2025房屋抵押貸款種類有哪些?比較房貸利率、申請

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房屋抵押貸款,是以房屋作為擔保品來取得貸款,有助於資金周轉、投資理財等用途。本文對房屋抵押貸款進行了各種說明,包括抵押對房屋的影響、各種房屋抵押貸款種類,以及額度、利率比較。

名下有房,但手頭現金不夠,面對急需用錢的突發狀況該怎麼辦呢?本文要介紹的「房屋抵押貸款」,能協助你將房屋價值轉換成可靈活運用的資金,讓房子不再僅是紙上富貴,也能套現填補資金缺口;不過用房子借錢該注意什麼?銀行與各管道所提供的房屋抵押貸款種類、利率適合我嗎?接下來的內容將為你解答!
 

【文章經同意轉載:2025房屋抵押貸款種類有哪些?比較房貸利率、申請條件與流程!
 

一、房屋抵押貸款是什麼?會影響我的房子嗎?

房屋抵押貸款,是一種「將房子抵押借錢」的貸款方法,也被稱作房屋融資、融資房貸。與為了買房申請的購屋貸款不同,房屋抵押貸款必須先擁有房產才能申辦;由於有高價值的房子抵押擔保,房屋融資貸款的額度、利率通常會比其他貸款(如:車貸、信貸)來得漂亮,經常被運用於中大額資金週轉、投資理財與債務整合等情境。

房屋抵押貸款的申請人,將房產抵押擔保,作為還款保證後,須按時還款避免違約,房屋的所有權與居住權並不會受到影響;接受擔保品,並給出資金的銀行則可以讓債權獲得保障,若貸款人違約未還款,可以法拍房屋回收欠款。

房屋抵押貸款對房子的影響

許多人可能會擔心,申辦房屋抵押貸款,將房子抵押給貸款機構後,會讓房子不再屬於自己;這邊澄清一下,房屋設定抵押的目的是「保障貸款機構的債權」,只有在你欠錢不還、債務違約的時侯,房子才有可能被法拍抵債。不然一般情況下,房子都是可以自由運用的,所有權與居住權不會受到任何影響。

房屋抵押貸款會有「過戶」流程嗎?
一般的房屋抵押貸款,只需要進行抵押權設定,就可以達成保障債權的目的,不會牽涉到「房產過戶」的流程!如果申貸時被要求將房子過戶,一定要提高警覺,因為一旦完成過戶,對方就能合法取得房屋所有權;若碰上不肖貸款業者用「買賣回租」的方式過戶房產,合法搶房,屆時會非常難把房子要回來。
 

二、房屋抵押貸款種類有哪些?方案、優缺點比較

常見的房屋抵押貸款種類有:原屋融資、房屋增貸、轉增貸、理財型房貸與二胎房貸5大類,以下將分別為你介紹5種房屋抵押貸款的特色,各管道提供的額度、利率方案,與適合的申辦對象。

可以依照自身需求進行房屋抵押貸款種類的選擇。如房子沒貸款適合原屋融資,房子增值幅度大適合增貸、轉增貸,想隨借隨還適合理財型房貸。資金需求大則推薦二胎房貸。

1.房屋抵押貸款種類

房屋抵押貸款根據擔保房屋的不同狀況,對貸款要求、申請方式及適用時機也有不同的規範。2025年最新資訊顯示,以下是五種主要貸款類型的差異比較:

  • 原屋融資:用沒有貸款的房子抵押貸款;申請時,貸款機構會對房屋新增一個抵押權設定,來確保債權的履行。
  • 理財型房貸:把還掉的房貸本金再借出來使用,資金可隨借隨還;申請時,同樣需要前往地政機關做抵押權設定。
  • 房屋增貸:用還有房貸的房子,向原貸銀行申請增加貸款額度;申請時,房屋的抵押狀態不會改變,一樣是設定在原貸款銀行之下。
  • 房屋轉增貸:用還有房貸的房子,向其他銀行爭取優惠利率、增加額度;新管道會協助進行原房貸代償,以及抵押權重新設定的流程。
  • 二胎房貸:保留原房貸,再申請第二筆房屋貸款;雖然要設定第二順位抵押權,但它並不會影響前貸設定,而會同時共存。
     
2025年房屋抵押貸款種類比較表
貸款種類 房屋貸款狀態 申請方式 抵押權設定
原屋融資 無貸款或已繳清 向任一貸款管道申請 新增抵押權設定
理財型房貸 原貸繳款中 向原貸款銀行申請 新增抵押權設定
房屋增貸 原貸繳款中 向原貸款銀行申請 維持原抵押權設定
房屋轉增貸 原貸繳款中 向原貸款銀行外任一管道申請 重新進行抵押權設定
二胎貸款 原貸繳款中 向任一貸款管道申請 維持原設定+新增第二順位抵押權設定


2.房屋抵押貸款利率、額度比較

銀行房屋抵押貸款的額度,一般為房屋鑑價的70%~85%,房屋抵押貸款利率約在2%~10%之間,依照貸款種類、房屋條件與前貸還款金額的不同又會有些微差異;2025年最新整理出5種房屋抵押貸款的方案比較表格供你參考:

2025房屋抵押貸款方案比較表
貸款種類 貸款額度 貸款利率 貸款年限
原屋融資 鑑價70%~85% 1.85%~2.90% 20~30年
理財型房貸 鑑價75%~80%
受已還款金額影響
2.5%~3.5% 1年1約
房屋增貸 鑑價80%~85%
扣除前貸餘額
2.21%~2.68% 20~30年
房屋轉增貸 房屋鑑價80~85%
扣除前貸餘額
2.2%~2.4% 20~30年
二胎貸款 銀行:鑑價80%
扣除前貸設定金額
好事貸:鑑價100%
扣除前貸餘額
3.2%~16% 7~20年


3.房屋抵押貸款優缺點比較

綜合上述房屋抵押貸款各自的特色,我們可以歸納出各種房屋借款方法的優缺點,與適合申辦的族群:

房屋抵押貸款優缺點比較表
貸款種類 優點 缺點 適合對象
原屋融資 利率低、年期長 額度低、審核嚴 房屋無貸款、房屋自地自建
理財型房貸 隨借隨還省利息 還款不足額度低 自營商、短期週轉投資
房屋增貸 申辦快速成本低 額度低、審核嚴 原房貸成數低、房屋增值足夠
房屋轉增貸 可減輕還款負擔 流程複雜成本高 原房貸方案差、房屋增值足夠
二胎房貸 特定管道額度高、好過件 利率稍高、年期短 資金需求大、急需週轉


三、房屋抵押貸款怎麼申請?3步驟用房子借到資金

申請房屋抵押貸款的流程大致可以分為,選擇貸款種類與申貸管道、確認申請條件與開始申貸流程3個步驟;依序完成後,就能順利取得抵押房產的貸款資金。

1.選擇房屋抵押貸款種類與管道

當你依照自身的需求(可參考前段的優缺點整理表),選出最適合的房屋抵押貸款種類後,便可以接著思考要找哪個管道申辦融資房貸;以房屋抵押貸款種類之一的二胎房貸舉例,撇除高風險的民間借貸機構不談,較推薦的房屋融資管道有:

  • 銀行:有著安全、低利率的優點;但對於房屋與個人條件審核非常嚴格,核貸額度也較保守。
  • 好事貸:與銀行安全性相近,同受政府法規監管,且具備更高的過件率與更彈性的貸款額度。
     

2.確認房屋抵押貸款條件

同樣以二胎房貸舉例,銀行的二順位抵押貸款需要滿足年齡為20~65歲、有工作收入(須提供薪轉證明或薪資單)、信用良好、持有有貸款空間的房屋等條件,才符合申辦資格;相較之下,好事貸的房屋抵押貸款條件寬鬆不少,僅須滿足以下條件,便可申辦。

  1. 年齡18~70歲
  2. 申請人或保人名下有房子
  3. 有收入來源(無薪轉、薪資單亦可)
  4. 無重大信用瑕疵(負債比高、信用不完美也有機會過件)
     

3.開始房屋抵押貸款申請流程

房屋抵押貸款的種類雖多,申請流程卻大同小異,跑起來並不複雜;確認符合心儀管道的申請資格後,接著完成以下申貸步驟,就可以等待資金撥款入帳囉!

  • 備妥資料:備妥雙證件影本、房屋資料、財力證明等申貸文件。
  • 提出申請:向貸款機構提出房屋抵押貸款申請。
  • 等待審核:貸款機構依照個人、房屋條件評估貸款方案。
  • 簽約對保:通過審核,與專員約定對保時間,確認貸款條件後簽約。
  • 抵押設定:視貸款種類,前往地政機關新增或重新設定房屋抵押權。
  • 取得資金:貸款機構將房屋抵押貸款資金撥入指定銀行帳戶。
     

四、其他關於房屋抵押貸款的常見Q&A

  • Q房屋抵押貸款可以借多少錢?
  • 視選擇的房屋抵押貸款種類而定。雖說銀行房屋融資貸款的成數多在70%~85%這個區間內,但若選擇理財型房貸、增貸或轉增貸,可以取得的資金額度皆會受到前貸「還多少」所影響;換句話說,你房貸還得越多,能取得的房屋抵押貸款資金就會越多。
  • Q房屋抵押貸款最長可以借多久?
  • 房屋抵押貸款中的原屋融資、房屋增貸、轉增貸最長年期30年,與一般房貸十分接近;搭配上低利率的特色,並不會讓申請人有太大的還款壓力。
  • Q房屋抵押貸款可以提前還款嗎?
  • 可以,只是要注意簽約時,合約中是否有規範房屋抵押貸款有「綁約期」。綁約期未滿也可以提前清償,只是會被收取一定金額的違約金。
  • Q名下沒有房子可以申辦房屋抵押貸款嗎?
  • 要看你所選擇的申請管道。銀行大多只接受由屋主本人提出的房屋抵押貸款申請;好事貸則可以接受非本人申請,但須由屋主出面擔任保人。


好房不只能為你遮風避雨,還能讓你在有資金需求的時候,透過房屋抵押貸款,增加額外的彈性金流!但是我們也要提醒,申請房屋抵押貸款前一定要審慎評估自身財務狀況,選擇收入能負擔的貸款方案,才能避免因無力還款,使房產面臨法拍抵債風險。
 

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