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「AB約」顧名思義,就是指有2份合約的存在,因此也有人稱為「陰陽合約」。正常情況下,合約只需買賣雙方各有一份即可,那為什麼還需要大費周章的另外作一份合約?其實這中間有許多眉角可以探討。本文將帶你瞭解,什麼是房屋買賣的AB約?以及一篇就能搞懂房屋AB約的陷阱與風險。
一、AB約是什麼?
「AB約」的意思就是真假合約。換句話說,一份是拿來做表面或檢查用的假合約;另一份才是真實的合約。若是以房屋買賣AB約來說,假合約可以拿來向銀行超貸或是幫賣方炒作房價;真合約則是記載買賣雙方的真實交易價格與細項。不過,因為房屋買賣AB約上所登載的交易價格不實,所以也有人稱為「不實買賣契約」,或是「買賣假合約超貸」。
二、什麼狀況可能遇到AB約?
「AB約」既然是真假合約,為什麼還會存在?而且會在什麼時候遇到?這是因為AB約對房屋買賣雙方來說,有非常大的利益誘因,因此許多人會冒著違法的風險簽下AB約。以下列舉有可能遇到AB約的情況:
1.想要跟銀行多貸款
將假合約上高出行情的房屋價格,向銀行申請更多的貸款,這個過程就是所謂的「銀行超貸」。超貸出來的金額,可以作為買車、轉投資或其他用途;有些人甚至還會拿來支付買房的頭期款,而這就是建商所標榜的「零元購屋」。
2.想要提高房屋實價登錄行情
民眾多會在買房之前,以實價登錄的方式,查詢附近區域的房價做為參考依據。只要賣方將假合約上的高額房價,向地政機關申報實價登錄後,就可以藉機炒作手上所持有的房屋價格,並從買賣過程中賺取暴利。
3.賣方想規避房地合一稅
賣方為勸買方簽下AB約,會用「節省房地合一稅」(以較低價格那份合約申報給地政機關,要轉手時可以減少被課稅金額);「私下退還裝潢款」(免費幫房屋裝潢);或「減免其他款項」(免費送傢俱、家電)等話術,來加以利誘買方。讓不知情民眾認為有利可圖的情況下,進而簽下房屋買賣AB約。 以上3點,對房屋買賣雙方而言,似乎都有非常大的好處。但卻不知一旦簽下房屋買賣AB約,就已經觸犯了法律,而且也要承擔簽約後的不良影響與風險。
三、AB約的風險有哪些?
房屋買賣AB約一經被查獲後,將會有以下的後果與影響:
1.須負法律的責任
違反「平均地權條例」 將裁罰3~15萬元罰鍰,並得以連續處罰。
觸犯「刑法210條偽造文書罪」 處以5年以下有期徒刑。
觸犯「刑法214條–公務員登載不實罪」 最高將處3年以下有期徒刑、拘役或1.5萬元以下罰金。
觸犯「刑法339條普通詐欺罪」&「刑法339條–4加重詐欺罪」 處以1年以上7年以下有期徒刑,得併科100萬元以下罰金。
2.銀行拒絕往來戶
因為AB約是偽造合約的一種方式,而且有詐騙銀行貸款的意圖。所以一旦被查獲,除了要面臨上述刑事與民事責任外,也會被銀行要求返還不當得利的部分。此外,銀行內部還會註記超貸的紀錄,將嚴重影響與銀行往來的關係;甚至有些銀行會要求必須立刻還清房貸,或轉貸其他家銀行,直接解除彼此的貸款關係。
四、AB 約常見QA
Q如何避免AB約?
A正常的房屋買賣合約只有一份,若是賣方提出AB約的要求,即可明確拒絕。
Q實價登錄後還有AB約嗎?
A還是有。在賣方的利誘與遊說之下,仍是有不少民眾甘冒違法的風險,簽下房屋買賣AB約。一旦簽約後,賣方就能拿假合約,向地政機關申報實價登錄。
Q預售屋換約與AB約一樣嗎?
A不一樣。預售屋換約是指,預售屋或新建成屋買賣契約,除了配偶、直系或二等親內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,違者將按戶、棟處以50~300萬罰鍰。依以上的述內容來看,預售屋換約與AB約的性質完全不同。
Q有實際因為AB約被處罰的案例嗎?
A有的。如2020年時,某地政士承作房屋買賣AB約,將1400萬的房子以2500萬申報,趁機幫賣方炒作房價行情;買方則藉此向銀行超貸,經舉報查獲後,地政士被判1年8個月有期徒刑;買方與賣方則依「行使偽造文書罪」、「詐欺得利」等罪責起訴。
以目前房屋市場來說,現在的AB約已經演進到只有A約(真實合約),而B約則演變為私下口頭承諾,目的在於不留下犯罪證據。但是只有口頭承諾,對於買賣雙方來說更加沒有保障,而且一經查獲私下買賣承諾屬實,不論有無紙本合約,同樣觸犯以上所列的法律條文。因此建議,買賣房屋時須謹慎,避免因為一時的利益而觸法,如此反而得不償失。
本文引用來自︰AB約是什麼? 一篇看懂房屋買賣AB約的陷阱與風險
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