本息平均攤還VS本金平均攤還貸款試算比較

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申辦房屋貸款時，除了要看房貸利率、房貸成數，選擇適合自己的還款期限及方式也很重要。常見的房貸還款方式有哪些？本息平均攤還法與本金平均攤還法是什麼？房貸怎麼還最划算？本篇房貸試算比較給你看。

1. 貸款還款方式有哪些？怎麼還最划算？

(1) 本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。

本息攤還公式

平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率
每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1}

優點：每月支出固定，方便作財務規劃
缺點：總利息支出較多

(2) 本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。

本息攤還公式

平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率

優點：總利息支出較少
缺點：初期還款壓力較大

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(3) 本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。

優點：資金靈活度高，適合短期周轉
缺點：利息負擔最重

(4) 寬限期＋本息攤還法

寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

優點：初期還款壓力較小
缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大

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2. 房屋貸款還款試算

假設貸款800萬、利率2%、分30年（即360期）

本息平均償還的總利息支出為2,644,977元：

期數	當期月付金	當期本金	當期利息
1	29,570	16,237	13,333
180	29,570	21,875	7,695
360	29,347	29,298	49

 

本金平均償還的總利息支出為2,406,690元：

期數	當期月付金	當期本金	當期利息
1	35,555	22,222	13,333
180	28,926	22,222	6,704
360	22,339	22,302	37

使用2年寬限期再本息平均償還的總利息支出為2,774,413元：

期數	當期月付金	當期本金	當期利息
1~24	13,333	0	13,333
25	31,115	17,782	13,333
360	30,896	30,845	51

本息平均攤還法的總利息支出，比本金平均攤還多了238,287元，但整體來說還款金額固定、每月負擔較小。另外，使用2年寬限期後的總利息支出，比不使用寬限期多了129,436元，建議如果經濟狀況允許，就不要使用房貸寬限期。

3. 房屋貸款的還款期限

貸款銀行/貸款期限/寬限期

台灣銀行/30年/3年

合作金庫/20年/未說明

土地銀行/30年/3年

遠東銀行/30年/未說明

華南銀行/30年/3年

國泰世華/未說明/2年

富邦銀行/30年/未說明

玉山銀行/20年/未說明

第一銀行/30年/未說明

兆豐銀行/30年/3年

彰化銀行/30年/未說明

台新銀行/30年/3年

永豐銀行/40年/3年

元大銀行/30年/未說明

滙豐銀行/未說明/未說明

中國信託/30年/3年

雖然貸款期限愈長、每月還款金額愈少，但是總利息支出反而會比較多，舉例來說，房屋貸款600萬、利率2%，分30年償還的月付金較少，但總利息支出卻多出70萬元：

貸款方案：20年本息平均攤還/30年本息平均攤還

每月還款金額：30,353元/22,177元

總繳款金額：728萬元/798萬元

總利息支出：128萬元/198萬元

4. 房屋貸款常見問題

Q1房屋貸款可以提早還完嗎？房貸提前清償好嗎？

A1如果打算 提前清償 房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。

Q2央行升息會影響房貸嗎？

A2會的，由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例：
原房貸月付金為29,570元，如果央行升息1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至30,519元。

 

本文引用來自：好事貸｜房貸怎麼還最省？本息平均攤還VS本金平均攤還貸款試算比較

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