以房養老優缺點、試算與申請條件整理 以房養老貸款方

以房養老貸款方案，是人口結構高齡化下新興的銀行業務，主打利用名下房產，逆向抵押給銀行取得資金，用以支付日常開銷，讓退休者也能獨立生活。想深入了解以房養老是什麼？有關以房養老的條件、限制與試算結果，本文都為你整理好了，快接著往下看！

 

一、以房養老是什麼？認識以房養老方案、條件

以房養老的正式名稱叫「不動產逆向抵押貸款」，是一種透過把房子抵押給銀行，每月穩定獲取養老金的貸款方法；與按月攤還的一般房貸不同，以房養老貸款是按月給付，讓申請人每個月都有足夠的生活經費，直到貸款到期或申請人過世，撥款才會停止。

簡單來說，以房養老可以讓你在不賣房子的情況下，應付基本的生活開銷，只是貸款的本金會隨時間增加，借越久，之後要還越多；且若合約到期後，都沒有人願意償還這筆貸款的話，銀行就有權對抵押的房子進行拍賣，回收借款。透過下表，我們可以清楚看出以房養老與一般房貸的差異：

以房養老VS一般房貸比較表

房貸種類	以房養老貸款	一般房屋貸款
貸款目的	穩定取得生活費	填補購屋資金缺口
貸款期限	最長30年，或到貸款人身故為止	20～40年
給付方式	銀行按月給付	銀行一次給付
還款方式	由貸款人或繼承人一次清償（或由銀行法拍清償）	按月攤還貸款本金與利息
貸款餘額	時間越長，貸款本金越多	時間越長，貸款本金越少

 

1.以房養老貸款3種方案

 

對以房養老有了簡單認識後，相信不少人認同，這種能同時保有居住權，又可以維持基本生活水準的貸款方式，確實是個不錯的養老選擇。為因應不斷變化的資金運用需求，以房養老的運作方式也出現了許多延伸，以下為你列舉3種常見的以房養老貸款方案：

• 傳統型：採按月定額給付的方式，每月給付固定的生活費。通常核貸額度為房價7成、年限最長30年，利率2.2%起。
• 循環型/累積型：同樣是採按月定額給付的方式，未使用的額度可以累積到下個月，貸款期間沒有動用的額度部分，不會計算利息。
• 年金保險型：一次性領取，但是全額都會用來申購即期年金保險，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶、專款專用。即使房屋面臨都更、重建，或是被保險人提前身故，都不會影響年金保險的給付。

以房養老方案比較表

以房養老方案	傳統型	循環型/累積型	年金保險型
撥款方式	按月定額給付	按月定額給付 但可彈性取用	按月定額給付，如申請人亡故，保險金仍會持續支付至期滿
利息計算方式	依撥付額度按月計息	依使用額度按月計息，未動用部分不予計息	依撥付額度按月計息
特色	利息會隨期數增加，直至月撥款金額1/3上限；超過部分則掛帳等待清償	可彈性安排資金的運用	即便被保險人生病或身故，只要仍在保險期間，保險金就會持續發放

2.以房養老條件整理

與一般房貸相同，申請以房養老貸款時，銀行也會就個人條件和房屋條件進行審核，申辦前可先參考本段落進行資格評估。

（1）申請人條件

以房養老貸款對申請人的審查重點，包含年齡與信用狀況。

• 年齡：年滿55～65歲，依各銀行規定而有不同。
• 信用狀況：信用良好，與金融機構往來正常。

（2）房屋條件

由於以房養老的申請人通常年齡較大、還款能力相對較弱，銀行對房屋（擔保品）本身的條件會更為看重。

• 房屋所有權：擔保品房屋必須為借款人單獨持有，且為自住使用。換言之，房子為夫妻共同持有，或有出租事實都屬於NG的情況。
• 建物登記用途：建物登記用途最好是「住」，部分銀行也接受「商」，或是農舍、公寓等。唯獨不可為小套房或工業區住宅，核貸機率不高。
• 房屋所在地：銀行的以房養老方案畢竟還是商業型貸款，必須降低房屋日後難以脫手的風險。因此多數銀行只接受位於都會區的房屋申貸。
• 屋齡限制：大部分的銀行都設有申請人年齡和屋齡的雙重限制，即申請人年齡＋貸款年限≧90，屋齡＋貸款年限≦60的門檻，申辦前務必留意。

3.2025銀行以房養老貸款方案表

目前共有17間金融機構提供以房養老貸款（不動產逆向抵押貸款），以下為你整理了各間銀行的貸款方案，包含額度、利率與貸款年限，還有申辦年齡門檻，供有需求的你參考。

2025以房養老銀行貸款方案表

貸款銀行	年齡	額度	APR	最長年限
陽信商銀	65歲以上	7～8成	2.2%起	25年
臺灣銀行	59歲以上	7成	2.31%起	30年
台中商業銀行	60歲以上	7成	2.427%起	30年
兆豐銀行	60歲以上	7成	2.51%起	30年
臺灣企銀	60歲以上	7成	2.528%起	30年
第一銀行	60歲以上	未提供	2.58%起	30年
彰化銀行	60歲以上	2,000萬元	2.58%起	30年
合作金庫	60歲以上	7成	2.62%起	35年
安泰銀行	55歲以上	未提供	2.63%起	30年
土地銀行	65歲以上	7成	2.73%起	30年
中國信託	60歲以上	6成	2.81%起	30年
全國農業金庫	65歲以上	7成	2.81%起	30年
上海商銀	60歲以上	7成	2.83%起	30年
玉山銀行	60歲以上	6成	2.83%起	30年
高雄銀行	60歲以上	7成	2.84%起	30年
台新銀行	65歲以上	未提供	2.85%起	30年
華南銀行	63歲以上	未提供	3.22%起	30年

 

二、以房養老划算嗎？實領金額試算給你看！

 

以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，為了減少利息帶來的負擔，多數銀行會將扣息上限設為月撥付金額的三分之一，超過的利息則成為掛帳，待合約期滿後，再由貸款人或繼承人清償。在這樣的情況下，以房養老還有表面上看起來的那麼划算嗎？

1.以房養老月撥款金額試算

李伯伯想用名下1,500萬的房子，來申請以房養老貸款。假設銀行核貸7成、貸款年限30年（360期）、年利率2%，李伯伯每個月能領到多少錢呢？

以房養老月撥款金額試算

我們首先計算在利息內扣金額達到上限前，每個月可以實領多少月撥款：

每期撥款金額＝房屋鑑價 × 貸款成數 ÷ 貸款期數
李伯伯第1個月能領到＝1,500萬 × 70% ÷ 360期＝29,166元

然而，只有第1期可以實領全額，自第2期開始後就會開始內扣利息：
第1期實領：29,166元
第2期實領：29,166元－49元（利息）＝29,117元
第3期實領：29,166元－98元（利息）＝29,068元

以此類推，到了第200期時，利息剛好到扣除上限9,722元（29,166 × 1/3），超過的利息開始掛帳。第200期起往後的這段時間，每個月的實領金額是：
第200～360期實領29,166元－9,722元（利息）＝19,444元

總結一下：在利息達到扣除上限之前，李伯伯每個月的可領金額，會由29,166元逐步遞減為19,444元。到達扣除上限之後，每個月的可領金額就固定只剩19,444元，而且等到合約期滿時，累計掛帳利息62.7萬元。

2.房子多值錢才值得辦以房養老貸款？

房子價值不夠，會讓以房養老貸款的實領金額無法應付生活支出，那麼房子要多值錢才適合申辦以房養老貸款呢？從內政部2024年公布的最低生活費來看，如果是居住在六都，平均一個月至少需要16,032元，非六都則需要14,230元，才能支應每個月的基本開銷。以此為參考，我們可以簡單做個回推試算：

房屋價值回推試算

以六都每月16,032元、非六都14,230元為基準，要度過30年，至少分別需要實領（扣除利息領到的金額）：
16,032 × 12個月 × 30年＝577萬元
14,230 × 12個月 × 30年＝512萬元

才能勉強達到「生活」的標準（醫藥費、長照費均必須另計），由於月撥款還要內扣利息，我們可以搭配扣除上限回推出貸款本金與房屋價值：

• 六都
  若想每月實領1.6萬元，應領本金須為2.5萬（達1/3扣除上限仍＞1.6萬）。假設銀行核貸7成，所需貸款本金與房屋價值分別為：
  貸款本金＝2.5萬 × 12個月 × 30年＝900萬元
  代表房屋價值應至少有900萬 ÷ 0.7＝1,286萬元
• 非六都
  若想每月實領1.5萬元，應領本金須為2.2萬（達1/3扣除上限仍＞1.5萬）假設銀行核貸7成，所需貸款本金與房屋價值分別為：
  貸款本金＝2.2萬 × 12個月 × 30年＝792萬元
  代表房屋價值應至少有792萬 ÷ 0.7＝1,132萬元
   

三、以房養老的限制與適合對象

從前段的試算內容可以知道，以房養老划不划算，與房屋的價值有著莫大的關係，但也不代表只要房屋價值足夠，以房養老貸款就一定適合你；以下我們盤點了以房養老常見的4個限制，同時歸納出適合申辦的族群，協助你檢視以房養老貸款應用於自身的可行性。

1.以房養老的4大限制

以房養老貸款能讓你在不變賣房產的情況下，穩定取得養老金，但也同時存在以下幾個限制，申辦前須多加留意：

（1）可貸額度過低難生活

銀行提供的以房養老貸款方案，額度通常不會超過7成；這個限制對於位於六都雞蛋區，總價較高的新房產來說影響較小，但如果你房子的地理位置、屋況都不是很理想，在核貸額度較低的情況下，可能會比較難應付日後的生活支出。

（2）子女擔憂資產變負債

由於以房養老本質上是一筆逆向抵押貸款，隨著貸款時長增加，房子的淨值（房產價值減去累積的本金）將逐漸減少，甚至可能變成負資產，成為繼承者的燙手山芋；有此擔憂下，不少子女可能會因繼承問題無法與長輩達成共識，導致以房養老貸款申辦困難。

（3）養老金存在縮水風險

選擇以房養老貸款要注意，在本金逐期增加的同時，利息也會一併增長，在達到利息扣除上限前，你實際可領到的錢只會越來越少；且以房養老的利率是會隨央行升降息而浮動的，在貸款期間若利率上漲，被扣的利息就會更多，導致養老金變相縮水。

（4）餘命過長須面對債務

以房養老貸款大多以30年為期限，但國人的平均餘命有越來越長的趨勢，若申請人在65歲申貸，到了95歲依然健在，這時就有可能面臨貸款到期，卻無力償還的窘境；若子女無人願意承擔還款義務，早已無謀生能力的長輩就只能眼睜睜看著房子被銀行法拍，用於清償欠款。

2.以房養老適合對象

想知道自己是否適合申辦以房養老，可以先問問自己與家人以下幾個問題：

1. 子女是否能夠接受父母以房養老的規劃，並將其納入自身的資產分配中？
2. 本人或是子女，是否有能力在貸款期間結束後，清償本金及掛帳利息？
3. 貸款結束房屋變得更舊，子女是否還願意申請房貸借新還舊、繼承房屋？

若你思考過以上問題，同時又屬於以下幾個，不用煩惱「以房養老結束後，貸款的清償與房屋的繼承，該如何處理？」的族群，申辦以房養老可能是不錯的選擇：

1. 高齡頂客族，無子女繼承問題。
2. 財產已完成分配，僅餘名下欲申辦以房養老的房產。
3. 名下有其他資產或被動收入，以房養老只是其中一個現金流。

以房養老運用得好，能讓銀髮族保障退休後的生活品質，免於「窮得只剩下房」無力自主生活的窘境；然而，以房養老也同時存在貸款額度、繼承問題與養老金縮水等諸多限制，申辦前一定要謹慎評估，充分討論，才能發揮以房養老貸款的最大效益。

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