一篇教你從「買屋小白」進階為「選屋達人」

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多數人一生中最大的支出就是買房，因此在買房之前，如何「挑選」到一間適合自己的房屋，就是相當重要的課題了。本篇文章教你用最簡單的購屋原則，來判斷與評估這間房屋是否適合自己，減少你在挑房與買房上的煩惱。　　

1.買房屋前的五大自我評估

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買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：

時機　(T-timing)

房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。

區位　(L-location)

離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。

價格　(P-price)

房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。

產品　(P-product)

針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。

管理　(M-manage)

社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序。以下針對這5個條件，會有再延伸的詳細說明。

2.房屋的買賣類型有哪幾種？注意事項有哪些？

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(1)預售屋

意思是還沒有實體房屋，建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段，貸款成數約房屋總價80%。其優點與注意事項如下表所列：

預售屋優點

全新的房屋

自備款較低

可以客製化

格局選擇多

預售屋注意事項

房價較新成屋與中古屋高

交屋前需有一個暫時住處

挑選風評好的建商有保障

實際環境與想像或有落差

(2)新成屋

建案完工後，剩餘還未售出的戶數，且屋齡在3年內都屬於新成屋，貸款成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列：

新成屋優點

全新而且有實體房屋

較不用擔心管線老舊

付完款項後即可入住

新成屋注意事項

可以選擇的格局不多

自備款較高，適合資金充裕的人

(3)中古屋

房屋經過一次以上的買賣轉手，或是領取使用執照超過3年以上的房屋，即為中古屋，貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列：

中古屋優點

公共設施的比例較低

房價較預售新成屋低

可以查看實際的屋況

有機會買到地段佳機能好的房屋

中古屋注意事項

要注意中古屋的管線狀況

貸款成數較低需準備較高的自備款

3.挑選房屋的15項參考原則

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(1)房屋價格

房屋總價應包含：房屋權狀坪數x每坪單價+車位價格。不過房屋價格，要以每坪單價與附近區域的單價（不含車位價格）做比較，才能接近最真實的價格。

舉總坪數40坪，車位10坪，總價1000萬（含車位120萬）的大樓來試算：

本棟大樓每坪價格 = (1000萬-120萬) / (40-10) ≒ 29萬
（通常房仲會報房屋總價為880萬，乍看之下房價較低）

附近不含車位的每坪單價 = 1000萬 / 40 = 25萬 ←（較真實每坪單價）

(2)房屋地點

挑房屋不一定要挑在蛋黃區，許多房子只因一街之隔，就被劃為蛋白區，建議可以多搜尋蛋黃與蛋白交界的房屋，因為價格較親民，交通方面較不易塞車，停車也可能方便些，而且生活機能與蛋黃區也沒有太大的差別。

(3)房屋座向

房屋的座向須以門窗為標準，以台灣的地理特性來說，座南朝北：冬天冷灰塵多；座北朝南：夏天悶熱；座西北朝東南：冬暖夏涼。

(4)房屋貸款

房屋貸款須考慮到以下的條件：利率、額度、年限、代償、寬限期、違約金、鑑價費以及不可多家銀行送件。

(5)土地性質

土地的性質，往往影響房屋價格的高低，而大概可以分為以下4種：

住宅用地環境較單純

商業用地房價較高，土地與建物具有增值性

工業用地房價雖然便宜，但是轉手不容易

農業用地土地使用限制多

(6)建商聲譽

建商依規模可以分為3種等級：

上市櫃大建商：資本雄厚，會因為商譽而顧及建案品質，但房價較高。

在地中型建商：累積相當建案，有一定口碑的建商，房價較平易近人。

建案少小建商：沒名氣的小建商，須多探聽風評，避免買房糾紛，房價易談。

(7)房屋結構

以建築工法與建材來說，房屋結構大概可以分為3種類型：

鋼筋混泥土（RC）：樑柱佔有較大的結構比例，防火與防水性係數較高，多用於一般10樓以下建築，造價較便宜，以透天、公寓、華廈居多。

鋼骨的結構（SC/SS）：建材重量輕，多用於商辦大樓，造價較貴。

鋼骨鋼筋混泥土（SRC）：綜合以上二者的優點，施工期較長，造價最貴，多用於新式高樓層建築。

(8)房屋類型

台灣的房屋類型大概可以分為4種：

優點/缺點

透天：擁有完整的土地與建物所有權/房價較高

公寓：房價較低/屋齡較高、出入較複雜

華廈：有電梯、公設比較低、房價較低/屋齡稍高

電梯大樓：公設多、有管理員/公設比較高、房價較高

(9)樓層高度

可以選擇自己喜歡的樓層，並依以下條件來評估：

特點/注意事項

低樓層：房價較低/可能有管線、採光、噪音等問題。

中樓層：各項條件適中，是最搶手的樓層。/房價稍高

高樓層：較無噪音、採光等問題。/如發生災害則逃生不易、房價較高。

(10)房屋廳數

套房房價較低且好清理，不過轉手不易；三房適合小家庭；四房適合人數較多家庭，房價較高，日後轉手不易。

(11)車位型式

依型式來說，大樓的停車位可以分為以下二種：

平面車位：方便停車，無維修與保養問題，但是價格較高。

機械車位：車位較小，有維修與保養的費用，不過價格約平面車位的80%。

(12)公共設施

買公寓或大樓類型的房屋時，除了主建物外，還需要負擔公共設施的費用，若以民間的說法，還可以分為二種：

大公設：指所有住戶共同使用，如中庭、大廳、泳池、管理室、地下室等。

小公設：指部分住戶才會使用，如居住的樓梯間、走廊等。

以上的公設比例可以由以下算式簡單算出：

公設比 = 公設坪數 / 權狀坪數（主建物坪數+公設坪數）

公設比越高的房屋，主建物的使用坪數可能會越小，付出的購屋成本也會相對提高，而建商也可能會從「公設比」玩起房屋坪數的數字遊戲，因此需謹慎小心。

(13)社區管理

挑選房屋時，可以實際到社區參觀，以便瞭解管委會實際運作的情況。

(14)鄰居素質

建議要到社區看看，藉由觀察或詢問管理室的方式，都能瞭解大概的情況。

(15)周遭環境

可以由「生活機能」與「嫌惡設施」兩方面來評估：

生活機能：包含食衣住行育樂等六項指標，指標越高則生活越便利，房價也越貴。

嫌惡設施：指影響生活品質的設施，如電塔、宮廟、工廠、墓地或聲色場所等。

4.買房常見Q&A

Q1驗屋自己來還是請驗屋公司？

A1買房後最重要的步驟就是「驗屋」，雖然驗屋的次數沒有限制，但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種：
(1)請設計師驗屋：若是房屋有請設計師裝潢，那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序，可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。
(2)請驗屋公司驗屋：驗屋公司有專業的儀器與知識，能揪出難以發現的問題，不過須花費一筆驗屋費用，以30坪的房屋來說，費用約1萬~2萬之間。
(3)自己驗屋：可以利用以下的小工具，達成初步驗屋的目的：˙手機+充電線（可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證）
＊彈珠（檢查地板是否平衡）
＊捲尺（檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格）
＊硬幣（檢查牆壁、地板是否為空心）
＊肥皂（調成肥皂水後，檢查瓦斯管線是否漏氣）
＊衛生紙（測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況）
＊有色膠帶（標記於有問題的地方）

Q2車位除了「類型」外，還有哪些「性質」上的區分？

A2車位還可分為三種「性質」：
(1)法定車位：以1991年9月18日為分界，此日之前的車位有獨立權狀，可以賣給任何人；或以「公設」形式存在，只能賣給同社區的人。
1991/9/18日以後，只能以公設的形式存在，其中又分為「大公設」須每年抽籤，由大樓住戶輪流停車；「小公設」的使用權為特定住戶，當房屋買賣時，車位的所有權一併移轉，但限定為同社區房屋所有權人買賣，目前的車位形式多屬於這一種。
(2)自設車位：若以「小公設」形式存在，只能買賣給同一社區住戶；若是以「主建物」形式存在，則有獨立權狀，可以賣給不是同一大樓以外的人。
(3)獎勵車位：車位使用權必須提供「公眾」使用，換句話說外人也可以停，因此這種類型的車位使用糾紛最多，並不建議購買此類型的車位。

買房是人生的大事，而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」，只有「適合自己的房子」，因此掌握上述的15項挑選原則，並配合教你的最後一招：「33原則」（3成的自備款，房貸支出不超過家庭收入的1/3），相信在挑選與買房的問題上，可以為你減輕不少的負擔。

 

本文引用來自：好事貸｜如何挑選人生的第一間房？ 一篇教你從「買屋小白」進階為「選屋達人」

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