擔保品抵押給銀行。這樣的作法,可以有效地提高你的房屋貸款成數。

2.提供保證人

增加一位財力與信用條件俱佳的保證人,也能讓銀行放心地將房屋貸款成數提高。不過要提醒的是,保證人只限於父母、配偶、子女與兄弟姊妹,其他關係則不被銀行所接受。

3.申請其他貸款

房貸成數不足時,可以嘗試申請其他種類的貸款來補足。如房貸附加信貸、個人信用貸款、汽車貸款等。 提高貸款成數的方法並不困難,只不過都需要有一定的條件來支撐。而且每一種方法的背後,都會讓每月還款的負擔加重,因此建議在使用前須謹慎衡量。

買房對許多人來說,是人生的頭等大事。如何順利申請房屋貸款,避免房屋貸款成數不足的窘境,其實是有方法的。只要在申請貸款前審慎評估,檢視自身貸款條件是否有不足之處,然後善用銀行試算與鑑價的功能,相信是可以避免,因為房貸成數不足而造成毀約的情況。

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    關鍵字:房貸成數不足毀約,買房成數,房屋貸款成數,央行打房,寬限期

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