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名下有房,但手頭現金不夠,面對急需用錢的突發狀況該怎麼辦呢?本文要介紹的「房屋抵押貸款」,能協助你將房屋價值轉換成可靈活運用的資金,讓房子不再僅是紙上富貴,也能套現填補資金缺口;不過用房子借錢該注意什麼?銀行與各管道所提供的房屋抵押貸款種類、利率適合我嗎?接下來的內容將為你解答!
【文章經同意轉載:2025房屋抵押貸款種類有哪些?比較房貸利率、申請條件與流程!】
一、房屋抵押貸款是什麼?會影響我的房子嗎?
房屋抵押貸款,是一種「將房子抵押借錢」的貸款方法,也被稱作房屋融資、融資房貸。與為了買房申請的購屋貸款不同,房屋抵押貸款必須先擁有房產才能申辦;由於有高價值的房子抵押擔保,房屋融資貸款的額度、利率通常會比其他貸款(如:車貸、信貸)來得漂亮,經常被運用於中大額資金週轉、投資理財與債務整合等情境。
房屋抵押貸款對房子的影響
許多人可能會擔心,申辦房屋抵押貸款,將房子抵押給貸款機構後,會讓房子不再屬於自己;這邊澄清一下,房屋設定抵押的目的是「保障貸款機構的債權」,只有在你欠錢不還、債務違約的時侯,房子才有可能被法拍抵債。不然一般情況下,房子都是可以自由運用的,所有權與居住權不會受到任何影響。
二、房屋抵押貸款種類有哪些?方案、優缺點比較
常見的房屋抵押貸款種類有:原屋融資、房屋增貸、轉增貸、理財型房貸與二胎房貸5大類,以下將分別為你介紹5種房屋抵押貸款的特色,各管道提供的額度、利率方案,與適合的申辦對象。
1.房屋抵押貸款種類
房屋抵押貸款根據擔保房屋的不同狀況,對貸款要求、申請方式及適用時機也有不同的規範。2025年最新資訊顯示,以下是五種主要貸款類型的差異比較:
- 原屋融資:用沒有貸款的房子抵押貸款;申請時,貸款機構會對房屋新增一個抵押權設定,來確保債權的履行。
- 理財型房貸:把還掉的房貸本金再借出來使用,資金可隨借隨還;申請時,同樣需要前往地政機關做抵押權設定。
- 房屋增貸:用還有房貸的房子,向原貸銀行申請增加貸款額度;申請時,房屋的抵押狀態不會改變,一樣是設定在原貸款銀行之下。
- 房屋轉增貸:用還有房貸的房子,向其他銀行爭取優惠利率、增加額度;新管道會協助進行原房貸代償,以及抵押權重新設定的流程。
- 二胎房貸:保留原房貸,再申請第二筆房屋貸款;雖然要設定第二順位抵押權,但它並不會影響前貸設定,而會同時共存。
貸款種類 | 房屋貸款狀態 | 申請方式 | 抵押權設定 |
---|---|---|---|
原屋融資 | 無貸款或已繳清 | 向任一貸款管道申請 | 新增抵押權設定 |
理財型房貸 | 原貸繳款中 | 向原貸款銀行申請 | 新增抵押權設定 |
房屋增貸 | 原貸繳款中 | 向原貸款銀行申請 | 維持原抵押權設定 |
房屋轉增貸 | 原貸繳款中 | 向原貸款銀行外任一管道申請 | 重新進行抵押權設定 |
二胎貸款 | 原貸繳款中 | 向任一貸款管道申請 | 維持原設定+新增第二順位抵押權設定 |
2.房屋抵押貸款利率、額度比較
銀行房屋抵押貸款的額度,一般為房屋鑑價的70%~85%,房屋抵押貸款利率約在2%~10%之間,依照貸款種類、房屋條件與前貸還款金額的不同又會有些微差異;2025年最新整理出5種房屋抵押貸款的方案比較表格供你參考:
貸款種類 | 貸款額度 | 貸款利率 | 貸款年限 |
---|---|---|---|
原屋融資 | 鑑價70%~85% | 1.85%~2.90% | 20~30年 |
理財型房貸 | 鑑價75%~80% 受已還款金額影響 |
2.5%~3.5% | 1年1約 |
房屋增貸 | 鑑價80%~85% 扣除前貸餘額 |
2.21%~2.68% | 20~30年 |
房屋轉增貸 | 房屋鑑價80~85% 扣除前貸餘額 |
2.2%~2.4% | 20~30年 |
二胎貸款 | 銀行:鑑價80% 扣除前貸設定金額 好事貸:鑑價100% 扣除前貸餘額 |
3.2%~16% | 7~20年 |
3.房屋抵押貸款優缺點比較
綜合上述房屋抵押貸款各自的特色,我們可以歸納出各種房屋借款方法的優缺點,與適合申辦的族群:
貸款種類 | 優點 | 缺點 | 適合對象 |
---|---|---|---|
原屋融資 | 利率低、年期長 | 額度低、審核嚴 | 房屋無貸款、房屋自地自建 |
理財型房貸 | 隨借隨還省利息 | 還款不足額度低 | 自營商、短期週轉投資 |
房屋增貸 | 申辦快速成本低 | 額度低、審核嚴 | 原房貸成數低、房屋增值足夠 |
房屋轉增貸 | 可減輕還款負擔 | 流程複雜成本高 | 原房貸方案差、房屋增值足夠 |
二胎房貸 | 特定管道額度高、好過件 | 利率稍高、年期短 | 資金需求大、急需週轉 |
三、房屋抵押貸款怎麼申請?3步驟用房子借到資金
申請房屋抵押貸款的流程大致可以分為,選擇貸款種類與申貸管道、確認申請條件與開始申貸流程3個步驟;依序完成後,就能順利取得抵押房產的貸款資金。
1.選擇房屋抵押貸款種類與管道
當你依照自身的需求(可參考前段的優缺點整理表),選出最適合的房屋抵押貸款種類後,便可以接著思考要找哪個管道申辦融資房貸;以房屋抵押貸款種類之一的二胎房貸舉例,撇除高風險的民間借貸機構不談,較推薦的房屋融資管道有:
- 銀行:有著安全、低利率的優點;但對於房屋與個人條件審核非常嚴格,核貸額度也較保守。
- 好事貸:與銀行安全性相近,同受政府法規監管,且具備更高的過件率與更彈性的貸款額度。
2.確認房屋抵押貸款條件
同樣以二胎房貸舉例,銀行的二順位抵押貸款需要滿足年齡為20~65歲、有工作收入(須提供薪轉證明或薪資單)、信用良好、持有有貸款空間的房屋等條件,才符合申辦資格;相較之下,好事貸的房屋抵押貸款條件寬鬆不少,僅須滿足以下條件,便可申辦。
- 年齡18~70歲
- 申請人或保人名下有房子
- 有收入來源(無薪轉、薪資單亦可)
- 無重大信用瑕疵(負債比高、信用不完美也有機會過件)
3.開始房屋抵押貸款申請流程
房屋抵押貸款的種類雖多,申請流程卻大同小異,跑起來並不複雜;確認符合心儀管道的申請資格後,接著完成以下申貸步驟,就可以等待資金撥款入帳囉!
- 備妥資料:備妥雙證件影本、房屋資料、財力證明等申貸文件。
- 提出申請:向貸款機構提出房屋抵押貸款申請。
- 等待審核:貸款機構依照個人、房屋條件評估貸款方案。
- 簽約對保:通過審核,與專員約定對保時間,確認貸款條件後簽約。
- 抵押設定:視貸款種類,前往地政機關新增或重新設定房屋抵押權。
- 取得資金:貸款機構將房屋抵押貸款資金撥入指定銀行帳戶。
四、其他關於房屋抵押貸款的常見Q&A
- Q房屋抵押貸款可以借多少錢?
- 視選擇的房屋抵押貸款種類而定。雖說銀行房屋融資貸款的成數多在70%~85%這個區間內,但若選擇理財型房貸、增貸或轉增貸,可以取得的資金額度皆會受到前貸「還多少」所影響;換句話說,你房貸還得越多,能取得的房屋抵押貸款資金就會越多。
- Q房屋抵押貸款最長可以借多久?
- 房屋抵押貸款中的原屋融資、房屋增貸、轉增貸最長年期30年,與一般房貸十分接近;搭配上低利率的特色,並不會讓申請人有太大的還款壓力。
- Q房屋抵押貸款可以提前還款嗎?
- 可以,只是要注意簽約時,合約中是否有規範房屋抵押貸款有「綁約期」。綁約期未滿也可以提前清償,只是會被收取一定金額的違約金。
- Q名下沒有房子可以申辦房屋抵押貸款嗎?
- 要看你所選擇的申請管道。銀行大多只接受由屋主本人提出的房屋抵押貸款申請;好事貸則可以接受非本人申請,但須由屋主出面擔任保人。
好房不只能為你遮風避雨,還能讓你在有資金需求的時候,透過房屋抵押貸款,增加額外的彈性金流!但是我們也要提醒,申請房屋抵押貸款前一定要審慎評估自身財務狀況,選擇收入能負擔的貸款方案,才能避免因無力還款,使房產面臨法拍抵債風險。

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