持分房屋可以辦銀行房貸嗎？申請持分房屋貸款5大關鍵

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持分房屋可以向銀行申請貸款嗎？答案：可以的。不過因為產權複雜，比起一般房屋貸款要注意的地方更多，因此想要讓持分房屋貸款申請成功，照著以下的說明與介紹，讓你提高申請過件的機率。

1.房屋持分是什麼？為什麼房屋會有很多人持分？

房屋持分的意思是，房屋所有權為2個以上的人所共有，有時候甚至有可能到數十人共同持有一間房屋。而常見房屋持分的情形有以下二種：

(1)夫妻共同買房（所有權一人一半）

若是夫妻一起買房，大多數會一起繳納房貸，雖然會由條件比較好的人出面申請銀行貸款，但另一半為了保障權益，通常會將房子登記為兩人共同持有，因此夫妻共同持有房屋，是很常見的情形。

(2)父母所留遺產（可能會有多人持分房屋的情況）

當由數位子女繼承父母所遺留下來的房產時，多人持有房屋的情況也不在少數。

 

2.房屋持分的類型有哪些？影響是什麼？

房屋持分的種類有以下2種：

(1)公同共有

公同共有的情形指的是由全部持有人，「共同擁有」房屋所有權，並不存在持分比例的問題。換句話說必須要「全部」的持分人同意後，才能對房屋的產權做下一步的處理（包含變更、轉移、處分等）。

影響：須全部持分人同意才能對產權做變更。

(2)分別共有

分別共有的情形是指所有房屋持分人，「分別擁有」特定比例的房屋所有權。常見的情形為夫妻、兄弟姊妹甚至親戚間分別持有房屋所有權。

影響：只能對自己持有的產權部分做處置。

 

3.房屋持分可以貸款嗎？

因為持分房屋的產權不完全，所以銀行與融資公司的接受意願不高（除非全部持分人簽屬同意書，才有機會成功申請）。

想要改變持分產權有以下的解決辦法：

(1)公同共有產權解決辦法

全體共有人同意下，以書面協議的申請方式，向地政事務所申請，將「公同共有」改為「分別共有」。

可以由其中一共有人向法院申請「共有物分割」，將房屋改為「分別共有」後，就可以用「分別共有」的方式處理房屋產權。

以上須先將「公同共有」改變為「分別共有」後，才有機會進行產權的變更、轉移、處分等進一步的動作。

 

(2)分別共有產權解決辦法

「分別共有」想改變產權有2種處理方式：

多數人要賣：以多數人的意見為主。因為「土地法第34條之1」規定：共有人過半數同意，應有部分也過半數同意，則可以轉賣他人，按比例均分轉賣後的金額。

少數人要賣：先向法院申請後，法院會先看是否有「不可分割之約定」，若沒有則法院會以「變價分割」註1的方式將房屋拍賣，並將拍賣後金額按比例均分給共同持分人。

註1：「變價分割」的意思是，變賣共有不動產後，以價金分配於各共有人。

 

4.房屋持分貸款有哪些申請管道？

持分房屋的貸款管道有以下三種：

(1)銀行

銀行通常會婉拒持分房屋的貸款申請，主要是因為產權不清的關係。只有一種情況例外，就是所有房屋持分人一起到銀行，並簽屬貸款申請同意書後，此時表示產權已經完整了，銀行才會接受貸款申請。

(2)新鑫(股)公司

新鑫股份有限公司為上市櫃融資公司，對於持分房屋的貸款態度與銀行相同，也是需要所有持分人一起簽署同意書才能辦理房屋貸款。

(3)民間貸款

民間貸款公司因為審核寬鬆，只要有一位房屋持分人申請，並不需要經過全部持分人的同意，就能針對個人持分部分進行估價與貸款。不過民間貸款公司素質參差不齊，潛藏著未知風險，因此不建議向民間公司申請貸款。

 

5.持分房屋貸款申請的流程與需要文件有哪些？

以銀行與融資公司為例，申請文件與流程如下所列：

需要文件

所有持分人雙證件（身分證+駕照or健保卡）與印章

戶籍謄本

印鑑證明(銀行則不需要)

房屋所有權狀

存摺封面影本

所有持分人簽名同意書

申請流程

送件與申請

審核與估價

簽約與對保

抵押權設定

撥款至帳戶

 

6.持分房屋常見Q&A

Q持分房屋可以過戶買賣嗎？

A可以。常見的是將自己持分的部分，過戶或賣給其他持分人。

Q持分房屋貸款會讓其他持分人權益受影響嗎？

A會的。用持分房屋申請貸款，假如貸款還不出來，將要被法院查封拍賣時，其他持分人若不願意房屋被拍賣，則需拿出資金來解決剩下的貸款餘額。

Q公同共有能申請單獨貸款嗎？

A不能。除了銀行與融資公司不接受公同共有房屋貸款申請外，連民間公司的接受意願也不高。

Q分別共有能申請單獨貸款嗎？可以單獨變賣嗎？

A只能向民間公司申請個人持分部分的貸款。而在變賣個人持分部分，須先向其他持分人詢問購買意願，否則會造成日後民事與刑事上的糾紛，因此要特別注意此一限制。

Q我房子座落的土地多人共同持有，我是土地持分人之一，有權利賣掉房子嗎？

A以上的情形類似於公寓住戶的情況。名下房子產權完整是可以自由買賣的，而公寓座落的土地，算是所有公寓住戶共同持分，所以當公寓變賣時，持分的土地也會隨著買賣過程一起買賣移轉。

Q共同持分的人信用不良或呆帳，也會被法拍嗎？

A會的。假設有3姊妹，媽媽過世後共同繼承媽媽的房子，結果大姊有欠多年卡債不還， 她持分的部份立刻就收到銀行要法拍的通知了。房子是二姊當初跟媽媽一起買，所以二姊與小妹還得出錢幫大姊處理債務，或是把法拍買下來。

持分房屋貸款因為產權複雜，所以不被銀行與融資公司所歡迎（除非所有持分人同意，否則都會被銀行與融資公司拒絕）。雖然民間公司有在承作持分房屋的貸款申請，但是也會盡量避免接受產權不清的房子申請貸款，不過假如遇上有心利用土地法併吞房屋的人，對於不熟悉法律的民眾來說，實在是防不勝防。

民間公司貸款一直有風險上的顧慮，所以真的要向民間公司申請持分房屋貸款前，則必須審慎考慮清楚。

 

本文引用來自：好事貸｜持分房屋可以辦銀行房貸嗎？ 申請持分房屋貸款不可不知的5大關鍵

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