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房屋相關賦稅的計算基礎,建立於房屋現值上,而房屋現值是什麼?與房屋市價有什麼差別?要如何才能知道名下房屋的現值?本篇懶人包將說明房屋現值的大小事,並教你用最簡單的計算方式,立即得出結果。
一、房屋現值是什麼?哪時候要查詢?
房屋現值又稱為「房屋評定現值」,核定標準是由各縣市的民意代表、營造建築等人員組成「不動產評價委員會」,依照房屋的用途、面積、位居地段、折舊率等,訂定出「房屋標準單價」後,再交由各地的稅捐機關依照「房屋標準單價」,核算出應有的房屋現值。通常來說屋齡越新、坪數越大、地段越好,房屋現值就越高。
房屋現值查詢的時機有2:
1.每年5月報稅時:
因為房屋稅的計算方式與房屋現值有關,房屋所有權人可於報稅時查詢名下房屋的現值,並試算出應繳的房屋稅金額。
2.購買房子的時候:
買房子時所產生的契稅,其計算方式也與房屋現值有關,可於交屋的過程中,依照本文所說明的試算方式,驗算契稅金額是否正確。
二、房屋現值和房屋市價二者差異?
房屋現值主要用於課稅與報稅的時候;房屋市價則是於買賣房屋的價格參考依據。而房屋現值通常低於房屋市價,會有這樣的落差是因為,地方政府考量大多數民眾的稅務負擔,都會用較低的房屋現值來徵稅,所以才會造成公告的房屋現值,與房屋市價二者之間的落差。
三、房屋現值會影響哪些課稅種類?
由以上的說明可以知道,房屋現值影響到買房子時所課徵的契稅,與每年所要繳交的房屋稅,而這2種賦稅的計算方式如以下所列:
1.契稅:
公式:買房契稅 = 核定契價(房屋評定現值-免稅現值)X買房稅率6%
小叮嚀:當不動產買賣或移轉時,契稅需由買方所繳納。(因為土地會另外課徵「土地增值稅」,所以契稅只會針對房屋的部分產生)
2.房屋稅:
公式:應繳房屋稅 = 房屋課稅現值X適用稅率
小叮嚀:房屋稅由房屋所有權人繳納,計算的時間是由前一年的7月1日起,到課稅當年的6月30日止。其房屋稅率約有以下3種:
(1.)自用住宅:房屋課稅現值 X 1.2%
(2.)營業處所:房屋課稅現值 X 3%
(3.)非住宅非營業(如空屋):房屋課稅現值 X 2%
( 補充說明:影響房屋現值的因素,由大到小依序為,街路等級>房屋面積>核定單價。)
四、房屋現值計算教學
房屋評定現值有一套的計算公式,如以下所列:
房屋評定現值 = 核定單價 × 面積 ×( 1 – 折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)
舉例:小張有一棟3層樓自用住宅,屋齡已經30年,面積共100平方公尺,核定單價為每平方$2,500元,111年地段率為110%,折舊率1%,小張111年度房屋評定現值為:
數值代入公式計算結果為:
2,500(核定單價) X 100(平方公尺) X (1-1% X 30)X 110% = 192,500元
小叮嚀:依照計算出來的房屋現值,即可得出房屋稅應繳金額為:192,500 X 1.2%(自用住宅稅率) = 2,310元
五、房屋現值常見Q&A
Q每年報稅都要重新查詢房屋現值嗎?
不用。因為房屋現值每三年更新一次。不過為避免自己忘記是何時查詢,建議在報稅前仍可至各地稅捐稽徵處查詢。
Q房屋現值計算公式中,「核定單價」該如何查詢?
可至各地方政府的稅捐機關官網查詢,即可查詢當年度房屋核定單價。
Q房屋現值是永遠固定的嗎?
不是。依規定「不動產評價委員會」每三年會評定一次。
Q房屋評定現值與房屋課稅現值一樣嗎?
不一樣。房屋評定現值包含:房屋課稅現值與免稅現值。當買房子時,所課徵的契稅是依據房屋現值計算;而申報房屋稅時則是以房屋課稅現值為計算基礎。
房屋現值的計算方法並不難,只要到房屋所在地的稅捐機關官網,查詢相關資訊後,代入本文所介紹的簡易試算公式,就能輕鬆算出房屋現值,並依據試算出的房屋現值,即可驗證當年度的房屋稅額是否正確。
本月引用來自︰房屋現值是什麼? 查詢時機與試算方法懶人包一次告訴你
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