2025哪家銀行房貸利率最低？房貸利率這樣選最划算

房貸利率越低，所需支出的貸款利息越少，房貸繳起來越輕鬆，但提供房屋貸款的銀行這麼多間，該找誰辦房貸最划算呢？房貸利率的高低又是由哪些條件決定的？跟隨本篇內容，認識常見的房貸利率種類，與爭取低利率的秘訣，你也能聰明省利息，減輕銀行房貸還款負擔！
 

一、最新2025銀行房貸利率比較表

各家銀行的房貸利率大約從 1.775% 到 2.75% 不等，其中八大公股銀行的利率最低，而玉山銀行的利率則相對較高。大部分銀行的貸款年期都可以延長到 40年，像是八大公股銀行、星展銀行、凱基銀行和永豐銀行等都提供這樣長的貸款年限。

不同銀行的房貸方案在利率、貸款年期、每月還款金額和方案名稱上有所差異，這意味著每個方案都有其特色和優勢。當選擇房貸時，除了關注利率外，也應該根據自己的還款能力、貸款需求以及每月的付款金額來選擇最適合自己的方案。

2025最新銀行房貸利率方案表

銀行	房貸利率	還款年期	月付金額	方案
八大公股銀行	1.775%起	最長40年	補貼期間：29,112元 補貼結束：31,572元	新青安房貸
兆豐銀行	2.435%起	最長30年	39,175元	優利方案
星展銀行	2.45%起	最長40年	32,703元	好家貸
渣打銀行	2.45%起	最長30年	39,253元	指數型房貸
凱基銀行	2.47%起	最長40年	32,813元	購屋貸款
永豐銀行	2.50%起	最長40年	32,978元	首購房貸
彰化銀行	2.50%起	最長30年	39,512元	購屋貸款
土地銀行	2.575%起	最長30年	39,903元	一般購屋貸款
第一銀行	2.60%起	最長30年	40,034元	購屋貸款
滙豐銀行	2.64%起	最長20年	53,675元	一般型房貸
台新銀行	2.68%起	最長30年	40,454元	購屋貸款
中國信託	2.68%起	最長30年	40,454元	一般購屋房貸
玉山銀行	2.75%起	最長20年	54,217元	e指房貸

 

二、房貸利率怎麼選最划算？

除了做好銀行貸款方案的選擇外，想降低房貸利率，減少利息支出，還有幾個小撇步；在進入下個段落，正式介紹爭取低利率房貸的技巧之前，我們需要先了解每個人的房貸利率是怎麼來的，以及用來計算利息的房貸利率種類有哪些，怎麼選擇才聰明！

1.房貸利率怎麼來的？

房貸利率是由「指標利率」與「加碼利率」所組成。其中指標利率（又稱基準利率），可以理解為房貸市場的行情價，通常各家銀行差距不大，但會受到升降息影響；加碼利率則會因你的收入、信用狀況有所差異，但不會因升降息浮動，兩者相加就是銀行算給你的房貸利率。以下將上述概念以公式呈現：房貸利率＝指標利率（受升降息影響）＋加碼利率（受個人條件影響）

房貸利率的2大類

而常見的房貸利率種類有：固定式利率、一段式利率與分段式利率三種，依照利率是否會變動，我們可以再將三種常見的房貸利率區分為「固定利率」與「機動利率」2大類，三者分別對應的利率計算公式如下：

• 利率不浮動的「固定利率」：
  固定式利率＝指標利率（固定）＋加碼利率（固定）
• 利率會浮動的「機動利率」：
  一段式利率＝指標利率（機動）＋加碼利率（固定）
  分段式利率＝指標利率（機動）＋加碼利率（機動）

2.房貸固定利率、機動利率比較

對2大房貸利率種類有了基礎認識後，我們接著將透過深入比較，分析固定利率與機動利率各自的特色，協助你判斷房貸利率怎麼選比較划算！

（1）固定利率：無須擔心升息風險，但申辦利率較高

選擇固定式利率，在一定期間都會以單一固定利率計息，優點是房貸利率不會受到央行的升息政策影響，不用擔心房貸會因升息越繳越多，但同時也沒辦法享受降息帶來的好處；較適合應用於利率處於低檔，或預估未來會升息的時機點，才可以發揮規避升息風險的效用。

（2）機動利率：承作銀行多，但利率會受市場波動影響

由於機動利率的指標利率（房貸行情價）會隨著市場波動，若於貸款期間遭遇央行升息，房貸利率就會受到影響，讓借款人的月付金跟著增加；不過目前台灣多數銀行皆主推機動利率房貸產品，使其相較固定利率，在申辦上有著選擇多元、低利率的優勢。考量到機動利率又可以依照利率結構分為一段式利率、分段式利率，我們特別將兩者獨立出來進行比較：

• 一段式利率：整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持同一個數字，只有指標利率會隨市場波動而有所變化。長期來看月利息比較固定，比較容易掌握房貸的支出狀態，適合能長期穩定還款的人申辦。
• 分段式利率：也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才能得出方案的實際利率。

3.房貸利率選擇建議

綜合觀察固定利率與兩種機動利率的特色不難發現，各種房貸利率皆有自己的優缺點，並不存在所謂「絕對划算的房貸利率」；不過，你倒是可以參考下面這張「房貸利率種類比較表」，依照自身對於計息方式的偏好、手上資金的多寡、所處的利率環境，找出最適合自己的房貸利率計算方式。

房貸利率種類比較表

種類	固定式利率	一段式利率	分段式利率
計息方式	一定期間內 利率固定	單一利率，但會受升降息影響	區段計息，利率通常前低後高
優點	利率不受市場影響，不怕升息	單一利率數字，易掌握利息支出	可紓解剛買房時資金不夠的壓力
缺點	非常態性利率方案且利率較高	還款前期壓力大	還款後期壓力大
選擇時機	預期利率 將長期上漲時	能長期穩定 負擔還款時	貸款前期 資金較緊繃時

三、房貸利率太高？降低房貸利息的4個方法

透過前段內容可以知道，只要能降低指標與加碼利率的總和，計算出的房貸利率就會越低，讓你省下越多的利息支出；不過考量到一般人無法左右房貸行情（指標）利率，本段要介紹的降利率妙招，將圍繞在如何降低由個人條件決定的加碼利率。參考並朝這4個目標努力，你也有機會爭取到滿意的低利率房貸！

1.維持良好信用

高信用評分是信用良好的最佳證明，想透過信用報告自證「借貸風險低」，爭取更低的房貸利率，應時刻留意與金融機構的互動習慣，盡量避免有貸款或卡費遲繳、個人信用過度擴張、聯徵多查等行為。若能讓信用評分維持在700分以上，利率談判的過程通常會比較順利。

2.證明年資收入

個人的還款能力與收入穩定性，也是銀行評估房貸利率的重點；想說服銀行提供更低的房貸利率，應優先提供銀行偏好的財力證明，如：薪轉存褶、扣繳憑單、所得清單等文件，為自己的收入與工作狀況背書，更有機會讓銀行認為你是優質客戶，進而提供優惠的房貸利率。

3.留意屋況條件

除了個人條件信用、收入條件外，房貸利率也會受到房屋座落地段、屋齡等條件影響。舉例來說，位於精華地段且屋齡較新的房產，通常會被視為價值穩定且增值潛力高的擔保品，在爭取房貸利率時會較吃香；有購屋需求的你，看房時可以優先考慮這類條件較佳的物件，有助於降低利率負擔。

4.提供額外擔保

若自身條件較不完美，可以選擇主動提供額外的「保證人」或「擔保品」給銀行，一方面能降低銀行的放款疑慮，提升貸款過件率；另一方面，有機會讓房貸的額度與利率更有談判空間，讓你不至於因收入不穩定、信用條件不佳，無法核貸或難以爭取降低房貸利率。
 

四、其他關於房貸利率的常見Q&A

• 房貸利率最低是多少？
• 撇除政府補貼的新青安貸款（1.775%起）不談，2025年1月最低的房貸利率是2.435%；但需要信用、財力與房屋條件俱佳者，才有機會取得此地板利率。
• 房貸利率選固定利率還是機動利率好？
• 如果認為目前利率在低檔，又不想承擔升息風險，固定利率是不錯的選擇；但台灣多數銀行並沒有提供完全固定的房貸方案，在房貸產品多為機動利率的情況下，如果貸款前期手頭較緊，可以選擇前低後高的分段式利率；若有辦法穩定還款，又想節省利息支出，則建議選擇一段式利率。
• 央行降息，銀行房貸利率會跟著降嗎？
• 會，但通常房貸利率不會立刻調整。這是因為央行降息會先影響銀行或郵局的定儲利率，接著才會反映在房貸利率上，中間有一段時間差。而利率調整的時機取決於你和銀行申貸時，約定採用每季挑整一次（季變動）還是每月調整一次（月變動），如果當季（月）來不及調降，就必須等到下個變動日才會調整。
• 房貸利率受什麼影響？如何降低房貸利率？
• 因為房貸利率是由指標利率（受升降息影響）與加碼利率（受個人條件影響）所組成，所以除了央行升降息政策外，房貸利率還會受到個人的職業、收入、信用狀況等條件影響；如果能有穩定的工作與收入、良好的信用評分，同時以屋況好、位置佳的房屋申貸，並適時提供保證人或擔保品，會比較有機會爭取到優惠的房貸利率。

近幾年經過多次升息，超低利率的貸款環境已成過去，若想於開心購屋的同時輕鬆還款，在申請房屋貸款時，應多加留意房貸利率的計算方式，才不會因錯估還款利率與月付金額，產生過大的財務壓力，影響到生活品質。

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