買中古屋貸款好申請嗎？ 一篇搞懂中古屋貸款成數

房價漲不停，讓許多人也會考慮入手中古屋。那麼買中古屋有什麼要注意的地方？中古屋貸款好申請嗎？別心急，本篇除了帶你瞭解買中古屋的優缺點外，也要教你申請中古屋貸款時應該要注意的眉角，讓你5分鐘就能快速掌握，中古屋的買房與貸款全攻略。
 

一、中古屋的定義是什麼？

中古屋的定義一般而言有3種說法，第一種是指完工3年以上的房子；第二種則是曾經有人住過；第三種則是經過1次以上轉手買賣的房子，都屬於中古屋。

• 曾經有人住過
• 經過1次以上轉手買賣的房子
• 興建完工，並已領取使用執照3年以上的房子
   

二、中古屋與老屋、新成屋、新古屋的差別

若要再細分，中古屋其實還可以包含新成屋、新古屋與老屋三種類型，而這三種類型的屋齡與貸款成數息息相關，詳細說明如以下所述。

1.新成屋與中古屋的差別

當建案完工時，在預售期間未賣出的剩餘戶數；或是屋齡2年以內，未曾有人入住過的房子，都屬於新成屋的範圍。簡單來說，就是指剛建好沒有經過買賣，也沒有人住過，屋內設備與建築都是全新的房子。因為幾近全新，所以房屋的價值較高，因此銀行的貸款成數大約為8成。

2.新古屋與中古屋的差別

新古屋的屋齡在3~10年內，必須是無人居住過的房子。因為定義上不屬於新屋，所以房屋的價格會稍微便宜一些。通常會形成新古屋的原因有2，投資客買來要等價格翻漲時再脫手；或者是建商蓋太多滯銷，因此需等待時機好時再來銷售。因為屋齡較新成屋高，所以銀行可貸成數大約落在7成5。

3.老屋與中古屋的差別

921地震發生後，政府提高了房屋的防震標準，特別在《都市危險及老舊建築物加速重建條例》中指出，屋齡30年以上的老屋，在耐震係數與結構安全上普遍不佳，因此有居住安全的疑慮。所以根據法規的敘述，屋齡超過30年就屬於老屋。因為屋齡高、有安全疑慮等因素影響，銀行可貸成數大約只有6成左右。
 

三、中古屋貸款好申請嗎？貸款成數、利率、還款年限各是多少？

中古屋因為屋況可能不如新成屋與預售屋，所以銀行在貸款審核時會較為嚴格也不好申請。不過本文提供中古屋貸款的加分方法，可以有效幫助你取得條件較好的中古屋貸款，並且一併說明中古屋貸款利率、成數以及還款年限會是多少。

1.中古屋貸款的利率會比一般房貸來得高嗎？

中古屋貸款利率約2~5%，通常會比一般房貸來得高一些，不過二者的差距並不會太多。需要注意的是，房貸利率的高低，會與房屋狀況、申貸人財務與信用條件有較大的關係。這些因素只要有一項較差，都有可能讓你的房貸利率提高。

2.中古屋貸款的成數高嗎？最多可以貸多少？

由前段敘述的表格可以知道，中古屋貸款成數大約為房屋鑑價的6~7成，提醒你並不是指購入價格的6~7成。因此為避免貸款額度，與實際金額有所落差的情形發生，建議可以先請銀行進行估價。而影響中古屋貸款成數的原因，大致上有以下幾點：

• 房屋狀況
• 房屋屋齡
• 房屋座落地段
• 房屋周邊設施
• 申貸人信用狀況
• 申貸人財務狀況（還款能力）

3.中古屋貸款年限會受到屋齡的因素影響嗎？

屋齡將決定中古屋貸款年限的長短外，也將直接影響每期月付金的多寡。因為銀行會以下列2項標準，審核你的中古屋貸款年限：

• 屋齡+貸款年限＜50年
• 申貸人年齡+貸款年限＜75年

根據上列標準，假設中古屋屋齡20年，申請人年齡30歲，貸款額度600萬，貸款利率為3%，依照本息攤還的方式，分別試算不同貸款年限的月付金會有多少。

中古屋月付金試算

貸款年限30年，每期月付金約為25,296元 貸款年限20年，每期月付金約為33,276元 貸款年限10年，每期月付金約為57,936元

4.中古屋貸款申請時的加分條件

想要提高中古屋貸款條件，不妨可以參考以下所提供的加分方法，就有機會能為自己爭取到條件更好的中古屋貸款。

• 避免產權不明：中古屋常見多人持分、限制登記以及私人設定等情況。以上這些情形在銀行眼中，都歸類於房屋產權不明。銀行為避免日後麻煩，都會婉拒此類型的中古屋貸款。建議有意買中古屋的人，務必要委託房仲或地政士做事前的產權調查，以確保順利申請到中古屋貸款。
• 避免年限過高：銀行中古屋貸款會有「屋齡+貸款年限＜50」以及「申貸人人年齡+貸款年限＜75」的限制。由以上2項條件可以看出，當房屋與申請人的年齡越高，相對就會壓縮到還款年限，而還款年限越短，就會連帶影響你的月付金也會越高。
• 增加擔保條件：一般來說，中古屋的條件並不如新成屋與預售屋，而且隨著屋齡越高，能申請到的房屋貸款將越差。假如你想申請中古屋貸款，銀行給的房貸條件卻不盡理想，建議可以增加一位條件優秀的保證人，或是以提供其他擔保品的方式，都可以幫助你向銀行爭取，較有利的中古屋貸款條件。
   

四、中古屋有什麼優缺點？4個方法教你避免踩雷

中古屋的交易市場活絡，主要是因為有4大優點，會讓許多人對中古屋有所偏好。不過提醒你，中古屋也有它的不足之處，假如想要避開中古屋缺點，其實是有方法的。現在就跟著本文，一起瞭解中古屋的優缺點，以及有哪些避免踩雷的方法吧。

1.中古屋的優點

買房選中古屋有4大優點，分別為價格較低、公設比低、地點優勢以及可實屋勘查等。詳細說明如以下所列：

• 價格較低：根據房仲業者統計，中古屋的平均價格會比新成屋、預售屋來得低，大約是屋齡每增加一年，房屋總價就可以相對折價2.5%。
• 公設比低：近年預售屋的公設比，大多會超過30%，越新的建案越是如此。不過若是選擇屋齡較高的中古屋，公設比會較低，可居住的空間也較大。
• 地點優勢：中古屋通常位於蛋黃或是蛋白區，無論是周邊建設或是生活機能，都會比新開發的建案要來得成熟與方便，而且價格上也較為親民。
• 可看實屋：相較於預售屋只能憑空想像，中古屋可實際勘查地點、格局、屋況與鄰居素質等，這些條件都可以作為是否要入手的參考標準。

2.中古屋的缺點

看完中古屋的優點後，你也必須知道買中古屋有哪些劣勢。常見的缺點有貸款條件較差、屋況較難掌握以及隱形成本較高等3點。

• 貸款條件較差：上段的敘述有提到，屋齡與房貸成數有著密不可分的關係。因為隨著屋齡越高，在銀行眼中房屋價值則越低，讓中古屋貸款成數不如預售屋、新成屋來得好。
• 屋況較難掌握：屋齡越高，房子發生問題的機率將越大。像是漏水、壁癌等缺失，都是中古屋不容易察覺的缺失。建議可以尋求專業的驗屋業者，代為檢查房屋狀況，才能減少未來買賣時的糾紛。
• 隱形成本較高：上述漏水、壁癌等問題，若要進行修繕都是一筆可觀的費用，而且有時整修下來的成本，還倒不如買新成屋。另外，早期中古屋較無停車位的規畫，因此若有停車的需求，車位成本也須一併考量。

3.中古屋避免踩雷的原則

想選到一間優質的中古屋而且不踩雷，你可以依照實際現場看屋、不同時段看屋、委託地政士，以及確認房屋建材等方法來選擇，就可以大幅降低踩雷的機會。詳細說明如以下所列。

• 實際到現場看屋：親自查看屋況，像是梁柱、格局、採光等條件，是否符合自己的需求。另外，也可申請「建物測量成果圖」，確認房子是否有無違建。
• 不同的時段看屋：就不同時段看屋，可以查看房子在各種天候下，所呈現的狀況。尤其是雨天看屋，更可以確認是否會有漏水的情形發生。
• 委託專業地政士：買賣房屋都少不了地政士的協助，除了可以省時省力之外，更重要的是有地政士把關，可以確保房屋產權的順利轉移。
• 確認房屋的建材：房屋的建築結構，大概可以分為鋼骨鋼筋混凝土、鋼骨混泥土、鋼筋混凝土、加強磚造以及磚造等5大類型，建議可以依照下表所列的說明，確認你的房子屬於哪一種類型。
   

五、中古屋房貸剛申請，還可以再貸款嗎？

剛申請中古屋貸款，因為有資金需求還可以再申請貸款嗎？目前有4種方式可以達成房貸再貸的需求，其說明如以下所列：

• 銀行房屋增貸：向原來房貸銀行申請，若是審核通過後就可以取得一筆資金。因為是向原房貸銀行申請，所以銀行房屋增貸最大的優點就是流程簡便；缺點則是銀行審核嚴格不易過件，而且房貸必需繳滿一定年期才可申請。
• 銀行房屋轉增貸：將房貸轉向其他家銀行，有機會取得較低利率的房貸條件。缺點則是須代償原來的房貸後，才可運用剩下來的資金，因此額度並不會太高；而且房屋轉增貸必須重新跑申請流程，較不適合急需資金週轉的人。
• 銀行二胎房貸：將房屋增值部分，以貸款的方式借出。缺點有貸款利率較高，約8~16%之間；而且銀行二胎房貸審核嚴格，稍有信用瑕疵的狀況就不容易過件；另外，銀行是以房貸設定金額為計算基礎，因此可取得的額度並不高。
• 好事貸二胎房貸：好事貸二胎是以房貸剩餘金額為計算基礎，所以原房貸還得越多，可借的額度將越高（最高額度300萬）；而且貸款利率與銀行接近（7~14%）。雖然同樣是將房屋增值部分借出，不過卻是審核寬鬆容易過件，因此好事貸二胎房貸是可以考慮的資金週轉選項之一。
   

六、中古屋貸款常見Q&A

• Q中古屋貸款成數如何提高？
• 中古屋貸款成數，會受到房屋狀況與申請人條件所影響。因此只要房屋條件不錯，申請人的職收與信狀況良好，或是額外增加保證條件，都有機會提高中古屋貸款成數。
• Q中古屋的屋齡會影響房貸成數嗎？
• 會影響。銀行將根據屋況與屋齡，來評估中古屋的殘值。因此房子屋齡越高，將越不利於貸款成數的爭取。
• Q翻修中古屋有助於爭取房貸的成數嗎？
• 有幫助。改善中古屋的外貌、結構，都有助於提升房貸成數。不過提醒你，翻修的支出與房貸成數，二者之間的差距是否划算，需要經過仔細的精算與評估。

看完全文可以知道，雖然中古屋的條件，不如新成屋與預售屋，但是在這高房價的時代裡，仍是許多人會選擇的項目之一。其實買中古屋沒有不好，只要在購屋前做好仔細的勘查與評估，並參考本文所說明的中古屋貸款注意事項，就有機會為自己與家人實現成家圓夢的願望。

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