二胎房屋抵押後還可以買賣嗎？認識二順位抵押權這回事

手裡有房，想要創業、財務整理，很多人都會想到申辦二胎房貸，卻又因為考慮房屋往後的買賣而卻步。今天就讓我們來談談二胎房貸的房子好不好再買賣脫手？為什麼二胎房屋普遍在買賣市場上不吃香？

一、

一、為什麼二胎房屋，在買賣市場上不吃香？

想要申辦二胎房貸的民眾，心裡可能都會有這樣的疑惑：有抵押貸款的房屋，在買賣市場上還有空間發揮嗎？確實，有二胎房貸的房屋，在市場上的確是比較不吃香的。不管是買方、賣方或是銀行，都普遍認為二胎房屋風險較高，會對房屋價格和交易穩定性造成影響。

會有這樣的情形，主要是由二胎房屋的抵押權順位所導致。我們將二胎抵押權順位對買方、賣方與銀行所產生的風險，分述說明如下：

1.買方風險：買了房卻要幫忙還債

抵押權的特性是隨物不隨人，因此抵押權設定在沒有塗銷的情況下，還是可以過戶給他人、順利完成買賣交易。買方可能因此被迫清償二胎房貸之外的債務，甚至失去花了大筆資金買下的房子。

舉個例子，當房屋已被銀行設定最高限額抵押權，如果賣方隱瞞除了二胎貸款外，還積欠該銀行信貸或其他債務，銀行就有權要求買方清償債務，或是直接法拍房屋抵債。這種種的隱藏風險，都會讓買方產生較多疑慮。

2.賣方風險：賣房還要擔心被討債

同樣是基於抵押權隨物不隨人的特性，二胎房貸抵押權設定，如果在買賣清償後仍未塗銷，就代表銀行的債權對象仍為賣方。買方日後若因故未定期支付貸款，借款銀行仍會找上原賣方追討該筆債務，甚至房屋如果遭到法拍，價金不夠清償房貸，還款責任也是會再度落回賣方身上的！

因此買賣交易房屋時如果有二胎房貸的情況，建議買賣雙方都要審慎確認相關的債權與抵押權歸屬情形，詳細評估後再作適當判斷。

3.銀行風險：清償後置位血本無歸

對第二順位的銀行而言，因爲抵押權受償順位不高，在法律上的清償次序排在原貸款銀行之後，因此風險較高。所以對買方銀行來說，如果房屋價值沒有超過前面已經擔保的金額，其核貸的機率跟意願都不會太高。

歸納以上買方、賣方、銀行三者風險影響，由於二胎房貸的核貸機構承擔風險較大，相較於一胎房貸、房屋增貸來說，不僅利息比較高、每月需負擔的金額壓力較大，也會讓人對二胎房屋產生較多疑慮。

但以上的說明，其實都只是二順位抵押權對二胎房屋所產生的表面影響，接下來我們將更深入說明抵押權的特性與概念，帶你了解抵押權到底是什麼？抵押權會對房屋造成的實際影響有哪些？

二、

二、認識二胎房貸的二順位抵押權

大家都知道所謂的二胎貸款，就是利用房屋剩餘價值來貸款、獲取資金，那麼辦理二胎房貸，一定要設定二順位抵押權嗎？為什麼明明知道二順位抵押權會影響房屋買賣的交易難度，卻還是非辦不可呢？以下我們會從抵押權的特性開始說明，為何設定抵押權就能擔保債權，並解釋二順位抵押權，會如何影響銀行對房屋的評估態度。

1.抵押權的特性

抵押權的設定目的，是債權人為了確保債務人日後會依約付款，所要求作出的擔保設定。抵押權設定之所以能讓債權人安心借款，就是因為抵押權具備了以下三大特性：

• 可擔保性
• 抵押權最大特色，是抵押權人在債務人或者抵押人違反契約約定時，可以把抵押人提供擔保的不動產實施拍賣處置，以拍賣所得之價金優先受償。

• 不可分性
• 依據《民法》第868條規定，不論是對不動產進行移轉或分割，抵押權都還是維持原狀存在的，並不會因此受到影響。

• 從屬性
• 基本上抵押權的效力，是以債權存在為前提──也就是唯有真的存在債務事實，才能設定抵押權。此外，進行設定登記時，抵押權人必須為債權人、而債務人也必須為借錢人本人，不能隨便借名，否則會形成無效抵押權的情況。

此外，抵押權又可以分作普通抵押權和最高限額抵押權兩種，如果想要深入了解兩者的不同，就推薦你閱讀〈抵押權設定懶人包：房屋抵押權設定費用、年限及流程一次看〉這篇文章。

2.二順位抵押權的影響

正如同我們前面所說的，第一個在該不動產設定抵押權的人就是第一順位抵押權、第二個是第二順位抵押權，而這個「順位」的概念，到底會對銀行的態度和房屋的可擔保價值，造成什麼樣的影響呢？

影響一：銀行的風險認定

當房子被法拍時，拍定價金也會依照抵押順位依序分配，順位越後面的抵押權人，就只能撿前順位分剩的資金。因此，如果法拍所得價金，無法清償債務人的所有債務時，後順位的抵押權人就很有可能一毛錢都分不到。這就是為何銀行普遍認為，無論是申辦二胎貸款，或是核准買二胎房貸款，風險都相當高的原因。

影響二：房屋的擔保價值

設定抵押權時，銀行也會一併設定房屋可擔保的價值，為了避免債務人繳不出貸款和利息，銀行一般都會以貸款的1.2倍作為設定金額；而這個金額是固定不變的，並不會隨著房貸的繳交而減少。當一胎房貸已經劃走大部分的擔保價值，而房屋增值空間又有限時，二胎房貸的可擔保價值就會受到影響、降低很多。

三、

三、有房屋抵押的房子，還可以買賣嗎？

一般來說房屋抵押後確實是可以進行買賣的，只是要需要注意的眉角，會比一般房屋來得多。我們整理了二胎房屋買賣的兩大重點，包括實務上常見的二胎房屋揹胎過戶，以及5個不可不知的買賣心法，讓想要購買二胎房屋的民眾，能建立更清楚的概念，知道有哪些細節是必須留意的。

1.二胎抵押買賣的揹胎過戶

在理想的二胎房屋買賣流程中，賣方最好是能夠自行清償並將所有抵押權塗銷，才不會有房屋移轉後債權不清的問題，但這在實務上是極難做到的。因此，在實際的二胎房屋買賣流程中，可能都還是會碰到「揹胎過戶」的情形。

揹胎過戶指的是在房屋抵押權設定尚未塗銷的情況下，就直接過戶給買方，並由買方承接、繳納原有的一、二胎貸款。雖然存在風險，卻是實務上較為普遍的作法。以下是兩種常見的揹胎過戶方法：

項目	清償方式	債權變化	抵押權變化
先過戶再代償、塗銷	買方申請新貸代償	代償前：賣方一、二胎銀行 代償後：買方貸款銀行	賣方銀行第一、二順位，買方銀行第三順位→買方銀行遞補第一順位
不塗銷直接過戶	買方承接原有貸款	債權人不變，債務人可能變更	抵押權不變

但無論是哪一種，買賣雙方都必須取得清楚的共識，包括房屋目前債務的清償方式、未來的債權動向，甚至抵押權的改變情況，都是需要事先釐清的。

2.二胎抵押房屋買賣5大心法

存在二胎貸款的房屋並不可怕，真正可怕的是沒有足夠理解和保護自己權益的行為。好事貸整理了二胎房屋買賣的5大心法，從抵押設定到買賣流程，全面保障你的安全。

• 賣方申辦二胎房貸時須慎選正派合法機構，以確保債權單純
• 留意參與流程的地政士是否公正，必要時可透過雙代書辦理
• 正式買賣前，買賣雙方必須釐清後續債權與抵押權歸屬問題
• 買方須妥善利用履約保證機制，不隨意取款清償賣方私人債務
• 房屋尚未過戶或是進行抵押權塗銷、變更，勿貿然付款

最後提醒買賣房屋是生活中重大的事情，需要做足功課，充分問詢和比較，避免做出損害自身利益的決策，不論採用何種方式，買賣雙方必須對貸款的責任歸屬有清晰共識與認知，避免日後衍生的法律糾紛。

四、

四、其他關於二胎抵押買賣的相關Q&A

Q.有二胎的房子可以買嗎？抵押權會不會很複雜？

如果賣方債務情況單純，只有申辦銀行一胎和二胎貸款，且能夠清楚交代除了房屋抵押貸款外，是否還動用最高限額抵押權去擔保同一銀行的信貸或其他債務，這樣債權清晰的情況，買賣二胎房屋是沒有問題的。但也不是有做民間二胎抵押設定的房子就很可怕，重點在於「能否清楚交代債權與債務」，只要能確實做到兩清，是可以安心交易的。

Q.做過二胎抵押設定的房子，買賣過戶前須先塗銷嗎？

雖然法律並未明確規定二胎房貸抵押權，在買賣過戶前一定要塗銷，但是為了保障雙方權益，建議還是先進行抵押權變更或是抵押權塗銷後，再行付款，較不容易發生爭議。

Q.有二胎抵押權的房屋怎麼買，會比較安全？

由於二胎房屋的債權和抵押權情況，相對一般房屋來說較為複雜，好事貸建議可以透過以下兩種方式進行處理，較能保障自身權益：
（1）利用信託專戶，來保護買房資金的安全，在完成所有權移轉（也就是過戶）後，才按照履約保證付款、塗銷二順位抵押權。千萬不可在過戶前自行動用資金，來償還賣方的私人債務。
（2）利用雙代書制度，由買賣方各請一位地政士，來查證、監督雙方提供的資料、進行的流程，是否誠實合法，避免單代書獨大造成資訊隱蔽的情形。

綜合來看，二胎房屋其實和一般房屋沒有太大差別，如果能夠釐清債權和抵押權情形，以及後續的債務責任歸屬，都是可以買賣的。只要賣方能夠誠實交代房屋目前的擔保情形，買方在付款前也要多方確認、小心查證，在抵押權塗銷或過戶前不輕易付款，還是有機會順利完成交易。

 

本文引用來自：二胎房屋抵押後還可以買賣嗎？認識二順位抵押權這回事

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